城市测量师行定期监测上海办公租赁市场，并发布《上海办公租赁市场季度报告》。该报告旨在帮助大家了解上海办公租赁交易市场行情，欢迎持续关注！

2025年第四季度，上海办公租赁市场延续了全年“供需再平衡”的调整态势，租金水平继续承压，全市平均租金环比下降2.8%，降至3.8元/㎡·日。四季度市场问询度有所提升，需求呈现回暖迹象，但短期复苏难以改变长期供过于求的基本格局，全年供应压力依然高企。在当前租户主导的市场环境下，租方议价能力显著增强，进一步加大了租金下行压力。

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上海办公租赁市场本季度各环线租金延续下行趋势，但环比跌幅均有所收窄。内环内区域平均租金下跌2.7个百分点，下降至5.2元/㎡·日。内中环平均租金下跌2.5个百分点，平均租金降至3.5元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别为2.6元/㎡·日与2.2元/㎡·日，环比下跌2.8个百分点与2.7个百分点。

上海内环内办公租赁市场下行压力显著，其中北外滩、黄浦滨江及四川路武进路等区域表现尤为突出，租金环比跌幅均超过4%。从需求结构分析，品质升级型需求已成为当前市场的主流趋势之一。金融、科技与高端服务业企业正借助租金调整窗口期，推动办公环境升级。部分高端写字楼推出的特价房源，对该类企业具备较强吸引力。例如，竹园区域的长泰国际金融大厦近期推出200-300平方米的小户型办公空间，标准交付房源净租金为3-3.5元/㎡·日，简单装修房源净租金为3.5-4.5元/㎡·日，较此前6元/㎡·日的水平折价约20%-40%。

四季度，上海各区域办公租金普遍呈现下行趋势。其中，次中心城区的普陀、虹口与外围区域的奉贤、青浦跌幅较为显著，环比降幅均超过3%。

普陀区存量办公楼总建筑面积约800万平方米。受土地开发强度整体饱和的制约，区域办公物业增量拓展空间有限，存量更新已成为市场发展的核心方向。目前，普陀区约35%的楼宇楼龄超过15年，这类老旧楼宇普遍面临产权分散、品质老化等问题，租金水平持续承压。同时，商务楼宇同质化竞争加剧，招商去化压力较大。当前，普陀区整体办公空置率维持在25%左右，平均租金约为3元/㎡·日。

数据来源：城市资管服务云平台

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各细分市场租金继续下行

中高端及以下市场领跌

甲+级与甲级办公租金本季度环比分别下跌2.7个百分点与2.8个百分点，市场整体承压。具体来看，八佰伴、陆家嘴、后滩、打浦桥等区块的办公租金跌幅相对较大，均在3%以上。

临近年末，由于大量租约到期，业主为维持出租率、留住现有租户，普遍加大对续租租户的优惠力度。同时，部分业主主动拓展周边楼宇即将到期的租户资源，加剧了区域内的竞争，进一步推动租金下行。在陆家嘴等核心商务区，大面积优质租户成为市场争夺焦点。区域内业主在四季度集中释放降租信号，以争取此类客户。例如，金茂大厦部分房源当前报价已低于10元/㎡·日，较年初约12元/㎡·日的报价降幅超过15%。

乙+级及以下办公租金平均环比下跌3个百分点，其中徐汇滨江、江湾五角场、延安路江苏路、龙柏等区块环比跌幅均超过3.5个百分点。

当前上海商办市场供给过剩，大量新建及存量商办楼宇处于闲置或低利用率状态，空置率维持在较高水平。在此背景下，许多楼宇正积极探索业态转型。鉴于居住需求的相对稳定性以及政策对租赁住房市场的支持，向居住功能改造成为众多商办楼宇转型的优先选择。而对于地处市中心、区位优势突出、交通与配套设施完善的中端商办项目而言，转向文化创意产业亦是一条可行路径。这类区域通常人流量密集，消费活力高、文化氛围浓厚，且已形成一定规模的文化消费客群基础。文化创意产业具有附加值高、资源消耗低、环境污染小等特点，与城市中心区域的发展定位相契合，能够有效提升项目的吸引力和竞争力。例如黄浦区亚洲大厦，已成功实现从传统办公向演艺空间的转型。2020年8月，亚华湖剧院在亚洲大厦打造了首个“星空间”小剧场，开启了其向演艺空间转型的序幕。此后，亚洲大厦逐步加大在演艺领域的投入，逐渐成为小型剧场的集聚地。

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2025年第四季度上海全市聚集区平均空置率为25.3%，已连续十一个月上升。

数据来源：城市资管服务云平台

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在当前市场调整的关键阶段，面对租户需求日益多样化、动态化的趋势，业主方可通过提升项目的软硬件附加值及空间使用灵活性，有效适配需求变化，从而在调整周期中构筑长期竞争力。