2025年上海法拍白皮书
住宅交易复盘
- 法拍之王 -
基础数据
2025年上海市范围内共上拍 2112 个住宅标的
上拍2994轮/次，同比减少25.99%
成交1472套，同比减少38.51%
总挂拍金额：2,324,833万元
平均挂拍价范围：
市场价总价范围：
中位数市场价：715.83万元/套
分布上海229个板块，处置单位共218家
板块分布：
板块分布统计：
浦东唐镇以（80个）标的位居榜首，是法拍房最集中的板块
浦东惠南以（55个）标的排名第二
普陀桃浦（38个）和奉贤南桥（36个）分别位列第三、第四
浦东周浦以（34个）标的排名第五
区域分布特征：
浦东新区优势明显：前5名中有3个板块来自浦东（唐镇、惠南、周浦），前20名中有5个浦东板块
郊区板块占主导：前20名中大部分为郊区板块，如松江佘山、松江九亭、松江泗泾等
市中心板块相对较少：仅有静安大宁、徐汇徐家汇、静安静安寺等少数市中心板块进入前20
分布集中度高：前20个板块共集中了约500个标的，占总体相当比例
处置单位地域分布：
上海市：1416个
江苏省：102个
浙江省：64个
上海金融：53个
北京市：35个
安徽省：19个
山东省：18个
广东省：16个
温州市鹿城：13个
浦江县：11个
标的物交付状态
备注：仍有约三分之一标的物未在拍前完成清场，等待后续跟进
市场表现
1
价格 >>
总成交金额：1,124,961.74万元
成交总价范围：
中位数成交价：359.00万元/套
成交价段位分布：
0-100万元：688套（占比最高）
100-200万元：289套
200-300万元：217套
300-400万元：186套
400-500万元：164套
500-1000万元：302套
1000-2000万元：163套
2000万元以上：99套
关键发现：
价格集中：约75%的成交房产集中在0-500万元区间，符合普通住宅市场特点
中低价位主导：0-100万元段位数量最多，说明法拍市场以中小户型、郊区房产为主
阶梯式递减：随着价格升高，成交数量呈明显递减趋势
高端市场存在：虽然数量较少，但2000万元以上的高端房产仍有99套成交。上海法拍市场形成了以中低价位房产为主体、高端房产为补充的多层次价格体系。
成交数量排名前5的板块：
成交金额排名前5的板块：
关键发现：
上海法拍市场呈现"浦东领跑、多点开花"的分布特点，既有郊区的大量交易，也有核心地段的高价值成交。
浦东主导地位：浦东新区在成交数量和金额上都占据重要地位
郊区活跃：唐镇、惠南、佘山等郊区板块成交量较大
核心价值：陆家嘴、新天地等核心板块虽然成交量不高，但单套价值高，成交金额突出
市场分层：形成郊区以量取胜、核心区以价取胜的双重市场结构
浦东唐镇：53,860万元（成交量+成交额双第一）
浦东陆家嘴：51,242万元（高端板块代表）
黄浦新天地：38,995万元（核心地段）
闵行华漕：36,298万元
闵行金虹桥：27,578.64万元
浦东唐镇：107套（成交量最高）
浦东惠南：70套
普陀桃浦：62套
奉贤南桥：55套
松江佘山：53套
2
参拍 >>
成交标的平均实际折扣率：95.67%，同比上升11.23%
一拍共1972轮次成交率44.17%，同比下降16.36%
二拍共849轮次成交率70.67%，同比下降9.2%
变卖共144轮次，成交率15.28%，同比下降13.2% 年内仅有517个标的有二拍，二拍成交价平均比一拍低6.58%（有部分标的是上一年的二拍，或更早时间遗留）
总报名人数：4,883人，平均每个标的约有6.94人参与，同比下降1/3
3
总结>>
2026年市场展望
1
政策 >>
上海法拍住宅限购放开：2025 年上海市二手住宅成交总量22.2 万套，法拍房占比仅0.318%，这种成交量占比价格对市场影响力可以忽略不计，在这个细分市场取消限购政策应该利大于弊；
公积金纳入法拍贷款体系：目前南京等地已开展此项业务，对于买受人更有效的筹措购房款有巨大帮助，尤其利好低总价的买家；
更多处置单位仿照浙江模式强制清场后上拍：降低买家收房难度，让更多买家放心参拍；
非住宅商贷最高可贷7细则落地：目前央行已出台相关政策，但银行方面可能在后面几个季度才有相关操作细则。相信对公商办类资产是明显的利好，大幅降低融资成本。
2
策略 >>
卖方：
债权投资人应该找有经验的团队做好尽调，目前市场波动幅度仍未可知宁可不做不可做错，更加谨慎的态度是最佳方案； 以往的住宅类抵押物是香饽饽，但以后非住宅市场可能是下一个盈利点，操作更复杂也更考验变现环节处置能力。
买方：
普通买家请勿冲动消费，进入2026年后折扣率明显上扬是好事但也预示着阶段性过热，不如等一季度后再观察； 选择老破小最好有未来动迁预期而不是盲目的崇拜所谓3-4%的租金回报率，不是所有地段都值得买，不熟悉上海市场的朋友切勿盲目跟风抢筹码； 风险不会随着房价波动自然消失，上网能学习一些知识但知识与实际能力之间隔着几万小时的经验和相应的实践代价；
挑选时机比选择标的物更重要，只要正当令该来的利润自然属于您。
3
总结>>
对，我就是法拍之王
END
