2月10日全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德联合发布《2025/2026年度中国商业地产行业发展报告》，回顾了2025年行业八大核心热点，核心呈现50城商业创新试点落地、中国品牌国际竞争力提升、商业品牌资本化加速、REITs政策扩容等特征，行业正式迈入存量时代，促消费政策从需求侧延伸至供给侧形成闭环；同时展望2026年行业四大趋势，即政策加大反内卷力度、轻资产模式盛行、品牌向生态出海升级、AI深度驱动商业创新，当前行业分化加剧，头部企业韧性增长，但新增投资减少、轻资产成主流，提振市场信心成为行业重要课题。
一、2025年行业回顾核心亮点
政策闭环形成
国家推出消费创新试点政策，财政支持50个城市发展新业态、新场景，促消费政策从需求侧（以旧换新）扩展至供给侧（创造新需求）
国牌崛起与国际品牌收缩
老铺黄金、泡泡玛特、名创优品等中国品牌在海外加速布局，品牌力提升；星巴克、汉堡王等国际品牌出现闭店或出售股权
消费品牌集中资本化
蜜雪冰城、霸王茶姬等本土品牌密集上市，为新消费领域注入资本动能
场景创新驱动流量转化
LV在上海打造"巨轮"复合业态，融合展览、零售、餐饮，实现从"打卡"到深度体验的商业模式升级
头部商业体交易活跃
SKP、万达广场等优质资产被资本收购，运营主体保持稳定，行业关注存量资产流动性
REITs扩容盘活存量
政策将体育场馆、商业综合体、酒店等纳入REITs范围，为存量资产提供退出通道
开放式商业成为新趋势
商业项目强化公共空间属性，从交易功能转向社交、体验功能，街区式商业受青睐
行业进入存量时代
2025年新开商业体量同比下降近30%，增量市场转向存量运营
二、2026年行业趋势展望
政策反内卷
新规治理电商平台垄断行为，为线下商业创造公平竞争环境，推动价格竞争转向价值竞争
轻资产模式主流化
企业更倾向于轻资产运营，降低投资风险，专注品牌与管理输出
品牌出海升级至"生态出海"
从单一品牌出海扩展到供应链、资本、业态的全球化布局
AI深度赋能商业创新
AI从工具应用升级至思维革新，覆盖成本控制、场景体验、管理决策等全链条
三、行业挑战与总结
分化加剧：头部企业韧性增长（上市、出海），但行业整体投资收缩，信心待提振
核心命题：如何通过运营提升存量资产价值，而非依赖增量开发
报告反映了中国商业地产从增量转向存量、从规模扩张转向品质运营的整体趋势，强调政策引导、品牌创新、资本助力与科技融合将是未来发展的关键动力
来源：商业地产观察家
