阅读得到年度报告·《何帆·中国经济报告（2025-2026）》
02.十五五规划:有什么是不变的，什么是变了的？
03.房地产:楼市什么时候会出现回暖？
一、核心内容摘要
第02讲：十五五规划——有什么是不变的，什么是变了的？
本讲旨在提供一个解读五年规划的实用方法论，并聚焦“十五五”规划，提炼出其中的“不变”与“变”，从而洞察未来五年的核心发展逻辑与机遇。
1. 方法论：如何解读政策文件
像查词典，而非读教科书：无需通篇阅读，只需重点查找与自己行业或领域相关的表述。
关键技巧：对照比较：将当前文件（如十五五规划）与上一版本（十四五规划）的对应部分进行精细对比。表述上哪怕一个词的增删改动，都可能蕴含着决策意图的微妙转变。
案例：
“人民币国际化”表述从“稳慎推进”改为“推进”，少了“稳慎”，意味着时机更成熟，可以适当提速。
“发展县域经济”改为“发展各具特色的县域经济”，加了“各具特色”，意味着对县域的发展要求从追求GDP转向打造自身独特竞争力（如旅游、青年友好）。
2. 十五五规划的“不变”与“变”
不变的是增长目标，变的是转型主线：
不变（增长）：到2035年实现GDP比2020年翻一番的中期目标清晰，这意味着未来十年年均增速约4.7%，从潜在增长率看实现不难。
变（转型）：规划的重心不在于纠结GDP数字，而在于花了大量篇幅阐述如何实现艰难的“发展转型”，解决比单纯增长更复杂的问题（如生育率下降、老龄化、碳中和、技术革命、人民美好生活需求）。因此，难在转型，而非增长。
值得关注的变化：制造业的清晰分层与服务业的新机会
制造业的“四类清单”与决策难度：规划将产业分为四类，技术难度由低到高，但企业决策难度反而由高到低。
卡脖子产业（如集成电路、工业母机）：国家意志明确，政策支持强度史无前例（“超常规措施”），企业干就是了，决策容易。
未来产业（如量子科技、脑机接口）：技术前沿，但紧迫性不如卡脖子产业。企业最优策略是“找到小切口，用小胜利换取大胜利”。
新兴产业（如新能源、低空经济）与传统产业：需要结合自身优势，在升级中寻找机会。
服务业的新机会：规划首次提出“居民消费率明显提高”，政策基调从“全面促进消费”转向“大力提振消费”。根本逻辑是“坚持以人为本”，回应人民对美好生活的向往。
机会在于渐进式改革带来的具体红利：例如，增加假期、落实带薪错峰休假等“小政策”，会催生休闲度假而非景点打卡的新旅游模式，旅游业的竞争力将变为“生产内容的能力”，这为擅长内容的年轻人创造了红利。
第03讲：房地产——楼市什么时候会出现回暖？
本讲的核心观点是：房地产已进入下半场，游戏规则完全改变。市场最应关注的不是房价涨跌的短期预测，而是规则的深刻调整。在此基础上，对“买房”和“卖房”这两个终极问题给出了基于新逻辑的务实分析。
1. 对现状的基本判断：规则已变，聚焦盘整
政策取向：既不希望房价暴跌（避免引发债务风险和负财富效应），也无意再把房价推高（重回老路）。核心是坚持 “房住不炒”，并在此基础上通过“保障+市场”双轨制满足居住需求。
市场阶段：房价已到谷底区间，但可能因预期悲观而“超调”（过度下跌）。未来几年将处于盘整阶段，核心观察点从价格转向规则调整（如保障性住房体系构建）。
2. 具体问题分析：该不该卖房？能不能买房？
该不该卖房（针对投资性房产）：
算清账：如果全款买房，当前租金收益率（约2.37%）仍高于存款利率，持有出租仍划算；如果贷款买房，租金收益率低于房贷利率（约3.5%），持有是亏钱的。
核心考量：卖掉后，资金投向何处？在通缩预期下，“现金为王”但机会成本高；盲目投资可能亏更多。想清楚再卖。
能不能买房（针对居住需求）：
投资投机目的：算了，机会越来越少。
刚需居住：思路要变，租房是更受年轻人欢迎的合理选择。可关注国家大力发展的保障性租赁住房。
改善型需求：是当前值得考虑的时机，但思路必须从“买地段”转向“买内容与生活方式”。
房产自身在升级：户型设计需适应多样化家庭结构（多孩、丁克、单身）。
地产商要做内容：案例“北京檀谷”，从卖郊区便宜房，转型为打造“慢闪公园”及社区商业生态，贩卖“都市与田园切换的生活方式”，吸引了新人群，房子反而好卖了。它卖的不是钢筋水泥，而是一种可参与的、没有“负面内容”（如吵闹广场舞）的理想生活。
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二、核心观点分析与个人转述
这两讲内容，一讲宏观蓝图，一讲核心资产，为何帆的“看清大势、关注细节”风格做了完美注解。
关于解读政策的方法论：“查词典”和“对照比较”是极其实用的技巧。它让我明白，政策研究不是玄学，而是精细的文本分析工作。一个“的”字的增减，可能就是风向的转变。这对我理解接访中遇到的政策咨询，提供了方法论上的升级——不仅要看条文怎么“说”，还要看它和以前相比怎么“改”。
关于“难在转型，不在增长”：这一判断廓清了迷雾。很多人将经济困难简单归咎于增速放缓，但报告指出，真正的挑战在于解决一组比GDP数字复杂得多的系统性问题。这意味着，未来的机会和创新，将诞生在解决这些“转型难题”的过程中（如银发经济、低碳技术、生育支持等）。
关于房地产“下半场”的本质：报告彻底扭转了看待楼市的视角。过去二十年，楼市的核心词是 “金融”和“投机”；下半场的核心词是 “居住”和“服务” 。房价本身不再是焦点，焦点变成了房子能承载怎样的生活内容、提供怎样的居住服务。檀谷的案例启示：房地产的价值正从 “土地稀缺性” 转向 “内容独特性” 和 “社群氛围” 。这不仅是开发商的转型，也是购房者决策逻辑的转型。
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三、个人体验与联想
我的工作与生活观察，与这两讲内容形成强烈共鸣。
1. 窗口前的“规划困惑”与“房产焦虑”：
常有小型企业主或创业者来访，询问“未来做什么有前景”。以前我只能给些泛泛的建议。学习了“四类清单”分析法后，我可以引导他们思考：你的领域属于哪一类？如果是“卡脖子”相关，可以关注国家级攻关项目；如果是“未来产业”，则要思考如何从小切口切入。这让咨询更具结构性。
关于房产的咨询更是家常便饭。中老年业主焦虑资产缩水，纠结“卖不卖”；年轻来访者抱怨买不起房，充满无力感。报告中 “租房是合理选择”、“地产商做内容”的观点，为我提供了全新的疏导角度：引导前者理性计算持有成本并思考资金出路；引导后者跳出“必须买房”的思维定势，关注居住品质本身，甚至未来保障性住房的机遇。
2. 感知“县域特色化”与“服务业内容化”：我所在的区域，也在提“特色发展”。过去片面追求工业园区，现在开始挖掘本地历史文化资源搞旅游。这正是“发展各具特色的县域经济”的落地。同时，周边新开的民宿、咖啡馆，无不强调“打卡”、“出片”、“体验”，这就是服务业在比拼 “生产内容的能力”。
3. “生活方式”胜过“地段”的个人观察：我的一些年轻亲戚在选择居住地时，“通勤距离”和“小区氛围”、“周边有没有有趣的店和公园”成为比“是不是绝对核心区”更重要的考量。他们的选择与“檀谷”的逻辑不谋而合——为喜欢的生活方式付费。
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四、行动指引与思考
1. 提升政策服务精度：
在面对涉及产业、区域发展的咨询时，运用“对照比较”的方法，帮助来访者解读政策细微变化背后的信号，使其决策更具前瞻性。
鼓励本地小微企业，特别是服务业创业者，思考如何为自己的业务注入 “内容” ，打造独特的体验，而不仅仅是提供标准化服务。
2. 重塑家庭资产与住房观念：
在家庭内部讨论房产时，引入 “下半场”思维：对于多余的投资性房产，冷静分析持有成本和资金效率；对于自住改善，优先考虑社区的“软件”（物业、邻里、生活方式）而非仅仅“硬件”（面积、地段）。
对于年轻一代，郑重传递 “租房不丢人，居住品质是关键” 的观念，并提醒他们关注国家保障性住房的申请机会。
3. 关注“转型”中的个人机会：
未来的职业机会，将更多诞生在解决“转型难题”的领域。无论是服务于老龄化社会的“银发经济”，还是助力县域特色发展的文旅策划，或是参与保障性住房建设与运营，都值得关注。个人学习与技能储备可向这些方向倾斜。
结语
何帆的第2、3讲，如同提供了两把关键的钥匙：一把用来打开理解国家未来五年发展逻辑的“规划之锁”，另一把用来打开理解中国最大宗资产价值重估逻辑的“楼市之锁”。它们共同揭示了一个主题：中国经济的底层逻辑正在从 “规模扩张” 转向 “品质发展与模式创新” 。无论是国家产业、地方经济，还是房地产市场，赢得未来的关键都不再是重复过去的路径，而是创造出独一无二的价值、内容与体验。对于我们每个人而言，理解这场深刻的“质变”，并据此调整我们的期待、决策与努力方向，或许是在这个充满不确定性的时代，所能做的最确定、最明智的准备。这份认知，让我在接待那些因时代变局而迷茫的来访者时，心中多了一份笃定的指引。
