根据贝恩最新报告数据，2025 年中国大陆个人奢侈品市场收缩 3% 至 5%，高端美妆反弹 4% 至 7%，时尚品类下降 5% 至 8%，表现优于同期下滑 8% 至 11% 的皮具品类。
不过，在最新报告期内，奢侈品巨头似乎已在中国市场看到更明显的复苏迹象。但这一轮复苏并非普涨，而是资源向头部高度集中，在重奢商场的业绩中得到冷热不均的体现。
据 WWD 知情人士透露，作为全球最盈利的奢侈品零售商之一，SKP 在截至 2025 年 12 月 31 日的财年中，集团整体营业额增长 15%，同期其旗舰项目北京 SKP 的年营业额增长 6.8%，至 235 亿元人民币（约合 34 亿美元）；南京德基广场作为高端商业地产的重要代表之一，凭借 2024 年销售额 245 亿、2025 年销售额 262 亿（多方信源显示），连续两年销售额全国第一，坐稳 “全球店王” 位置。
不可否认，在奢侈品市场整体进入常态化的背景下，头部项目逆势增长能力，成为触底反弹的唯一希望。
加速套利，重奢商场的
吸金能力成为唯一确定性？
交易即兑现。2026 年开年，两大高端商业地产的相继落地与开启运营，不仅验证了商业地产迫切的增长渴望。在其背后，资本正以高效落地策略对冲市场的不确定性，并将兑现能力本身打造成核心竞争力。
根据公开信息，杭州恒隆广场项目所在地块原名“百井坊巷”，是杭州历史悠久的街区，后由恒隆地产在 2018 以 107.3 亿元总价拿下该地块后全新开发建设。杭州恒隆广场从 2019 年建设开工，于 2025 年相继落成，预计将于 2026 年第二季度启动试营业。去年 7 月，恒隆地产以超 30 亿元拿下杭州百货大楼南、北座 20 年租赁协议，使待开业的杭州恒隆广场零售面积增加 40%。
据悉，该项目位于杭州市中心武林商圈，作为千亿级商圈，武林商圈项目总建筑面积约 39 万平方米，强调与杭州自然景观如西湖、大运河的结合，以及对历史文化的保护与传承，增强了商业体的文化属性。另外，项目规划引入奢侈品零售面积占比超三成，将成为浙江省首个真正意义上的奢侈品购物中心。
反观 SKP ，根据越秀集团官方信息，3 月 2 日 SKP 华南首店将落户广州珠江新城马场地块，该时间距离 2 月 25 日 236 亿元拿地仅仅过去不到一周时间。据悉，该项目建成运营后 6 年内，累计销售贡献不低于 300 亿元。
要知道，在 2025 年，广州社零消费总额约 1.1 万亿，全国第五，且增速排在十强城市第一。而随着广州 SKP 正式落地，广州将成为全国首个同时拥有 SKP、双太古（太古汇+太古里）、三万象（万象城+万象汇+长隆万象商业）的城市，广州的城市商业能级也将由此迅速跃升至全新高度，补齐广州重奢商业短板。
从拿地到布局的无缝衔接、再到成熟商圈的杠杆效应，都在证明重奢商场的吸金能力未减，兑现速度本身就是竞争力。
正如恒隆地产董事长陈文博在最新的业绩会上所说：“一直以来，我们都是比较传统的开发商模式，买地、建楼、然后出租。这个周期，快的话要六七年，正常情况要七八年；要是进度慢一点，差不多要十年才能收到第一笔租金，从拿地到实现回款的周期很长。‘V.3’策略的一个核心优势就是大大加快了恒隆地产的回款速度。”
下一轮增长：存量焕新与新城抢位
从恒隆地产到 SKP，头部高端商业的布局逻辑已然清晰：以存量焕新深挖核心价值，以新城抢位抢占空白增量，双线并行的商业战略成为中国商业地产的增长共识。
恒隆地产正是深耕存量商业的标杆样本之一。除杭州恒隆广场外，恒隆地产还在去年 12 月拿下梅龙镇广场 20 年营运租赁权，使相邻的上海恒隆广场商业体量扩容 44%，总面积增至约 12 万平方米。不止恒隆，北京国贸商城、香港海港城、香港利园、深圳万象城、上海前滩太古里等头部重奢商场，都在通过分期扩建持续巩固商圈壁垒。
存量改造不只是翻新，更是资产价值与消费体验的双重兑现。
仲量联行最新研究显示，中国市场大多数城市的商业地产市场整体仍处于新增供应高位。与此同时，存量物业的升级改造需求日益凸显。在城市更新的背景下，大量既有建筑已难以满足现代办公与消费体验的要求。其中，节能改造是一项务实的选择。全球研究表明，如果改造时机得当、方案有效，这类项目有可能为资产带来超过 55% 的价值提升。在中国，这正成为资产优化和片区维度城市更新的重要方向。
恒隆地产董事长陈文博直言：“我们现在推行‘ V3 策略’的城市都已经拥有成熟优质商场，在这些本身就很强的商场基础上再进一步，哪怕只提升 1% 的业绩，都是很大的数字。”
在深挖存量之外，挖掘新兴潜力消费城市，同样成为头部商业地产的共识。据统计，华润万象、新鸿基、太古地产、恒隆、香港置地等头部阵营悉数发力，15个 旗舰项目覆盖京津冀、长三角、大湾区、成渝等核心城市群，总商业体量超 300 万m²。
布局城市聚焦北上广深，以及南京、苏州、三亚、杭州、徐州等消费能级强劲的核心城市，代表项目包括北京太古坊、徐家汇中心 ITC、金陵万象城、徐州德基广场、三亚太古里、苏州金鸡湖中寰等。
如果说过去十年高端零售的增长由奢侈品牌单点驱动，那么未来，由资本加持下的高端商业体将凭借“交易即兑现”的速度、核心商圈的精准卡位以及超强的高净值消费吸附力，成为国际品牌进入拓展中国市场的首选合作对象。
资本布局的脚步从未停歇，既承接高净值人群的消费期待，也推动城市商业能级升级，更承载着资本远见与真实消费需求。
未来的高端零售，正在以一种更贴近消费的本质需求中，以更快的兑现速度、更精准的布局策略，在行业周期波动中筑牢增长根基，抢占下一轮增长主动权。WWD
内容策划 华意明天时尚内容中心
撰文 Joyce Hu
责编 Yalta Du
图片来源品牌官方及网络
