屹联行业观察报告:留学市场的减弱,对美国大学学生公寓的影响
自从三月疫情在美国爆发以来，屹联团队就在详细跟踪疫情对学生公寓市场的影响，并及时与投资人沟通汇报。在过去的两篇屹联观察文章里，我们试图从“新变量分析”和“实际运营数据”两个角度入手，分析疫情的影响。最近，有投资人向我们询问“留学市场减弱，对学生公寓的影响”，我们的结论是：留学市场的减弱对美国大学学生公寓影响非常有限。主要原因有以下几点：美国仍是国际留学生首选，中国学生仍是美国留学主力军
根据国际教育协会（IIE）Open Doors披露数据显示，2018-2019学年，美国大学的总注册人数（Total US Enrollment）高达1982.8万。其中留学生人数为109.5万，仅占总人数的5.5%。可见，美国大学生的主体，仍为美国本土学生，而他们并不会受到学生签证政策变化、国际局势动荡等方面的影响。同时，从人口结构上来看，这些18-24岁（Z世代，又称GenerationZ）即将进入大学的人群有着巨大的人口基数，他们是有记录以来人数最多的一代。根据美国国家教育统计中心(NationalCenter for Education Statistics)的数据，到2025年，学位授予机构的招生人数预计将增至1980万，高于2013年的1720万。虽然2025年后由于出生率的下降，大学招生人数会下降，然而，顶级大学的需求预计会更高，到2029年可能增长14%。另外随着现代人们对高等教育的重视程度的提升，读大学已经是大部分家庭的标准选择，也是很多美国家庭实现美国梦的关键。美国一项研究显示，收入水平与受教育水平呈正相关。所以很多美国家庭在教育上的投资，也是家庭首要支出。这些都确保了美国的教育行业及相关产业，不太会受到经济的影响。另一方面，根据Newmark的数据，目前美国大学的校内公寓，仅能容纳1/5的在校生，大部分的学生仍需要在校外寻找公寓。而即使这些现有的校内公寓，大部分也是几十年前建造的，不论在户型、配套科技娱乐设施、性价比等方面，都远落后于新建的校外专建公寓。尤其是这次受到新冠疫情影响，很多校内公寓都被学校直接关闭，学生被迫回家或者搬入校外公寓。这为校外专建公寓提供了巨大的发展空间。根据美国国家多户住房委员会(NMHC)的数据，美国至少需要890万个专建校外公寓（PBSA）床位。而目前每年的新增床位供给，则稳定在46000-48000左右，市场缺口巨大。这也解释了为什么学生公寓在全美有超过92%的超高平均入住率。屹联资本有着严格的项目筛选和尽职调查流程。我们投资的学生公寓，国际生的入住率通常控制在15%以下，而稳定后的入住率，可以保持在95%以上。而我们近期的项目，是以能避开今年疫情的新建学生公寓和低风险的债权类投资为主，尽可能的帮助投资人降低风险。美国仍是国际留学生首选，中国学生仍是美国留学主力军在过去几十年来，美国一直吸引着来自全世界的留学生，使其成为接纳国际学生市场中最成功的国家。从1960年代开始，就有5万国际学生在美国就读，之后国际学生数量逐年增长。到2000年，美国的留学生数量已经达到50万人，而到2015年，这一数字又上升到100万。美国之所以是全球留学生的首选，主要有以下几点：美国拥有全球最多的高等学府：根据QS世界大学排名，前100名的学校，美国占了29位；而在前20名的学校，美国则占了半数。另一方面，美国的高等学府在学术、科研、师资方面也遥遥领先其他国家。相对公平的奖、助学金制度，灵活有效的学分制，自由开放的专业选择，更加适合学生挖掘自身的长处，培养良好的独立思考能力、强大的思维逻辑和动手能力。多年来，美国也一直是中国留学生的首选。根据Open Doors的数据，中国2018-2019学年赴美留学人数为369,548，是美国第一大留学群体，占全美大学人数的1.86%。2020年受到疫情、签证收紧、中美关系紧张等多方面的影响，有人开始担心赴美留学热潮会快速退去。我们研究后的结论是，赴美留学仍受到很多中国家庭欢迎。事实上，中国人很早就有留学记录。从唐朝玄奘法师赴天竺取经，到清末“师夷长技”洋务运动的公派留学，再到近二十年自费留学热潮，中国人热衷留学的背后，其实是勤奋的中国人追求上进，虚心学习西方的先进文化的表现。除了前面提到的美国大学教育的师资力量和制度上的优势，美国大学也有着多元文化的碰撞的优势，可以极大地开阔中国学生的国际眼界，结交更广的人脉。21世纪属于中美两国，切身的留学求学经历，可以让学生体验最真实的美国文化，对塑造人格、价值观和世界观意义重大，成为日后人生宝贵的阅历。而事实上，西方的留学，也确实为中国培养了一大批优秀的人才，前有京张铁路的缔造者詹天佑，著名思想家鲁迅，著名文学家胡适，两弹元勋邓稼先，改革开放先驱邓小平，后有百度总裁李彦宏，搜狐董事张朝阳等等，他们都有接受外国教育的经历。而这些经历，有的提升了他们的知识，有的开拓了视野，最终影响了他们后来的成功。以上这些赴美留学的优势，并不会随着短暂的疫情和签证影响而消失。有条件的家庭，依然会选择让孩子出国。所以我们认为，赴美留学的浪潮可能会减弱，但仍会有很大的体量。在与投资人的交谈中，我们还发现，新冠疫情和签证收紧也是投资人主要担心的内容。对此，我们认为，这些影响都是短期且有限的。事实上，根据前面Open Door的数据，这几年留学生总数（Total Int’l Students）其实在小幅上升。疫情带来的网课的流行，无法改变大学校园生活在大学教育中的重要性。学生除了知识的学习，更重要的是社交活动，人际互动；另外学校的各种软件和硬件设施，比如图书馆、实验室等等，这些都是网课无法实现和替代的。我们也看到，以哈佛为首的高校，已经宣布2020年秋天校园正常开放。另一方面，疫情加速了老旧的校内公寓到专业的校外公寓的升级换代，长期来看，对校外公寓市场的健康发展，有巨大推动作用。至于签证的收紧，更多是短期的政治博弈。美国作为一个移民大国，其繁荣本来就是建立在不停吸引优秀移民人才的基础上。从数据上看，国际留学生为美国的经济贡献了巨大力量。根据国际职业教育工作者协会（NAFSA）的一份调查，美国高校注册的国际留学生给美国经济贡献了至少410亿美元，而在2018-2019学年，至少为美国创造了45万个工作岗位。所以虽然特朗普政府上台后美国留学签证虽然有收紧，但是各个大学本身对留学生的欢迎热情，有增无减。之前炒得沸沸扬扬的美国拟驱逐中国“军事院校”的计划，实际影响人数仅3000人，不足留美中国学生总体人数的1%；而最近特朗普考虑暂停H1B签证，也受到美国大学、议员和科技企业的强烈反对，想最终实现困难重重。作为大学教育相关产业的学生公寓，依然有巨大的市场空间。当然，以上的分析，并不代表投资人可以随意挑选校外公寓投资项目。相反，不同校外公寓的优劣差距会被进一步放大。我们屹联管理团队拥有平均25年的美国房地产管理经验，严格的项目筛选和尽职调查流程，可以有效的保证项目的质量。如果您希望了解有关学生公寓的更多详细情况，欢迎与我们联系。
屹联资本(EastAlliance Partners)
成立于2019年，拥有美国本土团队，核心成员来自于Ernst & Young，J.P.Morgan等国际顶级金融机构，团队拥有美国基金，证券，保险，房产等多项金融牌照，同时拥有美国注册会计师 (CPA），具有丰富的海外市场经验及卓越的海外投资专业能力。公司依托于创始合伙人深耕美国华尔街30年的经验，专注于甄选优质的美国地产基金，为高净值客户提供专业的海外资产配置服务。同时为有需求的客户提供美国家族办公室服务，包括美国本土或离岸信托架构搭建，税务筹划，身份规划，财务咨询，法律建议，家族传承等服务。
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