房地产行业深度报告:房地产行业:销售延续调整,“控增量、去库存”下投资承压

新房：2025 年销售规模降幅收窄，去库存稳步推进。2025 年全年，中国商品房销售额8.39 万亿，同比下降12.6%，销售面积8.81 亿平方米，同比下降8.7%。商品房销售规模持续下降，但同比降幅与2024 年相比有所收窄。2025 年去库存工作持续推进，现房销售面积持续增长，达到3.16 亿平方米，占总商品房销售面积的35.91%。2025 年12 月中央经济工作会议进一步提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障房等，未来多元化手段去库存有望持续。　　二手房：成交面积整体上行叠加价格延续调整，一定程度上分流新房需求。2023-2025 年，二手房销售面积整体上行，新房销售则持续下滑。　　二手房价延续调整，通过价格锚定和需求分流直接冲击新房销售，二手房以更大的议价空间和已实现的交付，分流刚需和部分刚改需求。另外，部分改善型买家需要先卖二手房再买入新房，若二手房价格延续下跌，容易出现“卖旧难，卖价低”的情况，从而拉长置换周期，影响新房去化。　　香港楼市：购房政策松绑、人口流入、按揭利息下调，多举促进楼市止跌回稳。全面“撤辣”政策松绑，降低购房交易成本，有助于吸引外来资金和增量需求入市。“高才”“优才”项目吸引人口流入，新增人口入港增加租赁需求，有助于带动租金价格上行。美联储降息带动按揭利率下行，购房成本和“养房成本”降低，叠加租金上行，租金回报率逐步高于按揭利率，楼市逐步实现止跌回稳。