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住建部与自然资源部携手，
共推城市更新驶入“快车道”
在住建部与自然资源部的政策联动之下，城市更新领域正迎来前所未有的发展契机。据相关估算，“十五五”规划期间，该领域预计将释放出高达约20万亿元的市场潜能。在房地产增量开发已近极限的当下，这无疑为建筑业开辟出了一条充满无限可能的“第二增长路径”。
政策双轮驱动，筑牢城市更新的顶层支撑
城市更新的爆发式增长，绝非偶然的市场机遇，而是国家战略与行业发展规律双向奔赴的必然结果。
近年来，住建部与自然资源部形成了前所未有的政策协同效应，为城市更新扫清了制度障碍。从《城市更新行动实施方案》的全面落地，到城中村改造 “三大工程” 的加速推进；从存量建设用地盘活的政策松绑，到容积率奖励、审批流程简化、历史风貌保护等配套规则的持续完善，两大部委从规划、土地、建设、运营全链条构建了城市更新的制度框架。不同于以往地产调控中 “一收一放” 的周期调节，本轮城市更新的政策导向，核心是推动城市发展从 “外延式扩张” 向 “内涵式提质” 转型，这是一场关乎中国城镇化下半场的长期战略，而非短期的经济刺激手段。
数据是政策落地最直观的体现。截至 2025 年底，全国已有超 500 个城市出台了城市更新专项规划，仅 2025 年全年，全国新开工城市更新项目规模就突破 3.5 万亿元，其中城中村改造、老旧小区改造、市政基础设施更新三大板块，贡献了超 70% 的项目增量。而 “十五五” 期间 20 万亿元的市场估算，正是基于我国现有近 600 个设市城市、超 17 万个老旧小区、超 30 亿平方米待改造城中村建筑，以及市政管网、公共服务设施、产业园区升级的刚性需求测算而来，具备坚实的现实基础。
对于建筑业而言，这一政策红利的核心价值，在于彻底打破了行业对房地产增量开发的路径依赖。过去数十年，我国建筑业的增长逻辑始终与房地产开发深度绑定，商品房建设贡献了行业超 60% 的订单来源。而随着城镇化率突破 66%、新房市场供需格局逆转，增量开发的天花板已然显现，建筑业普遍面临订单萎缩、产能过剩、利润下滑的行业困境。而城市更新的全面铺开，相当于为行业开辟了一个规模堪比黄金时代房地产开发的全新赛道，让建筑业的发展逻辑，从 “建新房” 转向 “优存量”，从 “规模扩张” 转向 “价值创造”。
一、战略转型：由“规模扩张”迈向“质量提升”
行业发展的底层逻辑已发生根本性转变。建筑央企的战场正从新城开发的广阔领域收缩至旧城改造的精细空间，设计机构的服务也从绘制宏大的城市蓝图转变为针对具体问题的精准诊疗。这标志着建筑业已彻底告别粗放式增长，正式步入以片区综合整治和存量资源盘活为核心的精细化发展阶段。
二、资金变革：财政“助力”，填补“隐性需求”
资金来源正经历结构性调整。随着房地产行业资金的逐渐撤离，专项债、特别国债以及城市更新基金成为城市更新领域的主要资金来源。公共资金的流向具有明确的导向性，正加速向地下管廊、防洪排涝等不易察觉的民生工程倾斜。这些“隐性基础设施”项目，已成为企业开拓新市场的关键突破口。
三、技术革新：摒弃“通用方案”，实施“精准修复”
存量时代对建筑业的技术实力提出了更高要求。面对建筑结构老化、管线错综复杂等难题，标准化的“流水线”作业方式已难以满足需求，“量身定制”的解决方案逐渐成为行业标配。从建筑结构加固到节能改造，每一项工程都是对精细化施工能力的严峻考验，同时也为技术型企业构筑了坚实的竞争优势。
四、生态演进：龙头“引领”，专精企业“跟进”
产业链分工日益精细且多元化。大型央企凭借全产业链优势，成为片区综合开发的“城市综合服务商”；中小企业则避开直接竞争，在检测鉴定、结构加固等细分领域深耕细作，以“专精特新”的特色在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
五、价值重构：超越“物理建设”，聚焦“品质提升”
城市更新是城镇化率超过65%后的必然趋势。它重新定义了建筑业的角色与使命——建筑业不再仅仅是城市空间的建造者，更是城市品质的运营者。这20万亿元的市场红利，最终将属于那些摒弃盲目扩张、专注于技术创新与服务价值提升的长期主义者。
20 万亿市场拆解：全链条机遇重构行业赛道
20 万亿元的市场蓝海，绝非单一的土建施工蛋糕，而是覆盖城市更新全生命周期、贯穿建筑业全产业链的多元机遇，彻底重构了行业的价值分配体系。
从赛道细分来看，城市更新的市场机遇可分为三大核心板块，每一个板块都为建筑业打开了全新的增长空间。第一大板块是民生类更新改造，也是当前政策发力的核心重点。其中包括全国超 17 万个老旧小区的综合改造，涵盖外立面翻新、加装电梯、管网更新、适老化改造、社区配套完善等细分需求；还有城中村改造的 “拆、改、留” 全流程建设，仅 2025 年全国城中村改造新开工项目就涉及建筑面积超 2 亿平方米，带动的施工、装修、配套建设规模超万亿元。这一板块的项目具备规模大、落地快、可持续性强的特点，是建筑企业最直接的订单增量来源，尤其为深耕本地市场的中小建筑企业，提供了避开头部房企集中竞争的差异化赛道。
第二大板块是城市基础设施提质升级，这是城市更新的 “里子工程”，也是建筑业技术能力的核心试炼场。我国多数城市的市政基础设施已进入更新换代周期，包括供水、排水、燃气、热力管网的老化更新，海绵城市、地下综合管廊、城市防洪排涝体系建设，还有城市交通路网优化、公共停车场、新能源充电桩、智慧城市配套设施的建设。这一领域的项目，对建筑企业的专业技术、综合施工能力、智能化建造水平提出了更高要求，也推动行业从传统的土建施工，向绿色建造、智能建造、特种施工等高附加值领域升级。据测算，“十五五” 期间，仅市政基础设施更新的市场规模就将突破 8 万亿元，占城市更新总盘子的 40%。
第三大板块是城市空间的活化与运营，这是城市更新区别于传统开发的核心增量，也是建筑业商业模式升级的关键方向。不同于增量开发 “建设 - 销售 - 离场” 的短周期模式，城市更新的核心价值在于长期运营，包括历史街区活化、老旧厂房转型文创园区、低效楼宇升级产业载体、商业综合体改造运营等。这一赛道要求建筑企业从单一的施工方，向 “投资 - 建设 - 运营” 一体化的城市综合服务商转型，业务链条从施工环节延伸至前期策划、规划设计、后期运营的全周期，利润来源也从单一的施工利润，转向资产增值、运营收益的长期稳定回报，彻底改变了建筑业传统的 “垫资施工、薄利多销” 的盈利模式。
从施工到服务：建筑业的转型重生之路
20 万亿城市更新的浪潮，带来的不只是订单的增量，更是整个建筑业底层逻辑的重构。在增量时代，建筑业的核心竞争力是规模、成本与周转速度；而在城市更新的存量时代，行业的竞争核心，转向了技术、运营、资源整合与民生服务能力。这场变革，正在推动整个行业实现从 “建筑承包商” 到 “城市服务商” 的深度转型。
对于头部建筑央企与地方国企而言，城市更新是其发挥全产业链优势的核心战场。这类企业具备强大的资金实力、资源整合能力与全链条施工能力，能够承接片区级、城市级的大型城市更新项目，通过 “投建营一体化” 模式，打通项目的资金平衡闭环。近年来，中建、中铁、中交等头部建筑央企，均已将城市更新列为核心战略业务，成立专门的城市更新公司，与地方政府达成全域合作，从单一的项目施工，转向整座城市的更新运营服务商。2025 年，头部建筑央企的城市更新业务订单占比，已普遍突破 30%，成为对冲房地产下行影响的核心增长极。
对于广大中小建筑企业而言，城市更新则为其提供了 “专精特新” 的突围之路。不同于增量开发时代，大项目被头部企业垄断的格局，城市更新项目呈现出 “总量大、单体散、细分多、本地化强” 的特点，大量的老旧小区改造、加装电梯、管网更新、室内装修等项目，更适配本地中小企业的服务半径与成本优势。中小建筑企业无需盲目追求规模扩张，只需深耕细分赛道，在加固改造、适老化建设、绿色节能改造、智能化配套等领域打造专业技术壁垒，就能在 20 万亿的市场中找到属于自己的生存空间，彻底摆脱过去低价竞争、垫资施工的行业内卷。
更值得关注的是，城市更新正在加速推动建筑业的绿色化、智能化转型。城市更新的核心要求是 “提质增效”，而非简单的拆旧建新，这就对绿色建筑、装配式装修、BIM 技术、既有建筑加固改造、超低能耗建筑等新技术提出了刚性需求。例如，老旧小区的节能改造，要求建筑企业掌握外墙保温、光伏建筑一体化、可再生能源应用等绿色技术；历史建筑的修缮改造，需要企业具备文物保护、特种加固、非遗工艺传承等专业能力；智慧城市的配套建设，则要求企业融合数字化、智能化技术，实现建筑与城市的智慧互联。这些需求，正在倒逼整个行业告别过去粗放式的建造模式，向技术驱动、高质量发展的方向升级。
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来源：网络-结合
作者：住房和城乡建设信息化网
来源：网络（建筑工程通、钱包厚度精算师等发表信息）
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