简要导言
2025年，菲律宾首都马尼拉大都会区的公寓市场正经历一场深刻调整：供应激增、库存高企，市场主导权已从卖方彻底转向买方。
随着过去几年预售项目集中交房，市场涌入了超过三万套现房（RFO）库存；与此同时，曾经支撑需求的博彩业（POGO）和外籍服务业大幅萎缩，导致空置率创下历史新高。面对压力，开发商纷纷让利促销、放缓推盘，价格与租金走势趋于平稳甚至微幅下调。不过，中端市场依然保持活力——本地中产阶级、自住需求以及海外菲劳汇款成为稳固的支撑力量。
本报告将系统梳理2025年马尼拉公寓市场现状，从开发商类型、区域差异、客群行为等角度深入分析，并对2026年市场走向做出展望。
一、2025年公寓市场现状：买方主导，去库存成主旋律
2025年的马尼拉公寓市场呈现典型的买方市场特征。
根据市场研究机构数据，大都会区整体公寓空置率已攀升至20%以上，并有进一步上升的趋势。
过量供应与高库存对价格形成持续压力：菲律宾国家统计局发布的新住宅房价指数显示，2025年第二季度全国住宅价格同比仅上涨2.8%（增幅为个位数），而大马尼拉核心区涨幅远低于外围区域。在部分核心区，豪华公寓甚至出现价格下跌迹象，租金水平同样承压。
供应激增的原因主要有两点：
一是2017–2019年房市繁荣期批出的项目进入集中交付期；
二是疫情后积压的项目重启建设，加速了期房供应。
与此同时，需求端遭遇重创——2024年起政府逐步清理离岸博彩运营商（POGO），导致大量依赖博彩租客的项目陷入空置困境。
开发商应对策略趋于保守：多数推迟新盘推售，并通过“零首付”、超长付款期、赠送家电等促销手段加速去化。
尽管整体需求趋弱，但结构性亮点依然存在。
中低价位（250万至700万披索）的刚需公寓成为成交主力，这一价格区间被市场视为“甜蜜点”，买家以海外菲劳（OFW）汇款置业者和本地自住家庭为主。
此外，2025年下半年通胀趋缓、贷款利率企稳，也为购房者提供了支撑。整体来看，上半年市场低迷，下半年在促销和信贷环境改善下出现小幅回暖，但库存消化仍需时日。
二、开发商类型：本土巨头主导，国际资本深耕高端
1. 本土大型开发商：全线覆盖，调整中求变
菲律宾本土开发商依然占据市场主导。
阿亚拉地产（Ayala Land）主打高端综合社区，并与三井不动产、摩根士丹利等外资联手打造高端项目；
SM开发（SMDC）依托大型商场布局高密度中档公寓；
Megaworld擅长打造综合性镇区（如Eastwood、Newport City、McKinley Hill）；
Filinvest和Vista则主攻外郊低价位市场。
Rockwell Land、Century Properties定位高端精品；
DMCI Homes和Federal Land以性价比和品质见长，覆盖中端乃至高端市场；
Robinsons兼顾商业与住宅开发。面对市场调整，本土开发商正加速产品细分，并注重绿色社区打造，以在分化中赢得买家。
2. 中资开发商：热度降温，角色边缘化
过去曾有中资企业在帕塞娱乐城附近推出面向高端华人投资者的项目（如金山地产在2018年推出的“帝国时代”项目），部分中资建筑商也曾参与基建和标志性楼盘建设。但随着政府收紧博彩业并加强外资购房审查，中资开发热度明显下降。当前中资更多以合资或金融渠道保持观望，市场影响力有限。不过需注意，华人购房者曾是高端市场重要买家，这部分需求正随政策变化向本地和多元化投资者转移。
3. 国际开发商：聚焦高端，品牌效应凸显
国际开发商主要集中在高端市场。
新加坡郭氏集团旗下的香格里拉地产（Shang Properties）近年推出多个豪华项目；
联邦地产（Federal Land）与美国KKR、日本三菱等战略伙伴合作开发品质项目；
Arthaland与日本三井不动产联手打造海滨豪宅。
此外，还有少数欧美投资基金或东南亚资本参与的项目。这些国际背景的开发商强调品牌、设计和绿色认证，主要目标客群为国际高净值人士和寻找精品资产的买家。
三、区域差异：核心区坚挺，湾区承压，郊区崛起
马尼拉大都会各区域市场表现分化明显：
奎松市：作为大都会人口最多的城市，近年来地铁和轻轨等交通基础设施提速（如7号线连接奎松至北部），吸引众多中档住宅项目。购房群体以本地专业人士和公务人员为主，需求基数大，销售相对平稳。开发商在此推出的产品注重家庭型户型和配套完备社区。
帕塞市（含娱乐城区域）：因毗邻商业娱乐综合体和国际机场，过去十年成为高端公寓聚集地。但博彩业政策收紧后，该区域供应过剩明显。娱乐城附近的多个项目空置率高企，租金和售价承压，很多本来面向博彩投资者的高端产品转而靠降价、促销甚至转换用途来吸纳买家。尽管该地段享有景观和交通优势，但目前仍是库存高、价格修正最为明显的区域之一。
博尼法西奥环球城（BGC）：跨国公司总部、国际学校和商业设施云集，高端需求稳定。与其他区相比，BGC公寓供给相对有限，品质优良，新旧社区都有持续的租赁和销售需求。2025年，该区高端和豪华项目表现坚挺，租金和售价保持平稳甚至微涨，成为“避风港”。
马卡蒂市：传统中央商务区，高端住宅需求持续。虽近年新楼盘推出量不如以往，但存量房源经过市场修正后逐渐恢复竞争力。马卡蒂核心区的成熟社区如格洛里埃塔（Glorietta）附近和旧金融中心周边，持续吸引对地段敏感的买家与租户。总体而言，与库存累积的湾区相比，马卡蒂市场更为稳定，但增长空间相对有限。
外围及卫星城：奎松东部、帕西格（Pasig）、黎刹省、巴坦加斯八打雁等地因地价较低、预期增值空间大，成为开发商新布局重点，吸引刚需买家。新兴的综合城镇项目和郊区垂直市镇（如Megaworld在甲米地推出的项目）可能吸纳更多刚需。
四、客群与消费行为：自住刚需稳健，投资客转向谨慎
1. 投资客群：观望为主，择优入场
过去投机性买家减少，现房投资者更看重租金回报率。目前市场租金收益率下滑至4%左右的水平，投资者普遍选择长期持有，等待市场回暖，2025年多数持币观望，等待库存进一步回落或价格进一步低点。
2. 自住客群：中产与年轻家庭成基石
当地工薪阶层、中产家庭和年轻白领是自住主力。他们在买房时更加关注生活便利性（如交通、学区、购物和绿地）以及社区管理与安全。疫情后，部分买家对居住环境品质的要求提高，对带有公共空间、休闲设施和通风采光好的项目更感兴趣。首购自住用户往往受到首付政策和贷款条件限制，更愿意选择总价和月供可承受的中低价位产品。
3. 海外菲劳（OFW）：稳定汇款支撑中端市场
海外菲劳（OFW）汇款持续稳定增长，他们往往将资金用于在国内投资置业，既为家人提供稳定居所，也获取长期收益。2025年海外汇款增速回升，成为支撑中档住宅需求的关键资金来源之一。
4. 消费习惯差异
海外买家和高端外籍人士更偏爱核心商区和成熟豪宅品牌，购买决策讲究品质且注重投资保值；本地买家与年轻家庭则更关注价格与用途兼顾，倾向于支付弹性较大的分期付款计划。为吸引不同客户群，开发商广泛使用多种促销工具：包括“租转购”计划（先租后购）、极长的付款期、低首付甚至零首付优惠，以及捆绑家电或购车优惠等。这些措施有效降低了首购门槛，也促使部分原本观望的消费者提前入市。
五、2026年市场展望：去库存延续，质量胜于数量
进入2026年，马尼拉公寓市场将步入供需消化与策略调整的新阶段。总体来看，预计大都市区新公寓交付量将显著下降——据Colliers预测，2026年至2028年年均完工交付量将显著下降至数千套，有望缓解2025年累积的库存压力。如果需求能够稳定回升，市场空置率或将在2026年触顶后逐渐回落。
居民购买力受益于持续的低通胀和逐步宽松的货币政策，抵押贷款成本持续走低，有助于更多潜在买家入市。
区域潜力分化：
核心CBD（博尼法西奥环球城、马卡蒂）仍将是价值保值的首选区域，但未来新项目推出将更加稀缺和谨慎。郊区和城市外围（奎松周边、帕西格、八打雁等）因地价相对较低、预期增值空间大，正在成为重点布局区域。
新兴的综合城镇项目和郊区垂直市镇可能吸纳更多刚需；海滨娱乐城一带因高空置将继续承压，除非转换用途或大幅降价。
政策环境：
2025年底全面落地的禁止离岸博彩运营条例，根本改变了马尼拉部分区域的需求结构，相关影响将持续波及住宅市场。另一方面，新出台的外资长期租赁法案等政策可能提振工业和旅游地产，但对住宅市场的直接影响较小。利率政策如果继续宽松，将有助于市场回暖；若出现新的财税调整（如对房产购买的税收优惠或限制）也会左右买卖情绪。总体而言，政府对房地产市场的直接干预有限，市场更多由供需和经济基本面驱动。
开发商策略：
面对2026年的机遇和挑战，开发商策略将更加多元化。
一方面，已投放的库存将继续成为主战场：升级和再定位老盘、推出限量特惠房源、加强与金融机构的合作、推出更灵活的付款方案等，以争取回笼资金。
另一方面，开发商将加快在产品创新和社区营造上的投入，如推出小型复式、联排别墅或横向开发项目以应对郊区需求上升，或打造绿色认证项目以迎合国际投资者的偏好。综合性大城镇项目和配套完善的社区也会受到青睐，这既能分散风险，又契合政府推动城市更新的趋势。
结语
尽管短期内马尼拉公寓市场仍以去库存为主，买方市场特征延续，但在宏观经济温和增长和贷款成本下行的背景下，2026年市场需求有望逐步恢复平衡。核心区域的高品质住宅和外围城市群的增长潜力共同构成长期吸引力。
对投资者和开发商而言，把握当前“回调窗口”，审慎布局优质资产，将是未来成功的关键。市场正从数量扩张转向质量竞争——只有精准匹配细分需求、具备明显竞争优势的项目，才能脱颖而出，实现可持续增长。
