【阿伦读财报第一弹】招商蛇口的不可能三角!那些独立思考的地产人 都关注了阿伦侃房 踏碎星辰 再启征程 2025年，是十四五的收官之年； 2026年，是十五五的开局之年！ 对于中国经济而言，面对前所未有之大变局，在向外求充满阻力的国际环境下，如何向内取、挖掘自身潜能，就显得格外重要。 企业，是推动经济发展的重中之重，而财报，则是反映企业一年中各方面表现最重要的一份报告。因此，每年3月的财报季，都备受关注。 具体到房地产市场，房企在过去几年中，面临着重大的、前所未有的困难。作为一名从业十九载、创业九载的地产媒体人，阿伦有责任和义务与行业同仁共克时艰，用专业、客观的笔触，为大家精准展现各家房企、尤其是头部房企的真实现状。 因此，今年的财报季，非常重要。 算起来，从2014年开始关注财报领域以来，这已经是阿伦财报季的第十二个年头。换言之，第一次关注财报的时候，和今年一样，也是个马年。 正如阿伦为今天文章选取的BGM一样，破局，需要有踏碎星辰的勇气，亦要有再启征程的豪情！ 从今天开始，又一年的《阿伦读财报》系列稿件，正式开启~ 让阿伦稍感意外的是，招商蛇口，成为了头部房企中第一家发布财报的。他们将自己的发布时间提前到3月16日，并于3月17日召开了财报发布会。 接下来，就请各位看官跟随阿伦的文字，对招商蛇口在2025年的表现，来一个全面大总结吧~ 在通读了长达340页的PDF报告后，阿伦为大家梳理出一些核心数据： 反映发展规模体量的营收方面，2025年招商蛇口共录得人民币约1547.28亿元，同比2024年的1789.48亿元减少242.2亿元，降幅约13.53%；若与2023年的1750.08亿元相比，降幅约为11.59%。 在归母净利润方面，2025年实现人民币约10.24亿元，同比2024年的40.39亿元减少30.15亿元，降幅约74.65%；若与2023年的63.19亿元相比，降幅约为83.79%。 反映花钱指数的现金流量净额方面，招商蛇口共有人民币约96.93亿元，同比2024年的319.64亿元减少222.71亿元，降幅约69.68%；若与2023年的314.31亿元相比，降幅约为69.16%。 股票市场上的表现，招商蛇口的每股收益在2025年是人民币约0.08元/股，同比2024年的0.37元/股减少0.29元/股，降幅约78.38%；若与2023年的0.65元/股相比，降幅约为87.69%。 最能代表盈利能力的ROE方面，2025年招商蛇口的表现进一步下挫，跌破1%，约为0.73%，这一数值同比2024年的3.36%下降2.63个百分点，若与2023年的6.04%相比，则下降5.31个百分点。 在总资产方面，截至报告期末（2025年12月31日），招商蛇口合计总资产人民币约8354.12亿元，同比2024年的8603.09亿元减少248.97亿元，降幅约2.89%；若与2023年的9085.08亿元相比，降幅约为8.05%。 看过上面的核心财务指标，大家的第一反应是什么呢？阿伦的第一个疑问是，根据过往的财报经验看，率先交卷的往往都是业绩极好的，那些存在各种这样、那样问题的房企，都会选择在财报季末期，如3月最后一周甚至3月最后一天发布，用“集体过河”的方式，以试图达到舆情的关注度最小化。 所以，阿伦由衷地对招商蛇口集团层面选择发布财报的时机肃然起敬！如果所有房企都能像招商蛇口这样积极主动地发布财报，阿伦也不会在每年的3月31日那天忙成狗~ 是什么原因让招商蛇口率先交卷了呢？换句话说，是谁给了他们这样的勇气呢？ 从数据和标绿的情况看，招商蛇口这份财报的全部核心数据，都呈现下行态势，且2025年的表现，通过阿伦的计算可知，基本都是三年来的最低值~ 那么，招商蛇口在2025年的表现，真的一无是处吗？ 恰恰相反，隐含的亮点并不少。 首先，房企排名方面，从2024年的第五名，提升一个位次，于2025年报告期末来到第四名。这个难度，其实就和我们上学的时候一样，当你的班级排名和年级排名处在中游的时候，稍加努力就会有所提升。但当你已经进入到年级前十乃至前五的时候，不要说提升一个位次，能保持现状不被后来者追赶上就已经是非常难得的表现了！ 之所以能提升一个位次，取决于稳定优秀的销售业绩：2025年招商蛇口实现签约销售金额人民币约1960.09亿元，尽管同比2024年的2193.02亿元减少了232.93亿元，降幅约10.62%。但是，这就和考试一样，2025年的考题明显比2024年更难，因此同学们的成绩下降的更多，一成左右的降幅，在头部房企中就属于还不错的，更加优于百强房企的平均值。 以阿伦个人的经历来看，上学的时候经常被同学们讥讽为“千年老二”，因为我的班级排名几乎一直都是第二名，而我所在的班级一直也都是重点班，因此我的年级排名也一直稳定在第二名，只有偶尔几次期中考试排过第一名。当时，我还是有些沮丧和郁闷的，后来长大之后才明白，小爷我的第二名也是很牛逼的了~我不是输给了第一名才排在了第二名，我是战胜了无数人之后才排到第二名的。就比如那年，身高被我压一头、文笔却压我一头的全国新概念作文大赛的一等奖得主——小四同学。 所以说，从这个维度上看，招商蛇口能晋升一位，实属不易。 另外，我们上面谈到了现金流量净额，那么招商蛇口把钱都花在了哪里呢？ 土地！ 2025年，招商蛇口在土地市场中频频出击，全年累计拿地43宗，同比2024年的26宗增加17宗；总地价人民币约938亿元，同比2024年的486亿元增加452亿元，增幅约93.00%。阿伦查阅了相关公告后计算出如下数据： 招商蛇口共计为938亿元的土地总价支付约543亿元，据此可知其权益占比约57.89%。也就是说，招商蛇口在与其他房企的合作中，占据了近六成的比例，大多为主导地位。换算一下，这些归属于招商蛇口股权部分的土地，将为其在2026年提供至少约1257亿元的新增货值！ 这些土地，大多位于一线城市和核心二线城市，诸如北京3宗、上海5宗、深圳3宗、杭州3宗、成都3宗、重庆1宗等…… 通过计算，核心10城的占比高达90%，一线城市则占据63%。 作为多年跑土地条线的记者，阿伦也对招商蛇口的拿地逻辑非常关心。从2025年的拿地过程上看，招商蛇口在土拍市场中的核心逻辑就是四个字： 以 销 定 投 在财报的第11页到第40页中，详细展现了招商蛇口目前全部499个项目的销售情况。阿伦通过计算，得出如下结论： 2025年，对招商蛇口全口径销售金额贡献最大的五个城市分别是上海（500亿+）、北京（193亿）、杭州（169亿）、深圳（150亿+）和成都（100亿+）。以上五城，占据招商蛇口全年销售业绩的比例超60%！与之相对应的，在上述五城中，招商蛇口在2025年的投资强度分别达到150亿（上海）、71亿（北京）、23亿（杭州）、77亿（深圳）和50亿（成都）。 从这张表格中我们不难看出，在过去的2025年，招商蛇口分地区的营收表现，东部、南部和中西部均呈现不同程度的下降，唯有北部地区逆势增长。 而从公司的组织架构看，在取消了此前的华东、华南、华西、华北和江南五大区域公司后，招商蛇口转为由总部直接管理下属城市公司的模式。从效果上看，正如招商蛇口新任董事长朱文凯所言： “未来的竞争不再是比谁的规模大，而是比谁的产品好、谁的服务优、谁的运营强，实际上未来的竞争就是能力的较量。” 综上所述，阿伦给招商蛇口定义的不可能三角就是： 如果冲业绩的同时， 还想要江湖地位， 就不可能实现高利润！ 用现在网络流行的评价体系，从“夯”到“顶级”、到“人上人”、再到“NPC”、最后到“拉”的五个等级，对于招商蛇口在2025年的表现，阿伦愿意给到一个居中的等级，即人上人！ 我是阿伦 媒体圈老司机 2007年成为记者 发布文章8000余篇 累计字数超1000万字 2016年创立阿伦侃房 2017年成立阿伦工作室 现已入驻13家主流媒体平台
