站在2025年末回望，房地产行业在系统性政策支撑与市场自我调节下，已成功遏制螺旋式下行风险，筑底企稳的基础不断夯实。
展望2026年，随着城市更新持续深化、“好房子”建设全面推进，一个供需更平衡、结构更合理、发展更可持续的行业新图景正逐步展开。
本报告立足政策、行业、土地、城市、产品、企业、融资七大维度，全面复盘2025年房地产行业的转型实践与关键变革，解析发展新模式的构建路径，为行业高质量发展提供参考与借鉴。
在房地产行业从规模扩张转向质效提升的关键转型期，2025年成为搭建发展新模式制度框架的重要一年，市场止跌回稳趋势逐步确立，政策面围绕控增量、去库存、优供给核心原则形成全方位支撑体系。集中表现在：
第一、中央强化顶层设计引领，“十五五”规划首次将房地产高质量发展纳入民生保障框架，明确构建发展新模式的长期方向；
第二、供需两端协同发力精准施策，供给侧通过专项债优化土地储备、存量用地盘活等规范市场运行，需求侧下调个人住房公积金贷款利率、完善住房租赁条例等释放居住需求潜力；
第三、城市更新上升为战略抓手，多部委联动推进城中村改造、老旧小区更新，通过存量提质增效破解资源闲置难题，既对接新型城镇化人口集聚需求，又为好房子建设拓展空间；
第四、“好房子”建设全面落地推进，住宅项目规范划定品质底线，绿色建材、全生命周期管理等政策形成支撑，地方同步出台落地细则，推动行业从单一开发向品质服务转型。
回顾2025年政策走向，从一季度制度框架搭建到四季度新模式明确，从中央顶层设计到地方700余条政策落地，公积金优化、保障安居、城市更新、“好房子”建设等举措多点发力，推动商品房待售面积连续10个月下降，市场筑底企稳的基础不断巩固。各项政策既聚焦当前库存消化、企业化险等痛点，又着力完善开发、融资、销售全链条制度，实现了问题解决与机制建设的有机统一。
展望2026年，预计房地产政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务。供给侧将坚持控增量、去库存、优供给原则，进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的充分释放。同时，房企转型将得到更多支持，保交房“白名单”制度将进一步发挥作用。
从更长远的视角来看，随着要素市场化配置不断完善，城市更新持续深化，“好房子”标准全面落实，房地产行业将逐步形成供需平衡、结构合理、价格稳定、品质提升的良性发展格局，为经济社会高质量发展提供坚实支撑。
构建稳市场新周期制度框架全面践行“控增量、去库存、优供给”
2025年，我国房地产行业全面迈入稳市场新周期，发展逻辑从规模扩张转向质效提升。国家统计局数据显示，前11月新开工面积5.3亿平方米，而同期新建商品房销售面积7.9亿平方米，新开工规模持续低于销售规模，行业供给端收缩与需求端消化形成良性互动。库存压力呈现持续下降态势，11月末商品房待售面积7.5亿平方米，连续10个月下降。
年内行业发展的核心特征是止跌回稳趋势逐步确立，库存压力正在持续减轻，销售规模、房价等指标也呈现边际向好趋势。现阶段行业主要任务是巩固现有企稳成果，保持止跌回稳趋势继续向好，通过供需两端协同发力，推动市场从筑底企稳向平稳运行过渡，为行业高质量发展奠定基础。
从时间线回顾年内主要政策动向：
一季度政策聚焦定调行业发展方向与完善制度保障，为全年稳市场开好局。3月全国两会明确加力推进房地产市场止跌回稳，将建设“好房子”作为产业转型核心方向，确立了从数量增长向品质提升的转型路径。
自然资源部同步出台通知，通过专项债券优化土地储备工作，从政府供给侧入手规范土地市场运行，促进房地产市场稳定发展。同月发布的《住宅项目规范》明确5月1日起实施，从住房标准、设计、材料等方面划定底线要求，为好房子建设提供制度遵循。一系列政策共同构建了稳预期、优供给的政策框架，为后续市场复苏铺垫了制度基础。
二季度政策围绕供需两端协同发力，进一步巩固市场企稳态势。4月中央政治局会议提出加大高品质住房供给，通过优化供给结构稳定住房消费，精准对接居民改善性需求。5月央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，释放公积金存量资金池活力，降低居民购房成本，直接刺激刚性和改善性购房需求释放。6月召开的国常会明确四大政策着力点，包括稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，形成全方位政策支持体系。
三季度政策重点转向存量资产盘活与城市更新，拓展行业发展新空间。7月时隔十年再度召开的中央城市工作会议，将城市更新摆在更加突出的位置，多部委积极落实会议精神，推动城中村和危旧房改造、城镇老旧小区改造，解决加装电梯、停车等民生难题。国务院同期发布《住房租赁条例》，从制度层面完善租房市场发展环境，推动租住并举住房制度落地，丰富住房供给体系，满足不同群体居住需求。
8月政策聚焦减轻企业投资压力，完善增值税期末留抵退税政策，显著降低房地产行业新增投资的税收负担，鼓励企业加大高品质项目投入。9月政策密集出台，国务院批复鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，自然资源部同步发布行业标准，填补城市存量空间盘活的技术标准空白，为市场化盘活存量提供制度与技术双重支撑，推动行业从增量开发向存量优化转型。
四季度政策着力构建房地产发展新模式，锚定行业长期发展方向。10月住建部在国新办发布会上明确，加快构建房地产发展新模式，重点发展安全、舒适、绿色、智慧的好房子，全链条提升住房品质。同月召开的二十届四中全会将推动房地产高质量发展纳入重要议程，为十五五时期行业发展定下清晰基调。
12月中央经济工作会议对房地产行业作出全面部署，明确因城施策控增量、去库存、优供给的核心原则，强调有序推动好房子建设，加快构建房地产发展新模式。会议提出的政策方向既立足当前巩固稳市场成果，又着眼长远完善行业发展体制机制，实现短期目标与长期规划的有机统一。
从核心政策内容来看，2025年，我国全面推进房地产行业高质量发展，出台了一系列新规与通知，其中供给侧优化、需求支持、企业发展等重点政策多维度搭建制度框架，为行业转型提供坚实保障。
政府供给侧优化取得重要进展，通过专项债券优化土地储备工作，合理调控土地供应规模与节奏，促进土地市场与住房市场供需平衡。好房子建设有了明确指引，《住宅项目规范》的实施从设计、材料、建造等全流程划定住房品质标准，推动住房产品从满足基本居住需求向高品质居住体验升级。城市存量盘活技术标准的发布填补了相关领域空白，为存量空间优化提供技术支撑，推动行业形成存量与增量协同发展的新格局。
需求端支持政策持续发力，个人住房公积金贷款利率下调，有效释放公积金存量资金池活力，降低居民购房成本，同时契合刚性与改善性住房需求。租住并举制度进一步完善，《住房租赁条例》的出台规范租房市场秩序，保障租房者合法权益，推动住房租赁市场高质量发展，丰富住房供给体系。
企业发展环境不断优化，增值税期末留抵退税政策减轻新增投资的税收压力，鼓励房地产企业加大高品质项目开发与存量资产盘活投入。要素市场化配置方案落地实施，鼓励以市场化方式盘活存量闲置土地，提高土地利用效率。
此外年内还出台了一系列促进人口高质量发展和就业新政，进一步改善居住需求基本面。年初卫健委召开人口高质量发展研究揭榜攻关活动，系统梳理人口高质量发展的理论及实践成果，进一步完善人口高质量发展理论体系。人口发展方面，三季度发布了国家育儿补贴制度实施方案，对全国新生儿发放3600元/年的幼儿补贴，明确将逐步推行免费学前教育，逐步提供免费或低收费房屋场地建设托育服务设施，并且还将不断优化完善人口发展相关政策。人口流动保障方面，二季度多部委发布通知，要求将家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围。年中央行发布意见，要求积极满足农村转移人口等新市民群体住房、教育、医疗、养老等方面金融需求。
2025年作为搭建房地产发展新模式制度框架的关键一年，各项政策相互衔接、协同发力，既着力解决当前市场痛点，又注重完善长期发展机制，为行业实现质的有效提升和量的合理增长奠定基础，对后期行业稳定发展意义深远。
2025年中央经济工作会议精神指明未来房地产政策将持续聚焦稳定市场、构建新模式两大核心任务。政策将进一步兼顾短期稳增长与长期促转型，供给端继续坚持因城施策控增量、去库存、优供给，需求端将推出更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。同时，将积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向持有物业、提供居住服务转型，进一步发挥保交房白名单制度作用，支持房企合理融资需求。随着各项基础制度不断完善，新旧模式平稳转换，房地产行业将逐步形成供需平衡、结构合理、价格稳定、品质提升的良性发展格局，为经济社会高质量发展提供有力支撑。
新征程：“十五五”规划定调行业高质量发展路线（节选）
10月下旬，四中全会审议通过了“十五五”规划，其公报中首次直接出现了“房地产”相关表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推进房地产高质量发展。与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中（如十六届、十七届），或侧重于法治保障（十八届），或明确为“住有所居”的民生底线（十九届）相比，二十届四中全会的表述发生了深刻转变，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，将其作为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。
四中全会后，下发的“十五五”规划建议，对房地产发展作出更详细部署，“十五五”规划建议全文在多处明确了房地产相关论述，核心包括：推动房地产高质量发展，同时加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。此外，优化保障性住房供给，以满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求；并将因城施策增加改善性住房供给。具体将建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程与物业服务质量提升行动，同时建立房屋全生命周期安全管理制度。在风险防范方面，将提高重点领域风险化解能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险的有序化解，严防系统性风险。完善促进消费制度机制，重点清理汽车、住房等消费领域的不合理限制性措施，建立健全适配消费新业态、新模式、新场景的管理办法，并落实带薪错峰休假制度。
此后，中央政治局、国务院、住建部在相关解读中，进一步明确了房地产行业高质量发展的必要性与重要意义。其中，住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中，提出了推动行业高质量发展的六大重点任务。值得关注的是，任务中明确要建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。这也意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式，全面转向高质量发展方向；而促进行业供求平衡、降低系统性风险，也将成为下一阶段行业发展的核心任务。
综合中央和地方“十五五”房地产规划建议的相关细则来看，当前房地产稳市场相关工作中，要素市场化改革占据最高的整体发展占位，其通过盘活存量要素、破除流动壁垒，为市场注入长效动力，是夯实统一大市场的核心支撑，于整体经济发展有重要意义。城市更新则是房地产稳市场最重要的工作抓手，既衔接新型城镇化需求侧的人口集聚，又通过存量用地盘活、设施升级优化供给，直接带动投资与消费，契合房地产高质量发展方向。两者一为战略引领、一为实践路径，协同破解市场堵点，为稳增长、防风险提供关键支撑。
“十五五”规划不仅明确了房地产与民生保障的深度绑定关系，更从制度构建和要素配置层面为行业转型提供了根本遵循。未来五年，民生导向将贯穿房地产发展全过程，保障房供给体系的完善、城市更新的深入推进以及好房子标准的全面落实，将切实回应民众对居住品质的多元需求，让住房的民生属性得到充分彰显。在此基础上，开发、融资、销售全链条制度改革将持续深化，现房销售制度的推进与预售资金监管的规范，将有效筑牢行业风险防线，推动市场运行更加稳健有序。同时，要素市场化流动的进一步放开，将打破地域与机制壁垒，加速低效用地、闲置房产等存量资源的盘活利用，为行业发展注入新的内生动力。
城市更新：推动城市高质量发展兼顾保民生与稳市场（节选）
2025年以来，城市更新成为中央层面政策部署的高频关键词，多部委在高层次会议和文件中密集表态，构建起系统完备、协同发力的政策推进体系。一系列政策的出台与落地，不仅重塑了城市更新的功能定位，更将其与民生保障、房地产转型、城乡融合发展深度绑定，成为推动经济社会高质量发展的重要支撑。
当前城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，其价值不仅在于短期市场提振，更在于实现供需两端的精准衔接与结构优化。从需求侧看，城市更新紧密对接新型城镇化的人口集聚需求，2024年末我国常住人口城镇化率已达67%但户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性需求与存量居民改善性需求叠加，城市更新通过老旧小区改造城中村整治、完整社区建设等举措，精准匹配不同群体的居住与生活需求。从供给侧看，城市更新兼顾降库存和优供给，以存量用地盘活和设施升级为核心，避免了增量扩张的资源浪费，通过低效用地再开发、既有建筑改造利用等方式，优化城市空间布局，提升公共服务供给质量，并为房地产发展带来更多优质住宅用地，促进“好房子”建设发展。
岁末住建部系列表态与国务院专题学习进一步提升了城市更新的政策站位，明确将其与消除安全隐患稳楼市工作深度融合，强化了政策实施的刚性约束。从地方实践来看，各地“十五五”规划建议中，城市更新已脱离民生保障与房地产领域的传统范畴，单独成章纳入城乡融合发展大框架，成为统筹城乡发展、提升城市能级的重要支撑，这一变化彰显了城市更新在国家发展战略中的长期价值。
从长期发展视角看，城市更新将成为房地产市场迈入新阶段后的核心增长动力。随着我国城镇化水平稳步提升，居民住房条件持续改善，房地产市场已从大规模增量建设阶段转向存量提质增效阶段，房屋更新替代新增建设成为住房需求的主力来源。城市更新通过“好房子、好小区、好社区、好城区”的四好建设，不仅能满足居民高品质生活需求，更能为新业态新产业发展提供空间载体，推动房地产企业从传统开发销售向持有运营服务转型，助力房地产发展新模式的构建。年内相关政策的落地实施，将有效破解城市发展中的存量困境，提升城市韧性与宜居水平，推动房地产市场实现高质量转型，更将为城乡融合发展区域协调发展提供持久动力，其积极影响将贯穿整个十五五时期乃至更长发展阶段。
综上，2025年城市更新相关政策的密集出台，既是应对当前房地产市场形势的精准施策，更是顺应城市发展规律、推动高质量发展的战略部署。随着政策体系的不断完善与落地深化，城市更新将持续释放民生价值经济价值与社会价值，成为连接短期市场稳定与长期发展转型的关键纽带，为我国城镇化高质量推进与房地产市场健康发展注入持久动能。
好房子：全面推进住宅建筑新规促行业高质量转型发展（略）
全年地方发布700余条政策公积金成为最常见稳市场抓手（节选）
2025年全年地方共发布700余条稳市场新政，优化公积金最为频繁，134省市年内发布289条相关政策。从2025年年中披露的全国数据来看，2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿，存款余额10.93万亿，74%的个贷率距离90%的警戒线仍有较大空间。这为各类公积金优化政策提供了充足的资金支撑，在代际互助、提取方式、贷款额度、资金用途、利率调整、还款方式、提取标准等多方面，仍有较大调整空间。对于当前的房地产市场而言，超过1万亿的“可借贷”公积金存款，可在很大程度上缓解需求侧的资金压力，预计2026年公积金相关政策仍将在稳市场中继续发挥积极作用。
其次是保障安居，75省市发布169条相关稳市场政策。除了能够为房地产市场带来确定性更强的新增投资之外，保障安居还涉及行业存量消化、民生保障、城市高质量发展、人口流动等领域。在四中全会的相关表述中，房地产首次被明确列入了民生领域，在住建部对于“十五五”规划的官方解读中，优化保障性住房供给也被列在了六大重点任务的第一条。譬如年内珠海、佛山、合肥、杭州均完成了收购存量房用作保障房的相关举措。
出台频次较低的稳市场政策方面，也有部分值得关注，一是高能级城市放松限购，北京、上海、深圳等进一步放开购房限制性政策，提振市场预期，并且也在限购放松后的首月获得了不错的市场反响，此外苏州、成都也在年内放松了限售政策；二是鼓励现房销售，信阳、荆门、衡阳、郴州、岳阳平江县等在年内发文，践行行业开发销售模式的转变；三是放宽落户，深圳、厦门、银川均在年内发布相关政策，典型如厦门新政将外集美、海沧、同安、翔安全面放宽，“租房登记半年+社保3月”即可落户，思明、湖里“租房登记2年+社保2年”也可落户，并且允许配偶和未成年子女随迁。
2026年将加力推进城市更新与“好房子”建设满足人民居住新期待
结合年末中央经济工作会议及住房城乡建设工作会议精神，2026 年房地产行业的核心任务是推动市场平稳运行，政策将持续完善发展新模式的制度框架。预计城市更新与“好房子”将成为两大关键发力点。两者定位各有侧重，城市更新凭借更广泛的跨领域价值，政策落地节奏有望更快、推进力度更强；好房子则聚焦行业自身转型，成为带动产业链升级、释放增量需求的核心引擎。
需要指出的是，城市更新并非单纯的房地产稳市场举措，而是覆盖民生改善、经济增长、城市高质量发展等多方面的综合性战略部署，其政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策。从政策站位来看，中央经济工作会议将“高质量推进城市更新”纳入“坚持内需主导，建设强大国内市场”这一核心任务，而“稳地产”则归属于后续的“化解重点领域风险”板块；住建部也将“推进现代化人民城市建设、高质量开展城市更新”列为来年首要工作，“稳定房地产市场”则位列其次。这一排序差异，充分体现了城市更新超越房地产行业本身的战略价值。
当前我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张进入存量提质增效阶段，人口结构、土地利用、设施配套等方面的新问题亟待解决。在此背景下，城市更新成为破解这些难题的关键抓手。2026 年，随着全国老城区和老街区专项调查全面推进，为“十五五”城市更新专项规划编制提供扎实依据；同时政策端将着力打通资金、要素等卡点堵点，让城市更新的落地路径更顺畅。这些举措不仅优化城市空间布局、提升民生保障水平、拉动经济增长，还能为房地产市场“控增量、去库存、优供给”筑牢基础，实现多赢发展。
“好房子”则精准契合行业转型与市场需求变化，成为拉动行业新质增量的核心来源。随着新型城镇化持续推进，居民对居住品质的需求不断升级，从“有房住”向“住好房”转变的趋势愈发明显。2026 年，“好房子”建设将全面覆盖新房开发与老房改造，围绕标准、设计、材料、建造、运维五大维度，既让新建住房达到高品质住房要求，也通过改造让老旧房屋逐步升级为“好房子”。这一过程不仅能带动建材、施工、物业、智慧家居等全产业链升级，还能精准对接新市民刚性需求与城镇居民改善性需求，有效释放市场增量潜力，为房地产行业注入持久发展动力。
综上，2026年城市更新与“好房子”建设将协同发力：城市更新以跨领域战略价值奠定稳地产发展基础，“好房子”以高品质供给激活市场需求，两者既各自发挥独特作用，又相互支撑，共同推动房地产市场平稳运行与行业高质量转型。
交易量降幅较上年显著收窄需求侧持续积蓄企稳动能
2025年商品房成交规模降幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场较佳预期。
从增速对比来看，2025年成交金额降幅仍大于成交面积，这与70城房价走势一致，年内房价持续向合理区间回归。不过从局部市场来看，部分板块房源租售比已超过存贷款利率，房价呈现点状企稳态势。正如央行在货币执行报告中所指出，利率及比价关系对资源配置具有重要导向作用，充分发挥货币信贷政策的调节功能，将为房地产发展新模式的构建提供有力支撑。
从行业需求基本面来看，我国城镇人口已达9.4亿人，人均住房面积超40平方米。参考发达国家住房交易更替率及我国一二手房交易结构测算，当前一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米。叠加城镇化持续推进、高品质住宅发展带动的改善型需求，当前行业实际交易量已实质性低于年度需求理论增量。但由于库存压力尚未完全出清，房价仍需进一步修正，导致大量购房需求延迟释放并逐步累积，这也为行业后续全面止跌企稳持续积蓄动能。
从2025年新房交易走势来看，全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，各地主管部门适时出台稳市场政策，企业也灵活调整产品入市节奏，共同推动上半年新房市场交易量持续趋稳。进入下半年，受2024年同期基数大幅攀高及新增供应不足影响，新房交易量累计同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业规模指标边际改善的趋势未改。
具体来看，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳。年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态要推动房地产行业止跌回稳，2月初国务院会议提出“敢于打破常规推出可感可及的政策举措”，首次将“好房子”写入政府工作报告；3月末住建部正式发布《住宅项目规范》，明确“好房子”新规细则；5月初中央部委出台一揽子金融政策，包括降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，政策发布1日内超50个省市响应落地。
政策红利下，至5月末全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一线、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长，数据显示重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点。
下半年，尽管基期因素与供应不足拉低同比指标，但行业企稳态势仍在延续，且去库存脚步加快，库存规模持续回落，至11月末商品房待售面积较年初减少4585万平方米。
当前市场阶段，除单指标同比变动外，投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等多维度指标的持续改善，更能反映行业企稳向好的基本面。
新开工连续四年低于新房销售竣工量降幅较上年大幅收窄(节选)
在行业全年去库存的核心基调下，新开工、竣工面积均延续下降态势，但呈现差异化特征：新开工连续四年低于新房销售，竣工降幅较上年显著收窄，反映出行业“控增量、保交付”的政策导向落地见效。
新开工方面，2025年预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年同比降幅维持在二成水平，且连续四年新开工面积低于新房销售规模，全年开工销售比预计降至66%的历史新低。这一趋势与中央“严控增量”的政策要求高度契合：在销售规模较峰值近乎腰斩的背景下，减少新增供应是化解库存压力的关键举措；同时，地方政府在土地出让收入减少的财政压力下，将去库存作为首要任务，通过严控新增供应加速库存消化。
竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%。尽管新开工与竣工面积因统计口径差异不可直接对比，但从同比增速变化可捕捉积极信号：2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，充分印证项目化险、保交房工作取得实质进展。
开工销售比呈现“上半年上涨、下半年回落”的特征，7月攀升至85%的年内高点后快速走低，10-11月降至63%的历史最低水平。新开工规模的调控成效显著，2025年理论上为行业减少中期库存3亿平方米。
展望2026年，随着保障房、“好房子”建设及城市更新推进，叠加销售规模逐步接近调整期底部，为维持合理优质增量供应，预计新开工同比降幅将有所收窄。
开发投资规模降幅扩大加速向合理水平调整（略）
稳市场周期正式到来加速行业出清、构建发展新模式
面对2021年以来行业销售规模下降的客观事实，在往年累计的投资惯性之下，库存压力成为了行业所必须面对的挑战。所幸的是行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业无可辩驳地进入了去库存时代。再加之2025年以来各项供求复合指标的向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。若稳市场政策能够持续发力，供求关系进一步平衡，以及租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳。届时行业长期库存压力的全面出清虽然还需努力，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。
具体来看：
第一，2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄。2025年行业需求端已实质性积蓄企稳动能，全年不到9亿平方米的销售规模已低于一手房年均合理需求区间，且年内待售面积持续下降，库存去化成效初显。政策端，中央经济工作会议将"着力稳定房地产市场"置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地后房企产品力提升的推动，改善型需求有望持续释放。从市场特征看，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块租售比超过存贷款利率的点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底。
第二，去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工预计仍有一成左右降幅。尽管2025年新开工销售比已降至63%的历史低位，但多数城市的去化周期仍处于高位，“严控增量”仍是政策主基调。2026年政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清，叠加地方财政压力缓解后对新增供应的审慎态度，新开工规模仍将保持下行态势。不过，随着保障房建设、城市更新等"优供给"任务推进，新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化。
第三，行业生态持续趋于健康，投资销售比差距进一步拉开。2025年开发投资与销售金额有望再度持平，标志着行业“现金流”重回正区间，但距离合理投资销售比仍有差距。2026年，施工规模持续缩减及新开工规模的持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为整体行业留出更加充裕的理论盈利空间。同时，行业逻辑从增量扩张转向存量优化，叠加债务风险化解力度加大，"准投资、稳销售、优结构"的健康生态逐步成型。
2025年，土地市场持续践行去库存目标，2025年全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%。预计全年成交建面下降至10亿平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。就城市视角来看，千万平方米级别的城市数量进一步减少，地方正在进一步收缩非市场化土地的出让规模。土拍热度方面，得益于杭州、成都、上海等地出让了众多优质新规宅地的拉动，2025年上半年成交了大量高热宅地，全年溢价率达到5.3%，实现低位回升。
展望2026年，鉴于行业长期供求规模已经实现动态向好，再加之回购闲置存量用地再上市的推动，以及城市更新带来的土地要素提升，土地市场有望迎来更多企稳信号。从企业角度来看，投资端仍将延续谨慎，鉴于当前行业整体对于风险管控力度和需求的进一步提升，优质项目将进一步向资源雄厚、能力扎实的企业倾斜。
成交面积：同比降幅收窄至11%降幅连续三年收窄
2025年，全国300城土地招拍挂成交建筑面积10亿平方米，同比下降11%，降幅较上年收窄5个百分点，自2023年起已连续第三年收窄。与2020年历史高点相比，2025年土地成交量收缩约65%，行业一级市场交易规模深度调整成效显著，有效抑制库存积压。
对比同期新房成交表现，土地成交面积降幅仍略大于新房市场，推动行业供求关系持续改善。2025年全年土地成交量达到10亿平方米左右，看似高于全国商品房销售量10%，但考虑到土地交易中合理配建及保障房等不可售部分，实际土地供应量仍低于新房成交。
继2025年以来，行业已连续第二年进入广义库存去化周期，进一步夯实供求关系改善基础。在此背景下，预计2026年土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势。
各能级成交规模同比延续回落二线降幅较上年显著收窄
分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄,其中二线城市降幅大幅收窄，规模率先筑底。一线城市成交面积平均下降28%，广州成交面积降幅最大，达到38%，北京、上海分别下降20%和37%。而深圳年内土地成交量则大幅上升了41%，主要是上年基数较低，至截稿时深圳招拍挂房地产经营性土地成交量为168.6万平方米，仍为一线城市中最低，且对比年内约600万的全口径商住办商品房成交量来看，招拍挂出让的土地规模仍远低于市场需求。年内一线城市虽然出让了大量优质宅地，屡屡刷新各地板块地价新高，新房市场表现也优于大多数二三线城市。但是从土地成交规模来看，一线城市仍继续严控新增土地供应，保持库存规模的持续健康。
二线城市方面，年内成交面积平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二线城市调整幅度更大所致。2024年二线城市招拍挂土地成交建面已经下降至2亿平方米，较高点下降67%，相比全国提前一年完成了土地供应规模的调整，因此2025年二线城市土地成交建筑面积同比几乎持平。不过各城市表现依旧显著分化，年内太原、西安、宁波、大连等城市仍在积极收缩供地规模，典型如西安2025年土地成交规模下降了950万平方米左右，促进行业供求结构进一步优化，也有少数前期基数较低、或市场表现较佳的城市土地成交量适时回升，如天津同比上升19%，但土地成交建面仍然只有同期新房成交的六成左右。
三四线城市成交建面同比下降13%，较上年降幅也有所收窄。不过供地规模处于前列的城市仍在更加积极地控制供地规模，如潍坊土地成交建面同比下降34%，徐州成交建面同比下降28%。得益于年内地方专项债额度的提升，以及“十五五”规划提出进一步加强地方债务化险，预计来年三四线城市土地供应量有望进一步向合理规模回归。
千万级城市数量减少四成重庆成交规模迎来低位回升
2025年，仅重庆一地土地成交建筑面积超过2000万平方米，共有10座城市土地成交建筑面积超过1000万平方米，而在2024年同期则有16座城市土地成交建面超过1000万平方米。土地高成交量城市数量的进一步下降，体现了年内各地积极响应控增量、去库存、优供给的政策风向，加力推进行业供求关系恢复。
少数成交规模较2024年大幅上涨的城市，均为前期土地成交规模“超跌”的缘故。以榜首重庆为例，2025年招拍挂建筑面积成交2715万平方米，同比上升43%。不仅是唯一成交建筑面积超过2000万平方米的城市，也是年内唯一土地成交规模增长超过800万平方米的城市。其关键原因是2021-2024年重庆土地成交规模出现了大幅“超跌”，土地市场成交规模由2020年的6000万平方米级别，迅速下探至2024年的1900万平方米，而2024年重庆全口径商品房成交规模仍在3000万平方米左右，从动态供求关系来看，供给侧已经出现了显著不足。在行业恢复供求平衡关系的调整周期中，适量的优质新增供应是也是维护市场信心的关键要素之一。因此2025年重庆土地成交规模迎来了适度恢复，相对于重庆近年的商品房成交量来看，2025年2700万平方米左右的土地成交规模仍在合理范围之中。
土地成交建筑面积前20城市中，一线城市均未入榜，二线城市有9个城市入榜，较上年增加3个，三四线多达11个城市入榜，较上年减少3个。这也与各能级城市土地成交规模的变动趋势相一致，成交规模小幅下跌的二线城市，年内入榜城市有所增加。
成交金额：同比降幅大幅收窄至9%京沪深杭等多地刷新地价新纪录(节选)
相比土地成交面积而言，成交金额降幅较上年同期收缩幅度更大：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，较上年同期下降了11%，成交金额同比降幅减少了10个百分点。这一方面是由于一二线城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因为年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平。此类地块大多具有更加充沛的利润预期，行业的投资环境仍在持续改善。
（1）二线城市成交金额同比回正，优质地块成交占比显著上升（略）
（2）TOP10中六城成交金额同比上升，上海成交金额2565亿元遥遥领先
聚焦到城市来看。2025年成交金额超过1000亿的为上海、杭州、北京三城，与2024年相同，这三座城市与其他城市拉开了明显差距。而上海更是以2565亿元高居首位，与杭州、北京拉开了800亿元以上的差距。
就城市同比变化来看，在前10城市中，有7个城市成交金额同比增加，其中重庆增幅最大，达到60%，前文已有提及，主要原因是前期成交规模过度收缩所致。而上海、杭州成交金额的增加，更多的是由于年内出让了大量优质宅地所致。
成交热度：优质地块成交火爆整体溢价率迎来低位回升（节选）
市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。
不过相比2021年以前的水平而言，2025年平均溢价率仍有较大降幅，整体来看能够溢价成交的地块仍是少数。按成交幅数统计，在2025年以来成交的招拍挂地块中，溢价率高于1%的地块只有17%。而按照成交总价超过5亿元、溢价率不低于15%的传统标准筛选，按成交幅数统计，年内只有大约0.8%的地块算得上高热地块。这些高热地块中，恰好一半来自于杭州、上海、成都三城，这也在侧面进一步印证了2025年这三座城市优秀的市场表现。
百强投资金额同比转增央企领先、民企复苏
2025年，房企投资呈现弱复苏，在央国企的带动下，投资金额、货值呈现止跌回稳。重点监测的100家企业拿地新增货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米。其中，货值、金额同比分别增长2%和3%，建筑面积则同比下降5%。
典型企业新增土地储备货值、金额同比回升而面积小幅下降，一方面展现出企业投资筑底反弹的积极态势，另一方面也印证了当前投资主要聚焦在一二线城市。
2025年企业投资呈现两个明显特征：
第一、 集中度高企。投资金额前十的企业以央企、国企为主。其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占典型企业比重超过三成，前十金额占比则超过七成；
第二、 整体拿地销售比从底部企稳回升。2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平。当然这主要是规模房企积极投资所带动。同时我们也监测到百强中仍有近五成企业2025年未有土地入账。
重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点。当前土地市场中的优质、高价地块主要是规模较大的央企在参与，这一点从央企拿地金额同比增20%也可见一斑。中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等拿地保持领先。
而民企投资信心呈现复苏态势，虽然拿地金额占比仍旧较低，但金额显著改善，2025年拿地总额超过1000亿，同比增长8%。以滨江为代表的品牌民企和部分地方深耕的小企业扛起了拿地的“大旗”。
值得注意的是，城投平台公司作为本轮调整周期中土地市场“托底”主力军，虽然数量最多，达到41家，但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，仅略微高于民企，而拿地金额较去年同比降幅同样达到15%。
展望
从全年动向来看，2025年土地成交规模继续缩量，促进行业去库存步伐持续推进，得益于年内出让了较多高品质优质宅地，土拍热度迎来低位回升。不过从动态变化趋势来看，土地成交规模降幅正在逐年收窄，再加之当前新增的可售建面已经低于新房成交，行业供求关系已经趋于动态平衡，再加之2025年政府回收宅地有望在2026年实现再度上市，预计接下来土地成交规模将进一步企稳。从企业角度来看，投资端仍将延续谨慎，鉴于当前行业整体对于风险管控力度和需求的进一步提升，优质项目将进一步向资源雄厚、能力扎实的企业倾斜。
房地产长期供求关系动态向好2026年地市有望迎来更多企稳信号
在过去几年的行业一二级市场的交易规模对比来看，行业长期供求关系已经在动态向好。2025年年内启动的土地收储工作，更是进一步在加快推动行业广义库存规模下降。
展望2026年，就岁末中央经济工作会议以及住建部会议定调内容来看，将进一步践行控增量、去库存、优供给的核心原则，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并统筹推进房地产、地方政府债务等领域风险的有序化。土地市场作为房地产行业的最上游，各地主管部门势必将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象，市场化出让地块比例也有望进一步增加。
从实际成交规模角度来看，基于当前土地交易规模已经基本完成深度调整，预计土地市场成交规模将迎来更多企稳信号，尤其是那些计划大规模收储存量用地的城市，如重庆、郑州、昆明、合肥等，若相关存量闲置用地收储和盘活工作能够如期完成，2026年土地成交规模走势将好于新房成交。而“十五五”规划建议和经济工作会议要求的大力推进城市更新，也将为高能级城市的核心板块带来更多新增优质宅地，以点带面维持土地市场热度，提振企业和购房者的预期和信心。
投资将延续谨慎、分化态势聚焦核心城市优质地块
2026年房企投资将延续谨慎、分化态势，聚焦核心城市优质地块，整体仍处于低位运行，但部分企业或迎来资产负债表修复契机。
在经历持续调整和政府修复后，2026年房地产市场具备止跌回稳的内生基础，但投资意愿短期内难以全面恢复。房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”。土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，导致房企可选投资标的收窄，进一步加剧区域分化。
从城市布局看，投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块。过去追求全国化扩张的模式已不再适用，房企更倾向于深耕已有优势区域或核心城市群。
从企业结构看，央国企和城投平台仍是土地市场的中坚力量，凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储。头部国央企有望在市场低迷期逆势布局，增强长期竞争力。而大多数民营房企及中小规模企业仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色。
值得注意的是，2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年。商办地产REITS的全面推进将有助于改善稳健运营的房企的资金状况，提升这些企业投资拿地的能力。
总体来看，2026年房企投资仍难以出现全面反弹，但结构性机会显现，土地市场优质项目将进一步向资源雄厚、能力扎实的企业倾斜。
2025预期筑底与探底回稳并行2026弱复苏与深分化的“L”型横盘维持
2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，总体呈现出“量价企稳、结构分化、预期重塑”的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入一个以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新供求平衡，政策将以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向，住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，而价格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新、好房子将成为行业重要的亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。
全年总住房成交需求相对稳定部分二三线城市同比正增长
2025年是中国房地产市场自深度调整周期迈入企稳修复阶段的关键一年。政策由“托底纾困”转向“优化提振”， 主基调延续了“因城施策”的灵活框架，从年初延续前期“保交楼、稳需求、防风险”的托底措施，到年中以来，政策重心明显转向全面提振市场信心、激活合理住房需求。
行业发展新模式的内涵和外延进一步丰富完善，系统性政策支持框架成型。需求端支持全面强化：全国层面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松了实施多年的限购政策。供给端金融支持持续：“金融十六条”等政策的接续实施，保障了优质房企的合理融资需求，防止风险蔓延。同时，城市房地产融资协调机制作用逐步显现，重点支持项目建设和交付。
在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声，城市分化由能级梯队到个例持续深化。
首先，整体市场量稳价跌、以价换量寻求新平衡。以克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国30个重点城市一手加二手住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，绝对量与2022年基本相当，为行业调整四年以来中间水平，说明居民住房有效需求基本稳定。与此同时，房价下行压力犹存，但跌幅趋缓。70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态，同比跌幅持续收窄。二手房市场价格下行趋势更为明显，大量房源以价换量，反映出市场预期仍偏谨慎和价格调整尚未完全结束的现实。然而，部分核心城市核心区域的优质项目已率先止跌企稳。
与此同时，在规模总量相对稳定的背景下，部分市场调整时间较长、量价回撤力度较大的城市如重庆、南宁、合肥、昆明等城市今年普遍率先实现10%以内的同比正增长，说明行业止跌回稳正在有序实现、市场调整渐进尾声。
其次，城市分化在2025年出现了前所未有的深度。京沪深和杭州、成都、西安等少数核心一二线城市，凭借强大的产业、人口虹吸能力和政策松绑的杠杆效应，有效需求基数庞大且高端住宅投资保值效应仍在，市场韧性相对较强。
其它二线和多数三四线城市，由于基本面支撑薄弱、住房库存高企未变，政策刺激效果有限，难以从根本上扭转市场需求疲软的局面，价格承压显著。
分化不仅表现在城市层面的成交量价，更体现在结构端和产品项目端。核心城市改善型大户型和高端住宅产品成交占比提升，核心区位、拥有优质学区或产业配套的项目销售去化更快，而无配套、远郊项目则乏人问津甚至降价打折也难以带动持续稳定去化，这种显著分化说明资产的溢价与折价同时被放大。
新房供求：整体仍处“L”型回稳中|给不足仍显著约束成交规模
2025年新增供应持续缩量，成交规模同比则再降18%，但降幅显著收窄。据克s而瑞·普睿数智监测数据显示，全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积已不足1亿平仅约9265万平方米，同比再减少9%，以此推算全国110个重点城市新增供应面积仅约1.61亿平方米，同比下降19.6%，新房供应不足约束可见一斑，预计这种情况仍将在未来2-3年内持续存在，直至达成新的供求平衡。同样的数据显示，全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%，以此推算全国110个重点城市新房成交面积约1.99亿平方米，同比下降18.8%。至此，全年新房供求比约0.81，已经连续三年保持在0.8左右，说明整体新房市场供不应求持续去库存。
从近五年行业调整曲线看，整体新房市场仍处于“L”型止跌回稳通道中，维持了2021年快速下跌之后稳步筑底的态势。具体到月度表现看，又走出了一条清晰的“年初冲高—年中新低—年末翘尾回稳” 的波动曲线。
从城市分化角度看，大体可分为以下几类：
（1）上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等6个热点城市热度梯度回落，上下半年市场形势快速变化，项目去化率高位回落，核心区高端项目一房难求到开盘未售罄，外围项目承压降价；
（2）成都新房成交面积近1200万平方米遥遥领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米居第二梯队，但同比降幅都在20%左右；
（3）其他多数二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，持续压制价格预期和企业拿地投资意愿，短期尚难走出“低成交—高库存—价格承压”的负向螺旋式下跌循环。
二手成交：全年总量新高呈先升后降再稳走势
2025年，二手房市场与新房不再是简单的联动关系，而是形成了泾渭分明的“双轨运行”体系，两者在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离。2025年新房“限价锚”逐渐消失，不再简单受“备案价”管制，新房预证价格逐步市场化叠加新房阶段降价促销双重影响，部分热点板块新房与周边二手房“价格倒挂”逐渐消失，使得二手房价格调整真正进入“深水区”，其价格下跌幅度远超新房，尤其是楼龄老、品质差、无学区加持的房源价格跌幅更大。板块内，新房与二手房价格差距拉大，尤其是次新房大量挂牌，分流新房刚需和改善客群，促进二手房成交规模持续高位。
据克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创2021年行业调整以来规模新高。
从城市维度看，一线城市 “以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌，同时市场挂牌量先高后落，但“老破小”与“次新品质盘”价格走势差别大，前者价格多数区域基本企稳，租金回报率超过2%；成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出了内生驱动下的“独立行情”， 凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模，显示出相当大的住房市场容量空间。
展望
预计2026年“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘仍将维持
综合2025年的城市市场运行基础、宏观环境、政策导向及行业量价自身规律，我们对2026年主要城市市场趋势做出如下判断：
首先，行业环境和政策面：2026年的宏观经济环境预期为温和复苏，这为房地产市场的止跌回稳提供了外部基础。房地产市场政策坚持延续宽松基调，在“稳投资、促消费、防风险”的总要求下，需求端的支持政策（如下调商贷和公积金贷款利率、购房财税补贴等）大概率会保持并持续优化；供给端发力“好房子”和城市更新，加速新发展模式构建，通过产品迭代刺激从“有房住”到“住好房”的改善需求有序释放，加大“好房子”从土地到产品的开发建设供应叠加城市更新旧城改造的投资量对冲部分商品房投资下滑的影响，并为宏观经济提供新的稳定器。
住建部召开全国住房城乡建设工作会议指出，2026年工作重点之一就是着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设；进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。同时，深化住房公积金制度改革。
其次，城市市场供求量价层面：预计2026年成交量的修复优先于价的回稳，结构性分化继续加深。一方面，在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强。预计2026年全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。但另一方面，土地成交连续3年保持低位且能够正常开工开发形成新上市房源规模继续缩减，仅个别一二线能保持良性运行，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变。
全国房价快速下行态势预计持续至一季度甚至上半年，全年预计将呈现“整体走平、局部有升有降、新房结构性稳中有升与二手先跌后稳”的格局。一线及部分强二线城市核心地段、高性价比好房子价格有望率先企稳，高端住宅在整体新房成交结构占比呈现稳中有增态势，也将结构性带动新房房价持稳微增。二手房成交仍主要依托于刚需客群驱动，成交主要为区域、配套、价格兼顾的高性价比房源，短期内二手房市场“以价换量”趋势延续；大部分三四线城市及一二线城市外围板块，房价仍将继续在底部区域徘徊。
再次，城市间、项目间分化还将持续加剧：核心一二线城市核心区域，尤其短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，外围区域的项目去化将面临承压；二线和多数三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历近五年调整之后多数城市规模重回年均100万-200万平方米左右的“正常”底部区间，市场规模处于跌无可跌状态，整体楼市不太会有明显波动，但仍不乏“好房子”改善需求的热销项目机会，核心区域配套、产品俱佳的项目仍能热销，但难改整体市场持续去库存的格局。
总而言之，2025年的中国住宅市场是一个 “预期探底与筑底企稳并行” 的年份。市场在一系列政策干预下，暂时遏制了螺旋式下滑的风险、初步实现止跌回稳的目标，但深层次的结构性库存问题和房价下跌预期仍未完全解决，市场信心的修复仍需要一个更长过程。展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的“L”型筑底横盘阶段。在保持政策的连续性和稳定性基础上，给予市场明确的稳定预期。企业回归产品与服务本身，打造高品质适销对路的“好房子”，为自住购房需求释放提供从容可预期的条件，对区域、城市、地段、产品进行精细化甄别，真正实现“住得好”的生活品质提升，最终重塑城市市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。
今年以来，我国房地产行业在“好房子”政策的持续推进下，正迎来品质发展的新阶段。各地通过优化土地供应、完善住房保障体系、支持合理住房需求等措施，为市场注入稳定预期。在此背景下，房企纷纷加大产品力投入，通过优化户型设计、完善社区配套、融入绿色科技等方式，打造更具竞争力的住宅产品。展望未来，随着政策红利的持续释放和市场需求的不断升级，房地产市场将进一步向“居住价值”回归，从单一居住功能向多元生活场景拓展，为人民群众创造更高品质的生活空间，推动行业向高质量发展迈进。
（1）房型：四房已成为不同能级市场的共同选择
2025年，成交结构全国市场趋向更多室产品，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者分别增加0.7和0.2个百分点至30.1%和2.3%。同期二房产品占比降至10.7%，较去年下降1.1个百分点；三房占比也下降2.7个百分点至51.4%。
可以看出，改善型需求正逐步占据新房市场的主导，购房者更加倾向于选择能够满足全家长期居住需求的大户型产品，特别是对于多孩家庭和三代同堂的家庭来说，他们对居住空间有着更为复杂和多元的要求。
分城市能级看，改善型需求持续释放的背景下，四房已成为新房成交结构中增长最为显著的户型。
一线城市成交由二、三房向四房集中，二、三房占比分别较去年同期下降1.6和4个百分点，同期四房成交占比增加5.6个百分点至32.6%。
二线城市中，四房、五房及以上户型成交占比同比分别增加2.5和0.3个百分点，同期二房、三房的市场份额分别下降1.4和1.6个百分点。
三四线城市，三房占比维持五成以上水平，四房成交占比同比增加3.4个百分点至29.8%，五房及以上、其他户型的市场份额也略有增长。
（2）面积段：大面积产品成交占比呈上涨趋势
从成交面积结构看，全国市场成交结构趋向大面积产品。以120㎡为分界线，更大面积段产品成交占比均同比持增，120㎡以下各面积段产品占比均不及去年同期。
这一现象表明，即便在得房率政策放宽、户内实际使用面积增加的背景下，改善型需求仍在不断升级，呈现出向功能更完善、空间更多元的“优居”方向发展的趋势。
分城市能级看，各能级城市均呈现出持续向大面积段迁移的特征，仅结构性特征存在差异。
一线城市，主力面积段地位巩固，90-110㎡产品成交居首，且市场份额同比微降0.3个百分点至35.3%，110-140㎡产品占比也同比增加2.0个百分点至23.7%。
二线城市改善需求释放更为全面，110-140㎡、140-180㎡及180㎡以上产品成交占比全线提升，分别增长0.1、1.7和1.8个百分点，其中110-140㎡产品以36.2%的份额成为市场主力。
三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势， 140-180㎡和180㎡以上产品占比分别上升1.6和2.0个百分点。
（3）总价段：不同能级城市总价段需求表现差异明显（略）
2025年，住宅产品力正从“物理空间供给”向“动态生活生态构建”全面升级，聚焦“空间的情感承载力”，让住宅从“居住容器”进化为承载个体成长与社群联结的“生命空间”，这一进化趋势具体通过收纳系统优化、景观生态营造与公区配置升级三大维度落地实践。
收纳以科学规划为核心，通过分区收纳策略平衡空间利用率与美观实用性，打造兼具功能性与美学价值的储物系统；景观以生态美学为导向，通过层次化植物配置与节点设计，兼顾生态效益与视觉体验，营造自然舒适的居住环境氛围；公区配置则以超配价值与高端体验为核心，在基础功能分区上升级专属设施配套，兼顾定制化场景服务与高阶社交需求，超越常规配置标准提升居民生活品质感。
（1）小户型收纳通过人性化设计与高实用率重构价值（略）
（2）都市核心区度假式景观创新
度假式景观产品是价值共生的核心纽带。客户对自然疗愈、松弛生活的真实需求是度假式景观存在的根基，其每一次设计进化始终以精准回应客户期待、深度提升居住体验为导向，二者在相互理解中凝聚共识，在协同发展中实现共赢，共同构筑起持久而紧密的信任联结。
长沙瑞玺位于岳麓区核心区位，依托“一江一山两园”的自然景观资源，以“隐逸奢藏”为核心理念，打造屋顶花园式的度假式景观，实现了从传统居住功能向高端度假式生活的转型，其核心在于以自然治愈为导向的理念创新，结合地域文化转化、屋顶荷载管理技术整合以及无界空间与五感场景设计，构建出垂直绿洲新范式，不仅证明了在城市繁华核心区实现奢华松弛生活的可行性，也为未来高密度开发项目在生态平衡与可持续运营方面提供了重要借鉴。
设计理念以“自然与人文的当代转译”为核心，景观主题定为“云麓之洲”，既汲取长沙在地文化精髓——岳麓山魂与湘江水韵，将自然元素融入园林体系；又通过“三洲一水”的布局（镜面水庭、漂浮亭台、绿岛等）凝练湘江洲渚文化，形成“造园如作诗”的意境。
空间策略以“无界融合与功能复合”为核心，提出“垂直绿洲与城市阳台”的景观概念，项目突破屋顶花园的物理限制，通过“内外无界”的设计内核将商业空间（万象城出入口）与私属领地无缝衔接，使屋顶花园化身兼具社交需求满足与专属景观感的“城市阳台”。
五感联动的感官花园通过叠瀑流水声、自然白噪音、植物触感与香氛的多维融合提升心理疗愈价值，将高奢酒店式的松弛感深度植入社区场景。
景观设计关键点体现在三个维度：入口处以景墙、艺术雕塑和绿植打造落客体验，模拟高奢酒店抵达氛围；同时设置漂浮花园、云顶酒吧等弹性社交空间，支持冷餐派对、休闲洽谈并模糊室内外边界；此外通过林间小径连接健身区、峡谷剧场等功能区，实现商业与私属领地的无缝过渡。
（3）公区配套通过超配设施与定制化服务升级社区生活品质（略）
展望
产品确定性转向软性价值挖掘成新趋势（略）
告别需求错位下的无效供给重塑产品竞争力
当前市场中，项目产品、客户需求与价格构成的"不可能三角形"持续制约行业发展，核心矛盾在于产品供给与真实需求的错位。破解困局需重构客户与产品的价值连接，构建真正以客户需求为导向的C2M模式，而非陷入"产品先行"的路径依赖。
产品定位失焦是首要痛点。部分项目在非豪宅地段强行打造高端产品线，导致"地段价值与产品定位错配"；豪宅项目却压缩户型面积，陷入"高端定位与空间体验失衡"的困境；更有项目盲目采用"高低配"规划，通过牺牲社区均好性换取货值，最终导致高端客群体验下降。这种脱离实际需求的定位逻辑，直接造成产品竞争力衰减与市场接受度低迷。
产品无效配置则加剧资源错配。如泳池配置普遍面临"建设成本高、运营维护贵"的双重压力；泛会所设计沦为营销道具，"女王下午茶""红酒雪茄吧"等场景化空间实际使用率很低。这些"为配置而配置"的设计思维，既增加开发成本，又无法转化为客户认可的价值点。
重构产品逻辑需回归客户需求本质：通过精准客群画像锁定真实需求，以"需求反向定义产品"替代"产品正向寻找客户"。在产品定位阶段强化地段价值与客群匹配度，在配置设计上建立"需求-价值-成本"三维评估体系，剥离营销导向的无效功能，将资源集中于提升核心居住体验的关键节点，方能实现产品力、客户价值与价格体系的动态平衡。
2025年房企整体业绩延续筑底态势，部分企业业绩大幅回暖。典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家。整体来看，由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，再加上市场仍有一定存量风险，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。同时在12月中央经济工作会议的指导下，房企需积极修炼内功、提升产品力。
市场延续筑底行情全年千亿房企共有10家
2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行。从典型房企的全口径销售情况来看，全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家。
24家企业业绩同比增长部分企业业绩大幅回暖
从企业具体表现来看，2025年典型房企中累计业绩同比增长企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家，包括邦泰集团、中建东孚、能建城发等，部分企业业绩大幅回暖。其中，邦泰集团今年业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7%。
从各个档位房企中业绩增长的企业来看，全年销售规模超过1000亿元的10家房企中业绩增长的仅有1家中国金茂；300-1000亿的13家企业中业绩增长企业共有3家，分别是绿地控股、中建东孚和邦泰集团；100-300亿的42家企业中业绩增长的有12家，这也是业绩增长企业占比最高的一个档位；100亿以下的35家中有8家。
央国企整体表现较好42%的央国企业绩增长
从各档位典型房企的性质分类来看，全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高。在市场筑底，且多数房企流动性仍然承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企，而大多数的民营房企则受困于资金问题发展艰难。
从各类性质企业的业绩增长情况来看，各类房企业绩增长的企业占比出现了一定的分化。据统计，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，其中千亿房企中国金茂同比增幅达到了15.5%，国企中增长的企业占比为28%。相比之下，民营房企为15.2%，混合所有制房企更是仅有12.5%。
好房子和城市更新成为新重点房企需积极修炼内功
当前，市场整体延续筑底调整的态势，12月中央经济工作会议要求着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式及地方政府债务化险，继续向市场释放利好信号。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，再加上市场仍有一定存量风险，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。
中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关。同时随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分。在此背景下，房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，为接住“流量”做好准备。同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，在核心区位开发具有优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目取得市场优势地位，从而安全穿越此轮危机。
融资规模仍处低位各类房企发债成本持续分化
1、2025年实施更积极的财政政策，公募REITs基础设施范围得到放宽
2025年，房地产政策仍保持宽松基调，在3月的两会政府工作报告中，指出实施适度宽松的货币政策，并提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。从全年的房地产融资政策来看，一方面通过房企白名单政策，打通保交付和保障房的贷款资金循环，2025年10月11日，住房和城乡建设部副部长董建国在新闻发布会上表示，全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元。另一方面在存量土地方面鼓励通过收储盘活闲置土地，而在商业地产领域则推动公募REITs来释放更多沉淀资金。
与此同时，基础设施REITs工作也在稳步推进。9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，明确放宽已上市REITs扩募资产范围，明确支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目，也可延伸至具有关联性的不同行业领域项目。9月19日，商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。12月1日发改委发布了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施列入其中。12月31日证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》中，又明确提出推动商业不动产REITs平稳健康发展，持续释放利好。
2、2025年融资总量同比下降26%，境内债券成本下降至2.55%
2025年房企融资仍然呈现收缩态势，全年融资规模达4143亿，同比下降26%。其中第四季度融资1023亿，环比下降14%，同比下降14%，仍然处于历史低位。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年的境外债券融资成本为6.21%。2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元的优先票据，利息高达8.45%；而6月新城发展发行3亿美元境外债，利率高达11.88%。相比之下，越秀在10月底发行的境外优先票据成本低至3.3%，华润在11月发行的两笔境外债成本分别为2.4%和4.125%。目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，但是发行成本出现了明显的分化。
2025年重点房企境内债券融资成本进一步下降至2.55%，较2024年全年继续下降了0.36个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的华润置地、保利发展、招商蛇口等等。2025年整体新增债券类融资成本为2.89%。
3、境内债权融资占比达68%，境外债权融资占比上升至15%（略）
4、央国企新增融资占比仍达87%，各类企业发债成本持续分化（略）
5、近20家整体或部分实现债务重组，重组成功到正常经营仍需时日（略）
展望
2026年偿债压力有所减缓公募REITs助力房企由重至轻
由于近年来房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，全年到期约4038亿元，其中一季度到期约1298亿，三季度到期1180亿，为年内的高点。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
如华润置地管理层在业绩会中表示，未来华润置地购物中心将保持每年6个左右的开业节奏，2025年下半年将开业4座。购物中心数量的增加，也为华润置地商业REIT未来扩募提供了充足的资产储备。进入2025年以来，华夏华润商业REIT已连续两次宣布进行扩募。首次是2025年3月，扩募资产为苏州昆山万象汇（目前仍在审理）；第二次扩募是2025年7月，项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目，也在过审当中。目前，华夏华润商业REIT总市值已首破百亿元，位处消费基础设施REITs首位。华润置地首席财务官郭世清表示，目前正积极推进公募REIT常态化扩募，“计划未来做到300亿到500亿的规模。计划平均每年推出的规模大概在50亿到100亿元之间。”
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
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