2026
城市综合体发展趋势研究报告
发布单位：江西省零售服务产业协会、城市综合体数智联盟研究院
·导语
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纯租时代落幕，房东模式终结，守株待兔成为历史。商业地产三句铁律：不是什么地都能做商业，不是什么商业都能做旺，不是什么人都能做商业。
站在2026年新起点，江西城市综合体全面进入数智AI全域经营新阶段。为指引全省商业综合体高质量转型，江西省零售服务产业协会联合城市综合体数智联盟研究院，发布本趋势报告，明确从传统收租到复合盈利、从物理空间到数智生态、从单体经营到城市枢纽的四大转型方向，为江西商业迭代提供路径与方法论。
《实体数字化 创新赢未来》视频宣传片，5分钟看清未来趋势。
·一、行业拐点：传统模式全面失效，转型迫在眉睫
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过去，城市综合体依赖托管收租+流水扣点单一盈利，靠地段与空置率博弈；如今存量竞争加剧、消费习惯巨变、运营能力分化，传统路径难以为继。
三大终结，宣告旧时代结束：
1. 纯租时代结束：固定租金不可持续，品牌抗租能力见顶，空铺风险加剧
2. 房东模式结束：只租不管、重招商轻运营，无法支撑长期旺场
3. 守株待兔结束：被动等客流、靠天吃饭，被体验化、数智化项目快速替代
商业地产已进入专业化运营、数智化驱动、生态化共赢的全新周期。
据行业数据，2026年超70%新开业项目将采用轻资产运营，坪效较纯租赁项目高出45%-60%；数字化全渠道会员体系使营销转化率提升3-5倍，线上订单贡献率达22%。
与全国头部城市（如上海国金中心、成都太古里）相比，江西综合体当前平均坪效约为全国标杆项目的60%-70%，线上订单贡献率差距约8-10个百分点，数智化投入占比（运营成本占比）仅为头部项目的1/3，转型空间显著。
·二、核心转型：四大跃迁，重构江西商业新范式
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（一）盈利模式转型：从托管收租→专业自营+扣点分拥
放弃单一收租与简单扣点，转向运营商自营引领+商家联营分佣，利益捆绑、风险共担。
• 组建专业运营团队，自营主力业态、打造标杆店铺
• 联营扣点+阶梯分润，客流共享、业绩对赌、共同增长
• 轻资产输出管理，把运营能力变成可持续收益，净资产收益率可达15%-20%
参考万达商管“轻重并举”模式，江西项目可探索“区域标杆项目自营+县域项目管理输出”的组合路径，通过成熟IP复制降低县域项目培育周期（全国标杆轻资产项目培育周期平均缩短至18个月，较传统模式减少40%）。
（二）收益结构转型：从单一租金→复合赢利体系
突破租金依赖，构建租金+扣点+服务+资产+流量多元盈利：
• 基础收益：租金、物业费、停车费
• 运营收益：营销服务费、活动场地、IP联名、广告变现
• 生态收益：会员运营、供应链服务、数据服务、异业合作
• 资本收益：资产增值、证券化退出、品牌授权
对比全国REITs市场，江西可探索县域综合体“资产证券化试点”，参考深圳华润万象城“租金收益权ABS”模式，通过现金流拆分降低中小项目融资成本，目前全国商业地产ABS平均融资成本已降至4.5%-5.5%。
（三）空间形态转型：从物理场所→线上线下百业融合
打破物理边界，行政人口局限边界，实现区域半径（30-50公里）100万数智化用户精准引流，线下场景体验+线上流量运营全域打通：
• 线下：城市会客厅、社交中心、体验目的地
• 线上：数智化百业融合平台、同城配送、直播带货、私域运营
• 融合：零售+餐饮+文娱+康养+政务+社区服务+乡村产业振兴，一站式满足
借鉴上海“商业+元宇宙体验区”、杭州“绿色低碳综合体”等创新形态，江西可结合红色文旅资源，打造“VR红色研学+商业消费”沉浸场景；针对县域老龄化率超20%的特点，增设“适老化商业服务专区”（如健康监测、便捷餐饮、银发社交空间），填补市场空白。
（四）价值定位转型：从商业载体→城市区域数智化经济枢纽生态平台
综合体升级为城市服务体验会客厅+数智化枢纽平台：
• 公共服务：政务便民、社区服务、公益文化、银发友好
• 数智中枢：AI客流分析、智能业态调配、全域数据中台
• 生态平台：链接商户、消费者、政府、产业，剩余形成价值闭环
参考成都“智慧商圈数据中台”架构（打通公安、交通、消费数据），江西可推动“省级商业数据联盟”建设，实现各地市综合体数据互通，解决县域项目“数据量小、模型精度不足”的痛点，目前全国头部平台数据互通后营销精准度平均提升25%。
·三、数智AI时代：全域经营成为核心能力
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2026年，城市综合体竞争本质是数智化运营能力的竞争。
• AI精准画像：客群定位、消费偏好、动线优化、业态匹配
细分客群来看，江西Z世代消费占比已达38%（全国平均42%），偏好“社交化体验+国潮元素”，可针对性引入剧本杀、汉服体验等业态；新中产群体对“即时零售”需求旺盛，需强化“线上下单1小时达”的本地生活链路。
• 智能运营：能耗管理、安防巡检、车位调度、AI能耗优化可降本15%-20%
技术落地层面，可采用“边缘计算+云端协同”模式适配县域网络条件，参考苏州某项目经验，该模式使县域综合体AI设备故障率降低60%，维护成本减少35%。
• 全域营销：线上引流、到店转化、复购运营、私域沉淀
• 数据资产：把客流、交易、会员变成可变现的核心资产
从物理经营体，全面迈向AI驱动的数智全域经营体。
·四、江西实践：县域崛起、数智赋能、赣商特色
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结合江西省情与协会战略，报告提出江西特色转型路径：
1. 一县一区一标杆：推动县域综合体数智化升级，打造区域商业中心
与浙江县域商业“一县一中心”模式相比，江西可强化“商业+乡村振兴”联动，例如在综合体设“农特产品展销中心”，通过直播带货链接县域农户与城市消费者，全国同类模式已实现农产品溢价率平均提升30%。
2. 赣味场景化：融入江西文化、非遗、农特产品、文旅资源，形成差异化
3. 培育我省自创lP的首店经济+夜间经济：提升城市活力与消费能级
参考北京“首店经济政策”（最高补贴500万元），江西可细化“赣派首店”认定标准，重点扶持本土品牌“首店孵化”，目前全国首店对客流的拉动效应平均达20%-30%。
4. 数智联盟协同：资源共享、经验互通、联合招商、抱团发展
对接江西省提振消费行动、智慧商圈建设、县域商业体系建设等政策，助力江西商业高质量发展。
·五、趋势总结与行动倡议
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1. 放弃躺赚思维，运营为王、内容为王、体验为王
2. 拥抱数智AI，用技术降本增效、精准运营、持续增收
3. 坚持生态共赢，从房东变平台方，从收租变共创价值
4. 扎根江西本土，服务城市、服务民生、服务产业升级
不是什么地都能做商业，不是什么商业都能做旺，不是什么人都能做商业。
唯有专业运营、数智赋能、生态共生，才能穿越周期、长红不衰。
·六、加入联盟｜数智转型｜抱团发展｜共赢未来
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纯租时代已过！房东模式已过！被动经营时代已过！
为落地本报告转型方向，推动江西省城市综合体高质量发展，实现从传统收租向数智化全域经营深度转型，江西省零售服务产业协会、城市综合体数智联盟研究院联合发起成立——城市综合体数智联盟。
为保障联盟资源价值、服务质量与会员含金量，联盟实行严格准入、择优吸纳、稀缺配额机制，现面向全省开放首批会员招募，诚邀江西真正有实力、有愿景、求转型的商业体与产业链企业加入，共筑江西商业新生态。
重磅规则：严格准入，一县（市、区）一席
为保障会员质量、确保数智赋能与资源精准落地，联盟执行“一县（市、区）一席”稀缺准入制度：
一个县/县级市/区，只吸纳一家区域龙头商业体，打造当地唯一、权威、核心的数智商业标杆，避免内部同质化竞争，保障会员专属价值。
入会基础门槛（需同时满足）
1. 区域标杆资质
申请单位为所在县域（市、区）核心商业地标、头部购物中心，或具备行业影响力的优质品牌方、商业运营机构。
2. 体量与物业硬指标
拥有自建物业，或签订20年以上长期租赁合约；计容建筑面积≥3万平方米。
特殊说明：非自持物业、体量未达标，但运营能力突出、市场口碑优异、经协会专项推荐的优质项目，可申请破格准入。
加入联盟 · 十大核心价值
1. 共享成熟数智运营方案
免费享用成熟研发成果与落地体系，直接复制、少走弯路、降低试错成本。
2. 同行抱团，经验避坑
行业精英深度交流，共享运营经验、共同破解招商、运营、管理难题，抵御市场风险。
3. 掌握数智转型方法论
联盟技术、工具、流程全面开放，手把手赋能，让项目真正会用、能用、用好数智化工具。
4. 优质品牌资源精准对接
依托江西省零售服务产业协会资源库，品牌商户、连锁机构、优质业态一键对接，降低招商难度。
5. 全面提升综合体资产价值
战略重构、商业模式创新、运营升级，从传统商场升级为城市核心商业枢纽，聚人气、聚流量、聚价值。
6. 专业人才定向培养
联盟统一开展数智化运营人才培训、实训与输出，解决企业招人难、留人难、专业能力不足问题。
7. 全省供应链资源共享
整合全省优质供应链资源，统一集采、降低成本、提升利润空间与经营效益。
8. 优先对接政府政策红利
消费券、扶持资金、政企合作、项目申报、荣誉评选等政策资源，优先对接、优先落地。
9. 共建行业话语权与生态
加入全省商业核心圈层，提升行业地位与品牌影响力，共享行业发展红利。
10. 传承赣商精神，共谋长远
与江西优秀企业家、商业精英同行，做大品牌、做强资产，实现长远、稳健、可持续发展。
入会对象
全省范围内城市综合体、购物中心、商业街区、品牌商户、连锁机构、商业运营公司、数智科技服务商、商业地产及产业链相关优质企业。
入会流程
1. 提交申请
填写《城市综合体数智联盟入会申请表》，完成资格初审。
2. 资格审核
联盟秘书处对区域唯一性、企业资质、物业条件、运营实力、发展愿景进行综合审核。
3. 正式入会
审核通过后，颁发官方会员证书，纳入联盟专属服务体系，享受全部会员权益。
立即申请入会
点击文末，扫一扫入会二维码，填写入会申请表。
因实行“一县一席”配额制，秘书处将优先审核区域归属与企业资质，请确保信息真实、完整、有效。
联系我们
秘书处电话：13387912697
对接微信：jxlsfw
加入城市综合体数智联盟，
锁定区域唯一核心席位，
拥抱数智转型，共赴江西商业新未来！
发布单位：江西省零售服务产业协会
联合发布：城市综合体数智联盟研究院
2026年3月
加入江西省商业综合体数智化联盟十大好处
加入江西省商业综合体数智化联盟十大优势
1. 共享数智成果，少走转型弯路：免费共享红商团队十年研发、经市场验证的城市综合体数智化解决方案，直取成熟技术与实战经验，规避转型试错成本。
2. 共享行业经验，共抗探索风险：联盟内互通发展经验与失败教训，凝聚行业智慧破解运营难题，携手应对数智化探索各类挑战。
3. 获取技术赋能，紧握转型密钥：平等享有联盟开放的核心数智能力，以“共创共建共享模式”互助掌握适配自身的转型方法，筑牢企业抗风险能力。
4. 链接百业资源，实现融合共生：依托江西省零售服务产业协会优质品牌资源，实现招商互联，打通多领域资源壁垒，达成跨行业资源互补、合作共赢。
5. 升级商业价值，打造城市枢纽：助力重构商业综合体价值，从单一消费场所升级为汇聚人流、物流、资金流、情感流的城市温暖枢纽，提升核心竞争力。
6. 联合人才培养，储备专业力量：参与联盟联合人才培养计划，培育懂数智技术、通商业本质、有服务热忱的专业人才，为企业发展储备核心人力。
7. 共享供应链资源，夯实经营基础：融入全省百城会员十大供应链联盟，整合优质供应链资源，降低采购与运营成本，提升商品及服务供给能力。
8. 链接政企资源，抢抓政策红利：依托协会平台对接政府主管部门资源，优先获取政府消费券合作、产业扶持等政策支持，抢占发展先机。
9. 融入行业生态，实现价值共享：加入联盟“共生家园”，与全省实体商业同行共建商业生态森林，实现剩余价值共享，以集体力量提升行业话语权与市场影响力。
10. 传承赣商精神，共谋长远发展：在联盟平台传承“厚德实干、义利天下”新时代赣商精神，与同行携手打造江西实体商业品牌，共筑行业荣光，实现企业与区域商业长远发展。
江西省零售服务产业协会·商业综合体数智化联盟
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