澎润发布 | 城市更新下的酒店焕新研究报告

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过去几十年，中国城市增长依赖的是增量开发：不断扩张、不断建设，用新增空间解决一切问题。

但今天，大多数城市已经进入存量时代。新增建设对经济与活力的边际带动持续下降，真正决定城市竞争力的，变成了既有空间如何被重新组织。这意味着，城市更新的本质从物理翻新，转向结构再分配。

产业和高强度商务功能向新区集聚，老城区则逐渐回归文化、商业与生活体验的核心角色。老城不再承担高效率生产，而是承载高密度体验。

老城做文化存量，新区做产业增量，正在成为越来越多城市的真实写照。

供给端在调整，需求端的变化更为深刻。

过去，城市空间的价值更多来自规模可见，更高的楼、更大的商业体、更热闹的街区。而今天，人们更在意的是：好不好逛、好不好待、值不值得专门来一趟。

建筑体量让位于体验密度，成为新的价值尺度。

随着中产与年轻人群占比上升，城市使用者从功能型用户变成生活方式消费者。他们进入城市空间，不只是为了完成任务，而是为了获得情绪放松、社交连接和自我表达。

消费也从买得到转向想不想买。设计感、场景感、文化感与情绪价值，开始成为影响决策的关键因素。

在这样的需求结构下，空间价值越来越取决于三件事：人愿不愿意来、能不能留下、会不会再来。停留时间、复访频率和情绪黏性，正在成为新的隐性指标，也正在重塑城市更新的业态逻辑。

当城市需要一种既能承载体验、又能稳定运营、还能带动区域价值的空间类型时，酒店开始展现出罕见的确定性。

酒店从来不只是一个住宿空间，它是城市文化最直观的展示窗口，也是社会交往最密集的公共场所之一。品牌调性、空间表达与服务体验，共同构成城市软实力的一部分。很多时候，一家标志性酒店，比一栋写字楼更容易成为城市的第一印象与视觉符号。

在功能层面，酒店是少数同时承载产业接待、商务社交、会议活动、高端消费与文化展示的复合型业态，是连接城市产业体系与生活体系的重要枢纽。它既是城市配套的一部分，也是城市对外交流的界面。

在资本与城市发展视角中，酒店更是一种具有外溢效应的战略型资产。头部品牌的落地，往往被视为对区域价值的背书，能够提升片区形象、招商信心与市场预期，甚至影响一个区域的气质与定位。

更重要的是，酒店能够将城市吸引力转化为“过夜经济”和持续停留，带动餐饮、零售、文化与交通的连锁消费效应。在文旅与会展驱动的城市中，酒店是把流量真正转化为经济产出的关键基础设施。

从资产属性看，酒店也是城市更新中少有的稳定现金流载体。相比高度依赖出租率的办公与商业物业，酒店收入结构更为多元、抗空置能力更强，现金流恢复速度更快。同时，酒店经营数据透明、品牌与管理可分离，具备天然的资产化与证券化基础，是资本市场较为成熟和认可的底层资产类型

正因如此，在存量时代与城市更新阶段，酒店往往成为少数既具功能价值、又具金融属性的核心资产形态。

在不同类型的城市更新场景中，酒店正以不同方式参与空间价值重构。

这类项目并非推倒重建，而是在尊重历史文脉的前提下，通过功能升级与体验重组，让老建筑重新进入当代生活体系。酒店对空间尺度与独特性的包容，使许多难以标准化利用的历史建筑，反而成为稀缺资产。通过品牌、设计与内容运营，建筑背后的城市记忆被转译为可被体验、可被消费的空间叙事。

大量老旧写字楼、商业或产业物业面临空置高、去化慢的问题。与其继续维持原有低效业态，不如通过系统评估结构条件与市场需求，将其转化为酒店，用持续经营替代被动出租，为资产引入更具确定性的现金流模型。这类酒店往往不追求奢华地标，而强调效率、复合公共空间与成本控制，成为城市更新中务实而稳定的产品形态。

很多新区并不缺建筑，而是缺乏清晰的主题与生活场景。酒店凭借对人群、内容与品牌的聚合能力，往往成为片区最早形成辨识度的空间节点。通过酒店率先导入人流与消费场景，片区得以从规划图纸快速过渡到真实发生的城市生活，实现从地块到目的地的跃迁。