2026年2月中国重点城市房地产市场深度报告

执行摘要

2026年2月，中国房地产市场在史上最长春节假期的笼罩下，呈现出一幅"表面沉寂、暗流涌动"的复杂图景。成交量因假期因素环比大幅回落，但这一数字背后隐藏的市场信号，远比数字本身更值得关注。

三个关键信号正在同步释放：其一，春节假期期间的看房、带看、签约数据同比大幅增长，购房者的行动意愿明显强于去年 [13] [17]；其二，上海"沪七条"、北京新政等政策在节后密集落地，市场对政策的反应速度和敏感度显著提升 [3]；其三，深圳二手房价格连续三个月上涨，成都新房成交面积断层领跑全国，区域分化格局下的强者愈强趋势日益清晰 [2] [9]。

一、宏观背景：假期因素与政策窗口的双重叠加

2026年农历新年（春节）落在2月15日，这是近年来最晚的一次春节，直接导致2月有效工作日大幅减少，形成了对房地产成交数据的强烈季节性压制。克而瑞数据显示，2026年2月全国重点50城新房成交面积约675万平方米，环比下降26%，同比下降28%；重点15城二手房成交面积约497万平方米，环比锐减51% [9]。

然而，如果将视角从月度数据切换至累计数据，画面则大相径庭。1-2月累计来看，重点15城二手房成交面积约1,509万平方米，同比微增2% [9] [10]，这意味着在剔除假期扰动后，市场的真实底盘并未崩塌，甚至较去年同期略有改善。

值得特别关注的是，春节假期期间（2月15日至23日）的市场数据呈现出超预期的活跃度。30城新房成交同比增长约12.8%，24城二手房成交同比飙升约15.2%，一线城市的同比涨幅更是接近90% [13]。这一现象折射出两个深层变化：一是购房者的决策模式正在改变，"反向过年"趋势下，不少年轻人把父母接到城市团聚，顺势完成了家庭购房决策；二是市场信心的边际改善，经历了多轮政策刺激后，观望情绪正在悄然松动。

与此同时，2月也是政策密集落地的窗口期。上海于2月25日推出"沪七条"，将非沪籍购房所需社保或个税年限从3年缩短至1年，公积金贷款额度提升至240万元 [3]；北京则延续了去年12月新政的余热，持续释放政策红利。政策与市场的共振，为即将到来的"小阳春"埋下了伏笔。

二、北京：告别"破万神话"，价格逆势坚挺

成交量：季节性回落，但结构未崩

2026年2月，北京新房共成交1,111套，成交面积13.99万平方米，成交金额80.06亿元，环比1月降幅均超过50%，同比2025年2月亦下降超40% [1]。这一数字乍看令人沮丧，但若将时间拉回至2024年2月，当月新房成交1,123套，与今年基本持平。换言之，今年2月的表现虽处低位，但并未偏离历年2月的运行区间，更接近"常规淡季"状态 [1]。

二手住宅方面，2月北京共成交8,118套，成交面积72.04万平方米，环比下降46.17%，同比下降31.64%，终结了此前连续23个月月成交破万的纪录 [1]。这一纪录的终结，在市场上引发了广泛讨论，但业内人士普遍认为，这是春节假期的必然结果，而非市场趋势的逆转。1-2月累计来看，北京二手房成交仍超过2.3万套，整体韧性依然存在 [1]。

价格：结构分化，高端支撑

北京2月楼市最令人意外的，是价格端的表现。2月北京新房成交均价为57,200元/平方米，环比上涨4.11%，同比上涨3.65% [1]。在成交规模明显收缩的背景下，均价仍能上行，说明市场结构正在分化——高品质、高单价项目对整体均价形成了有力支撑。二手房挂牌均价约37,500元/平方米，同比降幅超过15%，市场议价空间仍然存在，但降价幅度正在收窄 [1]。

故事：换房人的春节算盘

北京楼市的真实温度，藏在一个个具体的购房故事里。春节假期期间，北京链家门店的带看量较去年同期增长了约20%，其中"卖一买一"的置换客户占比超过六成 [1]。一位在朝阳区工作的中年购房者告诉中介，他已经挂牌了手里的老房子，趁着春节假期带着父母看了四五个新盘，"去年底新政出来之后，我就觉得时机到了，不想再等了"。这种"等待结束、行动开始"的心态转变，正是北京楼市在假期数据低迷背后最值得关注的信号。

三、上海："沪七条"点燃月底，V形反弹惊艳市场

成交量：V形曲线，教科书级别的政策效应

2026年2月，上海楼市走出了一条令人印象深刻的"V"形曲线。

节前，市场保持平稳运行：2月1日成交931套，2月7日录得924套。2月15日除夕当天，成交量断崖式下滑至7套；春节假期期间，连续多日零成交，市场几近停摆。然而，假期效应消退后，市场迅速恢复：节后首个工作日（2月24日）成交跳涨至398套，随后几日稳步攀升 [3]。

真正的高潮发生在2月25日。这一天，上海出台"沪七条"，涵盖降低购房门槛、提升贷款额度及减轻税费负担等多项措施 [3]。此后三个工作日（2月26日至28日）成交量分别为594套、619套、839套，呈现"三连涨"态势，月底翘尾行情鲜明 [3]。全月累计，上海二手房网签11,315套，环比下降约50%，同比下滑43.1%——但这一数字的背后，是一个被政策重新激活的市场 [3]。

新房方面，据佑威房地产研究中心监测，2月上海共成交14.8万平方米（1,136套），成交均价70,464元/平方米 [3]。中指研究院的数据则显示，2月单月成交面积为13.8万平方米，成交套数1,056套 [11]。供应端同样清淡，全月仅5个项目开盘，共推售338套 [3]。

价格：豪宅撑起均价，刚需盘量价分化

上海新房市场的成交结构，是理解其均价的关键。2月成交均价70,464元/平方米的背后，是一个极度分化的市场：既有单价3.5万元/平方米左右的金山区刚需盘，也有浦东新区澐启滨江147,350元/平方米的顶级豪宅 [3]。在成交TOP10榜单中，豪宅项目的高单价直接拉高了整体均价，这一"结构性支撑"现象在上海楼市已成常态。

二手房方面，上海挂牌量持续下降，截至3月2日总挂牌量为317,956笔，较2月初减少了16,724笔，供给端的压缩为价格稳定提供了基础支撑 [3]。

故事：一套浦东的房子，和一个家庭的决策

上海楼市的"沪七条"，对于一类特殊群体的意义尤为深远——那些在上海工作多年、但因社保年限未满而无缘购房的非沪籍人士。政策将购房所需社保年限从3年缩短至1年，这一变化直接打开了一扇门。节后第一周，上海多家中介机构反映，咨询购房资格的非沪籍客户数量环比增长超过80% [12]。"我在上海工作了两年，终于可以买房了"，这句话在各大房产平台的评论区反复出现，折射出政策红利对真实需求的精准释放。

四、广州：马场地块惊天一拍，楼市冷热交织

成交量：新房量缩，二手房节后反弹

2026年2月，广州新房网签仅1,715套，相当于1月的四成、去年2月的一半左右 [4]。受春节超长假期影响，这一数字处于近年同期低位。然而，在看似"冷清"的网签量背后，却暗藏着别样的信号：2月广州新房价格环比、同比均出现微涨，这意味着在新增供应不多的情况下，广州新房价格反而稳住了 [4]。

二手房市场的节后表现更为亮眼。贝壳找房数据显示，节后广州二手房成交量上涨61%，看房人数上涨37%，改善需求的释放通道已经打开 [4]。1月珠江新城二手房成交83套，环比增长25.6%，同比增长90%，核心板块的热度持续向外传导 [4]。

土地：236亿马场地块，243轮竞价的史诗

2026年2月最令广州楼市沸腾的，不是某个楼盘的热销，而是一宗土地的成交。2月25日，位于珠江新城核心区的马场地块，历经243轮竞价，最终以236亿元的总价由越秀地产竞得，刷新了广州住宅楼面地价纪录，溢价率高达27% [4] [14]。

这一成交背后，是多重力量的共同作用。马场地块坐拥珠江新城核心区位，契合当下房企"聚焦核心城市核心板块"的投资逻辑；广州2026年"控增量、以需定供"的供地策略，主动压缩了非核心区域供应，使得核心地块的稀缺性愈发凸显；而广州2月公布的首批47个"白名单"项目，也为房企的资金压力提供了一定缓解 [4]。

然而，与马场地块的高溢价形成鲜明对比的是，广州非核心区域土地市场依旧平淡，番禺、花都地块均以底价成交。土地市场的冷热分化，是整个广州楼市结构性特征的缩影。

故事：1.6万套库存的两极世界

广州楼市的结构性分化，在库存数据中体现得淋漓尽致。南方产业智库的数据显示，截至3月初，广州58个重点楼盘共有16,067套未售房源，平均去化率64%。然而，这个平均数掩盖了一个极端分化的现实：64.5%的库存积压在去化率低于60%的项目中，而去化率超过80%的7个项目，未售房源仅占总量的9.4% [4]。

这意味着，广州楼市正在上演一场"赢家通吃"的游戏。保利天奕等高端改善项目，春节期间实现了单盘5,500万元的成交；而部分非核心板块的楼盘，即便推出各种优惠，也难以获得市场认可。"小阳春"的暖意，并非雨露均沾，而是精准滋润了那些真正具备价值支撑的项目。

五、深圳：价格连涨三月，"小阳春"加速到来

成交量：假期压制，但活跃度创近11个月新高

2026年2月，深圳一二手住宅合计网签3,636套，其中新房（预售+现售）1,297套，环比下降50%；二手住宅网签2,339套，环比下降56% [2]。受春节假期影响，这一数字处于季节性低位，但市场实际活跃度却在快速提升。

贝壳研究院数据显示，2月深圳一手住宅看房成交率达到6.83%，二手看房成交率达到4.72%，创下近11个月的新高 [2]。这意味着每100组看房客户中，就有近5组会当场或短期内做出购买决定，市场的转化效率正在显著提升。

春节假期期间（2月15日至23日），深圳楼市的活跃度更是令人惊喜。贝壳数据显示，统一采用除夕至初七8天同口径对比，深圳合作门店二手房签约量同比增长88% [2] [17]；节后4天（2月24日至27日）二手签约量同比上涨38%，看房量上涨10% [2]。

价格：连续三月上涨，改善需求拉高均价

深圳楼市最令市场振奋的，是价格端的持续修复。乐有家研究中心数据显示，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，环比上涨7.3%，这已经是深圳二手房价格连续第三个月保持上涨态势 [2]。

价格上涨背后存在结构性因素。数据显示，2月总价在800万至1,000万元的改善房源成交占比上升明显，较此前上涨了3.4个百分点。这类房源多集中在南山、福田等核心城区的优质地段，其成交占比的提升直接拉高了整体成交均价 [2]。

从更长的时间维度看，经过长周期的调整，深圳二手房价格已逐步调整到位。随着市场预期及信心增强，买卖双方的博弈正在找到新的平衡点。

故事："反向过年"与家庭置业共识

深圳楼市的春节故事，有一个独特的注脚——"反向过年"。今年，不少在深圳工作的年轻人把父母接到深圳团圆，而不是自己回老家过年。这一趋势带来了一个意外的市场效应：家庭成员聚在一起，正好利用假期集中看房、全家沟通决策，家庭置业共识更容易达成，直接带动了购房需求的加快释放。

深圳贝壳研究院院长肖小平指出，这种"反向过年"趋势与政策红利的持续释放、市场信心的稳步修复形成共振，为深圳楼市的"小阳春"提前蓄力。展望3月，随着积压的自住、学区、置换等购房需求节后集中释放，带看量等先行指标同步走高，春季置业活跃度有望进一步提升 [2]。

六、杭州：改善力量崛起，豪宅市场独领风骚

成交量：量缩价稳，春节签单量大涨47%

2026年2月，杭州二手房成交3,369套（贝壳数据），环比下降51.78%，同比下降43.63% [5]；中指研究院口径为2,264套，均价25,395元/平方米，趋于稳定 [8]。新房方面，2月成交面积约42.2万平方米，在重点50城中位居前列 [9]。

然而，成交量的季节性回落，掩盖不住杭州楼市内在的活力。春节假期期间，杭州贝壳研究院数据显示，二手房带看量同比增长17%，新签单量更是大幅增长47%；新房成交63套，创近五年春节假期新高 [6]。这一数据清晰地表明，杭州购房者的行动意愿正在显著增强。

价格：百城新房价格同比涨幅第一

价格是杭州楼市最亮眼的名片。中指研究院数据显示，2026年2月杭州新建住宅价格同比上涨9.11%，在百城中位居前列；环比上涨0.57%，在重点城市中同样领跑 [7]。这一数据意味着，杭州是少数几个在当前市场环境下仍能保持新房价格持续上涨的城市之一。

杭州楼市的价格韧性，源于其独特的需求结构。数字经济、跨境电商、制造业升级带来的产业人口持续涌入，叠加改善型需求的强劲释放，共同支撑了杭州楼市的价格底盘。

故事：千万豪宅的"股市效应"

2026年2月，杭州楼市流传着一个颇具时代感的故事。潮新闻的报道指出，2月杭州千万级豪宅成交活跃，部分购房者坦言，去年股市和外贸的收益，让他们有了更充裕的资金来考虑置业升级。"股市赚到钱了，总要找个地方放"，这句话折射出杭州特有的财富效应——互联网、电商、制造业等行业的财富积累，正在通过房地产市场寻找出口，而豪宅市场成为了这股资金最直接的流向。

七、成都：全国新房成交王者，二手房韧性十足

成交量：断层领跑，连续六年全国第一

成都的数据，是2026年2月全国楼市中最令人振奋的篇章。克而瑞数据显示，2026年2月成都新房成交面积42.2万平方米，在重点50城中排名第一，超过第二名西安（41.4万平方米）；1-2月累计成交面积113.3万平方米，是重点50城中唯一超过100万平方米的城市，连续六年蝉联全国新房成交规模第一 [9]。

二手房市场同样表现强劲。2月成都二手房成交面积108.2万平方米，1-2月累计323.6万平方米，同比增长18%，市场韧性十足 [9]。

价格：新房价格环比、同比双涨

成都新房价格在2月同样表现亮眼。中指研究院数据显示，2月成都新建住宅价格环比上涨0.42%，同比上涨6.80%，是重点城市中为数不多实现环比、同比双涨的城市之一 [7]。这一价格表现，与成都强劲的成交量形成了相互印证——量价齐升，是市场真实复苏的最有力证明。

故事：新区与老区的"价值重估"

成都楼市的内部，也在上演一场有趣的价值重估。天府新区、高新区等新兴板块凭借产业导入、配套完善，持续吸引购房者；而部分老城区的改善型项目，则凭借稀缺的地段资源和成熟的生活配套，在置换需求的推动下焕发新生。一位成都本地的房产分析师指出，成都楼市的强劲，本质上是城市经济活力的映射——电子信息、航空航天、生物医药等产业的快速发展，持续带来新增就业和人口流入，为楼市提供了源源不断的刚需和改善需求。

八、土地市场：溢价率重回9%，信心修复信号明确

2026年2月，全国土地市场在春节假期的影响下，整体成交节奏趋缓，但质量显著提升。克而瑞数据显示，2月重点城市经营性土地成交面积约2,157万平方米，环比下降19%，同比下降21%；但成交金额约724亿元，环比增长13%，全国平均楼板价3,358元/平方米，环比大幅上涨40% [9]。

最值得关注的是溢价率指标：2026年2月，全国土地溢价率达到9.3%，时隔9个月重新回到9%以上，这是土地市场信心修复的重要信号 [9]。

广州马场地块的成交，是这一轮土地市场回暖的最佳注脚。236亿元、243轮竞价、27%溢价率——这三个数字，构成了2026年开年土地市场最震撼的标志性事件，也向市场传递了一个清晰的信号：核心城市、核心地块的价值，正在被重新认识和定价 [4] [14]。

九、综合结论：筑底完成，分化加剧，"小阳春"可期

结论一：市场筑底基本完成，但复苏路径非线性

综合六城市的数据来看，中国重点城市房地产市场的筑底过程已基本完成。深圳二手房价格连续三个月上涨 [2]、成都新房量价齐升 [7] [9]、上海"沪七条"落地后的快速反应 [3] [12]，都表明市场已经从"寻底"阶段进入"企稳"阶段。然而，复苏的路径并非线性，而是充满波折：假期因素、政策节奏、供需结构的变化，都会在短期内造成数据的剧烈波动，需要穿透表象、看清趋势。

结论二：分化是最确定的趋势

城市之间的分化、城市内部板块之间的分化、项目之间的分化，正在成为中国房地产市场最确定的长期特征。上海、杭州、成都的价格同比涨幅均超过6% [7]，而部分三四线城市仍在去库存的泥潭中挣扎；广州核心板块的土地溢价率高达27% [4]，而非核心板块地块底价成交；同一城市内，热销项目去化率超过80%，滞销项目去化率不足20% [4]。在这个市场中，"买房"这个决策的难度并未降低，反而因为分化的加剧而变得更加复杂。

结论三：政策效果显现，但需求侧仍需培育

"沪七条"落地后上海二手房的"三连涨" [3]，北京新政后市场的快速反应 [1]，都证明政策工具对于短期市场情绪的提振效果是显著的。然而，政策能够打开需求的阀门，但无法凭空创造需求。就业稳定、收入增长、人口流入，才是支撑楼市长期健康运行的根本动力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，只有稳定居民的收入预期，才能真正激活置业需求，推动市场从被动修复转向主动复苏。

结论四：土地市场回暖，为后续供给奠定基础

土地溢价率重回9%以上 [9]，核心地块高溢价成交 [4]，意味着房企对于核心城市核心板块的长期价值判断正在趋于一致。这一信号的意义，不仅在于当下，更在于未来：今天的土地，是明天的供给；今天房企的拿地意愿，决定了未来市场的供给质量和结构。核心城市土地市场的回暖，将为未来1-2年内高品质住宅的供给提供保障，也将进一步强化"好房子"的价格支撑。

展望3月：小阳春可期，但非普惠

综合各项先行指标——春节假期的超预期成交 [13] [17]、节后带看量的快速回升 [2] [4]、政策效果的持续释放 [3] [12]——3月"小阳春"行情的到来，已是大概率事件。然而，这个"小阳春"将是结构性的，而非普惠性的。它的阳光，将更多地照耀在核心城市、核心板块、高品质项目上；而对于非核心区域的滞销项目而言，即便春风来临，也可能依然感受不到太多温度。

本报告数据截至2026年3月5日，部分数据（如国家统计局2月70城房价数据）将于3月中旬正式发布，届时可能对部分结论产生修正。

参考文献

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