华润深圳湾悦府一期2026年2月市场报告
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华润深圳湾悦府一期
2026年2月市场报告LANDZ-丽兹行
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01
楼市情况-政策，法拍
02
全市数据资讯
03
悦府一期社区动态
04
好房推荐以及海外资产配置
丽兹行悦府一期团队致力为您提供专业值得信赖的长期服务以下内容预计用时5-8分钟阅览
房产市场情况
2026年2月26日起，上海市五部门联合印发的房地产新政正式施行。政策核心包括三方面：
一、大幅放宽限购
非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税连续缴纳年限，从3年缩短至1年。在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上，于外环内增购1套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，且无需提供社保或个税证明。
二、优化公积金贷款
将家庭购买首套住房的公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元。结合多子女家庭、购买绿色建筑等上浮政策，最高可贷324万元。购买第二套住房的额度也相应提高。结清首次公积金贷款后，若家庭在本市无房或仅有一套住房，可再次申请公积金贷款。将多子女家庭的贷款额度上浮支持政策，从首套拓展至购买第二套住房。
三、调整房产税
对本市户籍居民家庭，成年后新购或置换的、属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
2月25日，广州“地王”马场1期地块竞价出让，一开年便掀起了土地市场的热浪。
马场1期地块位于寸土寸金的珠江新城，计算容积率建筑面积近56.7万平方米，起拍总价高达186.4亿元。虽然门槛不低，但报名竞买的房企仍有8家之多，涵盖了央企及本地国企。地块的竞价气氛颇为热烈，围观人数更是超过10万人。
竞价从上午10时开始，历经近9个小时的拉锯，直到晚上19时许才决出胜负，最终越秀集团以236亿元的报价胜出。从总价来看，该地块是广州历史上的总价第二高，若论可售部分的楼面地价，则刷新了广州的最高单价纪录。彰显核心城市优质资产仍被长期看好。
上海“沪7条”新政落地，市场咨询量显著上升和广州土地拍卖的“开门红”有意义重大，有望为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定活跃的市场氛围，也有利于加速市场“止跌回稳”的进程。
京东司法拍卖的房源核心信息如下：
房产地址： 深圳市南山区海德三道瑞府43E
所在楼层： 43层（属于高楼层，视野开阔）
建筑面积： 398.16平方米
当前状态： 一拍预告中，尚未开始
起拍价格： 50,335,388元人民币
关注热度： 截至截图时，已有116人关注，3700人围观，暂无人报名。
法拍卖成交结果信息：
2026年1月30日 10:27:11（经过11次延时，说明最后阶段竞拍激烈）。
成交价： ¥37,188,030.85元
房产地址： 广东省深圳市南山区滨海大道红树湾红树西岸花园2栋1-29A
热度指标： 共 15人报名， 324人关注， 17,791人围观，关注度非常高。
总结：
这是一次成功的司法拍卖，标的物因其优越地段和房产属性吸引了大量关注。经过多轮激烈竞价，最终以超过3700万元的价格一锤定音。
全市一手二手成交
深圳全市一手二手成交量（来源于房地产信息平台）
全市一手
全市数据
二手房月度成交，2月份二手房住宅成交2339套，环比1月份减少56.93%，同比去年2月下降37.86%；
一手房月度成交，2月份新房住宅成交751套，环比1月份减少49.9%，同比去年2月下降54.92%。
全市豪宅数据
2026年2月深圳二手豪宅细分市场实时成交：14套
（丽兹行豪宅研究院不完全统计）
2000万以下1套：香山美墅
2000-3000万5套：三湘海尚、悦府二期、君汇新天、红树西岸、鲸山觐海
3000-5000万7套：卓越维港、圣莫丽斯、翡翠海岸、华润城润玺、海上世界双玺、城市山谷
5000-8000万0套：/
后海新盘澐玺花园资讯
“深圳湾·澐玺”加推
2025年11月30日开盘当天销售额超130亿，创下2025年全国单盘单日销售纪录，仅22天就交出一份“网签破百亿”成绩单。
最新消息，深圳湾澐玺3月份南区预计加推162套，价格区间：
216平：3800万左右（单价约17.5万/㎡）
287平：5000万左右（单价约17.42万/㎡）
295平：5000万左右（单价约16.9万/㎡）
305平：5500万左右（单价约18万/㎡）
349平：6800万左右（单价约19.4万/㎡）
427平：8200万左右 (单价约19.2万/㎡）
409平：1个亿左右 （单价约24万/㎡）
参考价格，具体以开发商公布为准
悦府一期市场情况
2026年买卖成交情况
2026年2月买卖房源实时成交共计：0套
同竞品楼盘1-2月成交情况参考：
双玺花园成交数据
悦府一期2月买卖房源暂无成交，客户关注悦府一期也会对比竞品房源 ，澐玺花园/信悦湾/联泰超总湾，深圳湾一号，恒裕滨城二期，半岛城邦三期，双玺花园，新天鹅堡。
以上社区 26 年同商圈成交数据供您参考：
第一梯队 (单价27万+)：恒裕滨城二期超高层户型，以及双玺花园三期别墅。这两个是片区内的价格顶峰，代表顶级地段或顶级产品的溢价。
第二梯队 (单价17-24万)：双玺一期小洋房、新天鹅堡大平层、恒裕滨城二期多数户型及半岛城邦三期部分房源位于此区间。这是深圳湾主流豪宅的成交价格带。
半岛城邦三期因位置、景观和社区差异，单价在 15.59-18.85万 之间，与其他几个社区形成一定价差。
同一社区内，别墅（双玺）或 超高楼层（恒二）的单价显著高于普通高层。稀缺性是高单价的核心支撑。
恒裕滨城二期 数据详细，显示了同户型因楼层不同产生的价差（如170㎡户型，中层与中高层单价差约3万/㎡），楼层是重要价值变量。
以上所有数据均为 2026年1月 成交，说明在年初该片区高端市场交易活跃，具备很强的时效参考价值。“悦府一期 1 月2月暂无成交”，在年初这一时间点，客户和资金更快速地向上述有成交的二手标杆项目集中。
26年买卖挂牌房源
社区总计挂牌：13套
249㎡：2套：5100万-5500万262㎡：4套：5080万-7400万322㎡：4套：7500万-1.1亿
364㎡：2套：1 亿-1.4亿
挂牌总价区间：5100万-1.4亿挂牌单价区间：20.48万/㎡-38.46万/㎡。
从供应过剩到稀缺收紧挂牌量锐减：
2025年最高的27套降至当前的13套，挂牌量下降超过50%。这通常意味着：
市场消化：部分房源在2025年至2026年初已成功售出。
业主惜售：在市场前景不明或期待更高价格时，部分业主选择撤牌观望。
供应结构变化：剩余挂牌房源可能集中在总价更高（如322㎡、364㎡）或报价更坚挺的户型上。
市场含义：挂牌量大幅减少往往会导致 在售房源稀缺性上升，这可能对价格形成支撑，但也可能因优质选择减少而影响成交活跃度。
2026年租赁成交情况
2026年2月租赁成交共计：0套。
一、 成交数据对比
2026年至今：租赁成交0套。
2025年全年：累计出租22套。各户型出租套数为：249㎡（7套）、262㎡（8套）、322㎡（4套）、364㎡（3套）。
二、 市场现状判断
2026年以来，租赁市场下滑趋势明显。
主要表现：客户普遍缩减租赁预算，市场成交租金持续下降。
三、 当前客户需求与预算
多组客户出价预期大致为：
249㎡ & 262㎡户型：预期约 5-7万/月左右。
322㎡户型：预期约 8-10万元/月左右。
364㎡户型：预期约 10-12万元/月左右。
租赁挂牌房源
租赁房源总计挂牌7套：249㎡：2套：6.5-7.8万/月；262㎡：1套：6万/月；322㎡：3套：10万/月-12万/月；
364㎡：1套：14.8万/月。
悦府到访客户情况
买卖客户情况
悦府一期2026年2月我司买卖带看客户情况：
买卖客户共计：8组，复看客户共计：1组悦府一期2026年截止2月我司买卖累计带看客户情况：买卖客户共计：26组，复看客户共计：8组
“今年买卖房源暂无成交”是市场最直接的信号，表明买卖双方的价格预期存在博弈，价格无法匹配。
热度高度集中：1月份所有到访与复看（18组到访，7组复看）几乎全部由一套30层以上、249㎡户型驱动：
市场并非没有需求，而是客户在严格“关注好房子”。
价格与价值的匹配度（即性价比）是当前撬动客户行动的唯一有效杠杆。这套房源成为了整个项目的“流量入口”。高达7组的复看客户，说明潜在买家对该房源有实质性兴趣，正在反复评估。但最终未能成交，源于客户仍在多方比价、等待更低价格，与业主在最终价格上存在分歧。
2月春节导致的到访量减少，属于正常季节性波动，同时叠加业主客户对市场观望的情绪凸显。
租赁客户情况
悦府一期2026年2月我司租赁带看客户情况：
租赁客户共计:3组
复看客户共计:0组悦府一期2026年我司租赁累计带看客户情况 ：买卖客户共计：7组
复看客户共计：1组
悦府一期租赁客户和买卖客户情况比较像，价格优质的话就会有客户到访，虽然暂无成交，但是已经有意向客户在谈。
意向客户情况
249平C户型意向客户：
R先生，预算 4-5000 万，润玺 270 户型租户，买婚房自己出钱父母也会支持一部分，深圳豪宅都已经看过了，后海看的最喜欢，目前最喜欢C户型，采光和格局非常喜欢；
W女士，香港客户预算最高到 8000 万，首次深圳置业，核心看房子情况，悦府一期和深圳湾一号看过多次，非常喜欢后海，去香港也方便。
Z女士，润府业主买房品质升级，预算 4-5000万，看过悦府一期和悦府二期，目前比较看好悦府1期249户型和悦府2期225户型。
262平B/F户型意向客户：
Y总，科技园业主，预算 5-6000 万，熟悉后海，买房品质升级，一家4 口人孩子也大了，锁定 262 户型，太太喜欢南北通透的格局。
H先生，香港客户，预算 5000 万左右，首次在深圳置业，想要离口岸近，一家4口，家里两个男孩子，客户在意品质，悦府一期看过2次，带大师也看过，很喜欢F 户型。
322平D户型意向客户：
J先生，香港客户，预算 8000万以内，买房自己住，需要多居室，4 房以及多功能间，别墅也可以考虑，D 户型看的最好。
364平A/E户型意向客户：
W女士，香港客户预算最高到1 亿左右，首次深圳置业，核心看房子情况，悦府一期和深圳湾一号看过多次，非常喜欢后海，去香港也方便。
好房推荐
01
【深圳湾一号】
520平楼王大平层低于成交价5000万
面积：520平
居室：5室3厅6卫2+保姆间（4套房）
装修：开发商2万/平精装修
02
【华润悦府二期】
3字头买悦府225平全海景楼王
面积：225平
居室：3室2厅3卫2厨
装修：开发商精装修
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