初始入账：统一按成本算
后续计量：2选1，一旦选了，全部投资性房地产都只能用一种，不能混搭
此时差额计入当期损益，影响净利润。
【财报寻宝】投资性房地产投资性房地产，即专门用来出租/升值的房产或土地使用权。 老必投资的保险股里，这个科目就特别常见。保险公司会购置大量房产、酒店、商业等用于收租。咱们普通人买的第2套房也算这个科目。 一、基础规则 1）公允价值模式：价值波动直接影响净利润（氛围组模式，房价涨跌形成利润，但无实质现金流） 2）成本模式：计提折旧、减值，对净利润有负面影响（老实人模式，年年折旧，隐藏实力） 租金计入利润表的营业收入-其他业务收入 这个科目的难点在于转化，不仅是科目内计量方式的转化，还有和固定资产的相互变身。 投资性房地产内部计量方式的转化： 情况1：成本法转公允价值 差额计入留存收益（即未分配利润和盈余公积），不影响净利润。既然不影响净利润，上市公司图啥？未来不再计提折旧，变向给未来利润“卸包袱”。侧面说明公司现阶段经营压力大。 情况2：公允价值转成本法 禁止！不许走回头路。 投资性房地产和固定资产转化： 情况3：投资性房地产转固定资产 用公允价值计量的投资性房地产转固定资产，相当于情况2的「后门」此时差额计入当期损益，影响净利润。 情况4：固定资产转投资性房地产 成本法固定资产转公允价值计量的投资性房地产，差额为负，计入利润表。差额为正，调整股东权益（其他综合收益），不影响当期利润。 二、实战 1、成本计量（隐形富豪） 报表只显示历史成本，房价涨上天也不体现，反而还会每年计提折旧，默默“吃掉”利润。这就像一个隐形富豪，低调稳重。 比如银行股手里就握有很多这种资产。 2、公允价值计量（美颜模式） 必须防雷。 这种方式不计提折旧，公允价值靠评估机构估价，水分嘛，你懂的。特别是房价上涨周期，利润没有实质现金流，千万别全信。看到这种公司，请自动去除美颜。 内地上市房企多用成本计量，香港上市房企多用公允价值计量。 （原本想写更多这个科目的实战，可惜地产下行周期，泥沙俱下，失去意义） 三、总结 投资性房地产，本质就是“炒房客”。 只是上市公司用什么模式计量，直接暴露了小心思。成本模式就像一个老实人，公允价值则像滤镜，不能全信 财报里没有无缘无故的数字，每一种会计选择，都有背后的意义。看懂了，你就比90%散户，更清楚一家公司的真实价值。 （完）
此时差额计入当期损益，影响净利润。