海南**文旅投资有限公司
“XXX”文旅综合体项目
项
目
建
议
书
二零二六年一月
目 录
一、概述 1
（一）项目概况 1
（二）项目单位概况 3
（三）编制依据 4
（四）主要结论和建议 5
二、项目建设背景、需求分析 8
（一）项目建设背景 8
（二）规划政策符合性 12
（三）项目建设必要性 17
（四）项目市场需求分析 20
三、项目选址与要素保障 29
（一）项目选址 29
（二）项目建设条件 29
（三）要素保障分析 34
四、项目建设方案 36
（一）项目定位 36
（二）工程规划方案 37
（三）数字化方案 46
（四）建设管理方案 48
五、项目运营方案 54
（一）项目运营模式选择 54
（二）运营组织方案 54
（三）安全保障方案 58
（四）运营管理方案 60
六、项目投融资与财务方案 64
（一）投资估算 64
（二）盈利能力分析 68
（三）财务可持续性分析 71
七、项目影响效果分析 73
（一）经济影响分析 73
（二）社会影响分析 73
（三）生态环境影响分析 74
（四）资源和能源利用效果分析 83
八、项目风险管控方案 92
（一）风险识别与评价 92
（二）风险管控方案 93
九、研究结论及建议 94
（一）主要研究结论 94
（二）问题与建议 95
十、附表、附图和附件 96
附表1 销售收入预测表 96
附表2 总成本表 98
附表3 外购原材料表 99
附表4 外购燃料及动力费表 100
附表5 工资及福利表 101
附表6 利润与利润分配表 102
附表7 固定资产折旧费用表 103
附表8 无形资产及递延资产摊销表 104
附表9 流动资金估算表 105
附表10 资产负债表 106
附表11 资本金现金流量表 107
附表12 财务计划现金流量表 108
附表13 项目投资现金量表 110
附表14 资金来源与运用表 112
一、概述
（一）项目概况
1.1项目名称
“XXX”文旅综合体项目
1.2项目建设单位
海南**文旅投资有限公司
1.3项目建设性质
新建项目
1.4项目建设地点
本项目地处甘肃省兰州市红古区青藏铁路以南，滨河路以东，川海大桥以西
1.5项目负责人
报告编制人：186-0072-8890（微）杨刚 工程师
1.6项目投资规模
本项目总投资为100000.00万元，其中，建设投资为97200.00万元（建安工程费用为86265.00万元，工程建设其他费用为6307.58万元，预备费4627.42万元），铺底流动资金为2800.00万元。
1.7项目建设内容
本项目位于红古区青藏铁路以南，滨河路以东，川海大桥以西，建设用地总面积91.5亩（出让），总建筑面积约201000.00平方米；项目将分区打造红古区集文化旅游、科技体验、休闲娱乐、康养度假等为一体的文旅综合体，重点分为农文旅商园区、康养度假园区、恐龙部落园区；以及流转农业土地132.5亩，主要功能打造：“天空农业”休闲科技基地、“蒸汽时代”音乐露营地以及花卉田园和特色苗木休闲带。
主要建设内容及工程量见下表：
项目主要建设内容一览表
序号 | 工程名称 | 层数 | 占地面积（㎡） | 数量（㎡） | 主要工程内容 |
1 | A区：农文旅商园区 | 15500.00 | 96000.00 | ||
1.1 | 入口服务区+游客中心 | 4 | 1000.00 | 4000.00 | 接待大厅、票务、导览、卫生间、小型展厅、广场铺装 |
1.2 | 动画时光村特色街区 | 2 | 2500.00 | 5000.00 | 4层主题商业街、外摆区、灯光小品 |
1.3 | “XXX”购物广场 | 4 | 6500.00 | 26000.00 | 集中式商业（6层）、中庭、扶梯、机电系统 |
1.4 | 半岛酒店 | 12 | 2500.00 | 30000.00 | 700间客房，含大堂、餐厅、后勤 |
1.5 | 文旅科技体验馆 | 5 | 2000.00 | 10000.00 | VR/AR互动展馆、声光电设备、高技装修 |
1.6 | 双城观光塔 | 2 | 1000.00 | 2000.00 | 钢结构观光塔（高60～80m），含观景平台、电梯 |
1.7 | 地下停车场 | -2 | 19000.00 | 2层地下车库，智能停车系统 | |
2 | B区：康养休闲园区 | 23200.00 | 82000.00 | ||
2.1 | 丹霞休闲娱乐中心 | 4 | 2000 | 8000.00 | 室内游乐、水疗、茶室、多功能厅 |
2.2 | 《河湟传奇》演艺大厅 | 4 | 5000 | 20000.00 | 800～1,200座剧场，舞台机械、声学装修 |
2.3 | 同城康养中心 | 10 | 4200.00 | 42000.00 | 康养住宿、理疗、康复训练、餐饮 |
2.4 | 河湟景观绿化 | 12000.00 | 12000.00 | 文化步道、水景、园林小品、植被 | |
3 | C区：恐龙部落园区 | 21000.00 | 23000.00 | ||
3.1 | 滨河绿化景观带 | 10000.00 | 10000.00 | 滨河栈道、亲水平台、照明、绿化 | |
3.2 | 恐龙部落园 | 10000 | 10000.00 | 仿真恐龙模型、互动装置、遮阳棚、小型轨道 | |
3.3 | 配套服务设施 | 3 | 1000.00 | 3000.00 | 售票、简餐、零售、卫生间、管理用房 |
项目总体建设工程量合计 | 59700.00 | 201000.00 | |||
4 | 休闲农业区 | 亩 | 132.50 | 132.5亩农用土地 | |
4.1 | “天空农业”休闲科技基地 | 亩 | 55.00 | ||
4.2 | “蒸汽时代”音乐露营地 | 亩 | 55.00 | ||
4.3 | 花卉田园和特色苗木休闲带 | 亩 | 22.50 |
1.8项目资金来源
本项目总投资资金100000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.9项目实施工期
本项目建设工期预计36个月（2026年1月至2028年12月）。
1.10主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 | 项目名称 | 单位 | 数据和指标 |
一 | 主要指标 | ||
1 | 项目总用地面积 | 亩 | 224.00 |
1.1 | 建设用地（出让） | 亩 | 91.50 |
1.2 | 农业土地（流转） | 亩 | 132.50 |
2 | 项目总建筑面积 | 平方米 | 201000.00 |
3 | 总投资资金，其中： | 万元 | 100000.00 |
3.1 | 建安工程费用 | 万元 | 86265.00 |
3.2 | 工程建设其他费用 | 万元 | 6307.58 |
3.3 | 预备费用 | 万元 | 4627.42 |
3.4 | 铺底流动资金 | 万元 | 2800.00 |
二 | 主要数据 | ||
1 | 正常运营年销售收入 | 万元 | 38232.00 |
2 | 年均销售收入 | 万元 | 27938.77 |
3 | 年平均利润总额 | 万元 | 15643.26 |
4 | 年城建费及附加 | 万元 | 151.09 |
5 | 年增值税 | 万元 | 1259.07 |
6 | 项目总投资 | 万元 | 100000.00 |
7 | 项目定员 | 人 | 500 |
8 | 建设期 | 年 | 3 |
三 | 主要评价指标 | ||
1 | 项目投资利润率 | % | 15.64% |
2 | 项目投资利税率 | % | 17.05% |
3 | 税后财务内部收益率 | % | 12.51% |
4 | 税前财务内部收益率 | % | 17.93% |
5 | 税后财务净现值(ic=8%) | 万元 | 24552.68 |
6 | 税前财务净现值(ic=8%) | 万元 | 55539.28 |
7 | 投资回收期(税后)含建设期 | 年 | 9.75 |
8 | 投资回收期(税前)含建设期 | 年 | 8.16 |
9 | 盈亏平衡点 | % | 55.51% |
（二）项目单位概况
海南**文旅投资有限公司成立于2023年08月14日，注册地位于海南省三亚市海棠区海棠北路10号
（三）编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《国务院办公厅关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》；
3.《国务院办公厅关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》；
4.《甘肃省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
5.《甘肃省人民代表大会常务委员会关于促进文化和旅游深度融合推动文化旅游产业高质量发展的决定》；
6.《甘肃省政府办公厅关于推动文化和旅游深度融合实现高质量发展的实施意见》；
7.《兰州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
8.《产业结构调整指导目录（2024年本）》；
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《现代财务会计》；
11.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
12.国家公布的相关设备及施工标准。
（四）主要结论和建议
4.1结论
项目深度融入“黄河流域生态保护和高质量发展”、“乡村振兴”两大国家战略，并精准对接兰西城市群协同发展及甘青旅游大环线建设机遇。作为资源枯竭型城市转型的关键抓手，项目通过构建“农文旅商+康养度假+科技体验”于一体的产业新生态，能有效破解红古区产业结构单一的发展瓶颈。红古区虽为“小县”，却拥有“大资源”——从亿万年前的恐龙足迹，到五千年前的彩陶文明；从壮丽的丹霞奇观，到生机勃勃的现代农业。如今，红古区正以“小县大城”战略为引领，将资源禀赋转化为发展动能，打造一座有文化厚度、有自然之美、有生活温度、有发展活力的现代化文旅新城。依托红古区位于兰州、西宁两大省会城市几何中心的优越区位，项目可有效承接甘青大环线年超千万人次的巨大客流。通过打造“丹霞+恐龙+河湟”三位一体的唯一性IP矩阵，并创新性地采用“立体开发+功能分区”策略突破沿河环保限制，项目成功规避了同质化竞争风险。聚焦旅游度假、亲子研学、康养休闲等高增长细分市场的业态组合，精准匹配了当前消费升级趋势，市场前景广阔。
项目选址条件优越，基础设施配套完善。建设方案遵循国家及行业规范，管理机制健全。针对工程技术、资金、环境及组织管理等潜在风险，已制定系统、有效的管控与应急预案。项目运营模式清晰，由专业公司负责，为项目的长期、稳定、高效运行提供了有力保障。
4.2建议
1、加强市场调研
在项目建设前，应进一步加强市场调研工作，深入了解游客需求和市场趋势，确保项目定位准确、产品符合市场需求。
2、注重生态保护
在项目建设过程中，应严格遵守环境保护法律法规，注重生态保护和修复工作。确保项目建设与自然环境相协调，实现可持续发展。
3、优化设计方案
根据市场调研结果和生态保护要求，进一步优化”XXX”文旅综合体综合体项目的设计方案。注重项目的创意性、互动性和体验性，打造具有独特魅力的旅游项目。
4、加强施工管理
在项目施工过程中，应加强施工管理工作，确保施工质量和工程进度。同时，注重施工安全和文明施工，减少对环境的影响和破坏。
5、注重后期运营
项目建成后，应注重后期运营管理工作。制定科学的运营计划和营销策略，提升项目知名度和美誉度。同时，加强员工培训和服务质量提升工作，确保游客获得优质的旅游体验。
综”上所述，“XXX”文旅综合体项目的建设具有可行性。通过加强市场调研、注重生态保护、优化设计方案、加强施工管理和注重后期运营等措施，可以确保项目的顺利实施和成功运营。
二、项目建设背景、需求分析
（一）项目建设背景
旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义，目前旅游业已是世界第一大支柱产业。改革开放40多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，旅游业更是从无到有、从弱到强，直至今日我国已经是世界最大的旅游目的地和客源国之一，旅游业成为我国经济社会快速发展最直观的一个缩影。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重。与其他产业相比，旅游业的市场化程度较高，关联性强、综合带动能力突出，特别是在“旅游+”战略的推动下，旅游业与一、二、三产业融合并擦出业态创新的火花，旅游业态和产品持续创新和丰富，推动着旅游产业结构升级，提升了游客的出游品质。
本报告由杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询186-0072-8890（微）杨刚工程师。
