日本不动产投资最新趋势：机构资金仍在加码东京住宅

——《2025年日本不动产投资短期观测报告》解读

近期，笔者的母校早稻田大学，川口研究室发布了最新一期 《不动产投资短期观测调查（第41回）》，该报告汇集了日本主流机构投资者对未来半年房地产市场的判断。

从数据来看，日本房地产市场仍然保持稳定，尤其是住宅资产依然是机构投资者最青睐的投资类型。以下是这份报告中最值得关注的几个核心趋势。

一、日本房地产投资仍以机构资金为主

本次调查的受访者中：

• 84%为资产管理机构（AM）

• 5%为银行等金融机构

• 其余为投资银行及房地产企业

可以说，这份调查基本代表了日本机构投资者的真实观点。

而资金来源方面也非常值得注意：

• 91%资金来自日本国内

• 海外资金仅占 9%

这意味着，日本房地产市场依然是一个以内资为主导、稳定性较强的市场。

二、住宅成为机构投资最热门资产

过去半年中，机构投资者购买最多的资产类型排名如下：

1️⃣ 单身公寓住宅2️⃣ 家庭型住宅3️⃣ 物流设施4️⃣ 办公楼5️⃣ 商业设施

其中，单身公寓投资比例达到66%，远高于其他资产类别。

原因也非常清晰：

• 东京人口持续流入

• 租赁需求稳定

• 管理难度较低

• 金融机构贷款更友好

因此，在日本房地产市场中，住宅已经成为最稳定的投资资产类别。

三、未来半年机构投资态度：稳中偏积极

当被问及未来半年的投资态度时：

• 42%机构表示会增加投资

• 58%表示保持现状

• 没有机构表示要减少投资。

这说明，日本房地产市场目前仍处于稳定投资阶段。

同时在出售方面：

• 仅 9%机构计划增加出售

说明市场上短期内 不会出现集中抛售资产的情况。

四、日本房地产市场景气度仍然较高

在对市场景气度的判断中：

目前认为市场 “良好” 的机构达到：

82%

而认为未来半年市场仍然良好的机构：

78%

这说明大部分机构仍然看好日本房地产市场的基本面。

五、利率上升成为未来最大变量

报告中最值得注意的一点是：

95%的机构预计未来半年日本利率会上升。

随着日本逐步退出超低利率政策，房地产投资收益率可能会受到一定影响。

不过目前机构普遍认为：

即使利率上升，日本房地产价格仍然会 保持稳定或小幅上涨。

六、日本核心资产收益率水平

从报告数据来看，日本核心城市的不动产收益率仍然处于全球稳健水平。

例如：

东京A级办公楼

• IRR：约 3.07%

• Cap Rate：约 2.9%

东京住宅

• IRR：约 3.6%–4.0%

• Cap Rate：约 3.2%–3.5%

银座核心商业街

• Cap Rate：约 3.0%

这意味着东京仍然是全球资本最认可的房地产市场之一。

因此，根据中国投资者的投资偏好和特性，需要关注的三个机会

结合本次报告，可以总结出三个值得关注的投资方向：

① 东京住宅资产仍是最稳投资品类

特别是：

• 单身公寓

• 小户型住宅

租赁需求长期稳定。

② 物流资产仍然是机构关注重点

随着电商发展，物流设施需求持续增长。

③ 东京核心资产仍具长期价值

虽然平均收益率并非高水准，但东京房地产具备：

• 极高流动性

• 稳定租金

• 国际资本认可度

适合长期配置。

结语

整体来看，日本房地产市场仍然处于一个 稳定但理性的周期阶段。

机构投资者普遍选择：

稳健配置住宅资产，同时关注物流等新型物业。

在全球经济不确定性加大的背景下，

日本房地产仍然被视为 安全资产的重要配置方向。

如果你也在关注东京房地产市场，或者正在考虑 配置一套日本不动产资产，

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也许下一次投资机会，就在东京。