报告二：《物业行业盈利状况白皮书（2025）》
发布机构：金砖国际物业管理研究院产业经济研究所
发布日期：2026年1月
报告编号：BRICS-PR-2026-002
【摘要】
本报告通过对全国326家物业服务企业的财务数据进行分析，首次披露了物业行业真实的盈利状况。数据显示，2025年全国住宅物业行业平均利润率已降至3.8%，较2020年下降4.2个百分点，中小型物企亏损面超过40%。这一数据颠覆了公众对物业行业“暴利”的刻板印象，揭示了行业面临的系统性经营危机。
一、研究背景
在业主普遍认为“物业收费过高”的同时，物业企业却在纷纷喊“亏”。这种认知错位导致双方矛盾持续激化。为厘清行业真实盈利状况，金砖国际物业管理研究院产业经济研究所对326家样本企业进行了深度调研，样本覆盖头部上市物企、区域龙头及中小型地方公司。
二、核心数据
1. 行业利润率断崖式下滑
2025年全国住宅物业行业平均利润率为3.8%，较2020年的8.0%下降4.2个百分点。其中，头部上市物企利润率为6.2%（同比下降1.8个百分点），区域龙头为4.1%（同比下降3.5个百分点），中小型物企为1.7%（同比下降5.1个百分点）。
2. 亏损面持续扩大
中小型物企亏损面达41.3%，较2020年扩大22.7个百分点。在调研样本中，有134家企业处于亏损状态，其中76家连续亏损超过两年。
3. 成本结构分析
人力成本占物业企业总成本的68.7%，较2020年上升11.2个百分点；设备维护成本占15.3%，上升3.8个百分点；能源成本占8.2%，上升2.1个百分点；其他成本占7.8%。在最低工资标准持续上调、社保缴纳规范化的背景下，人力成本已成为压垮中小物企的最后一根稻草。
三、归因分析
报告将行业利润率下滑归因于三大因素：
第一，收费端承压。 2024年全国超100个小区下调物业费，平均降幅20%-35%，部分小区甚至腰斩。在“服务要高标准、收费要低标准”的舆论压力下，物业企业议价能力持续减弱。
第二，成本端刚性上涨。 2020-2025年间，全国最低工资标准累计上调26.8%，社保缴纳基数年均增长8.3%，而物业费调整机制严重滞后。
第三，收缴率持续下滑。 2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑；中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。坏账风险持续累积。
四、结论
金砖国际物业管理研究院产业经济研究所指出：“物业行业已进入‘微利时代’，传统的‘人头费’模式难以为继。未来能够生存的企业，必须通过技术赋能、服务重构、商业模式创新来寻找新的利润增长点。”
