我们必须深刻认识到，二手房交易占比的逐步攀升，将成为未来一段时间内房地产市场发展的显著趋势。
因此，在审视房地产市场时，应将新房市场与二手房市场视为一个有机整体，进行全面、综合的考量。12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议（以下简称“会议”）在北京顺利举行。会议聚焦“十五五”规划，明确指出，在未来五年的住房和城乡建设工作中，既要精准把握房地产市场供求关系的深刻变革，认识到中国新型城镇化进程仍在稳步推进，城市既有空间存在较大的优化升级潜力；同时，也要正视城市发展进入存量阶段后，新房交易量下滑与二手房交易量上升的楼市新格局。
会议回顾了“十四五”期间住房和城乡建设领域取得的显著成就，包括保交楼、保交房任务的圆满完成，全国新建商品住宅累计销售面积达到约50亿平方米，住房公积金个人住房贷款累计发放额达到6.5万亿元，有力支持了缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费。然而，行业专家也指出，近年来，尽管新房建设、“保交楼”等工作取得了积极进展，但房地产市场已步入供给总量充裕而需求释放不足的新阶段，全国楼市库存水平持续攀升，高库存状况进一步抑制了房地产企业的投资积极性，也对房价稳定构成了挑战。
毕马威中国研究院于22日发布的最新研究报告显示，至2025年前11个月，住宅商品房销售面积及投资完成额分别仅为2021年同期的48%和62%，表明当前房地产市场仍处于供大于求的状态。从房价走势来看，截至2025年11月，新房和二手房房价指数相较于2021年8月的峰值，分别回落了12%和21%。库存方面，预计到2025年末，十大主要城市的库销比仍将维持在21个月的高位，处于历史较高水平。不过，近期楼市库存压力已显现出边际缓解的迹象。国家统计局最新数据显示，商品房待售面积已连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米。同时，新开工面积也在进行缩量调整，有助于压缩在途供应规模，进一步改善市场供求关系。依据市场权威机构的统计数据显示，在二手房市场领域，11月份部分重点城市的新增挂牌房源总量，相较于去年同期与上月均呈现出一定程度的下滑态势。二手房新增挂牌量的缩减，对于缓解当前存量挂牌房源的累积压力具有积极作用，同时也有助于改善二手房市场的供求平衡状况。
在2025年中央经济工作会议对来年经济工作进行全面部署时，明确提出将着力稳定房地产市场作为重要任务，强调要根据不同城市的实际情况，精准施策以控制新增房源量、减少库存积压、优化房源供给结构，并鼓励通过收购存量商品房的方式，将其重点用于保障性住房的建设与供应。随后召开的全国住房城乡建设工作会议进一步明确指出，“着力稳定房地产市场”是明年住建部门需“重点着力推进”的四项核心工作之一。
针对“因城施策控增量、去库存、优供给”这一稳定楼市的关键举措，该会议还进行了更为详尽的部署。在存量房的盘活利用方面，提出要结合城市更新与城中村改造项目，充分挖掘和利用存量土地资源，积极推动收购存量商品房，并将其转化为保障性住房、安置房、宿舍以及人才房等多元化住房类型。同时，“控增量”与“优供给”的理念也需延伸至保障房领域，要求优化保障性住房的供应策略，实现精准投放，并实施房屋品质提升工程，有序推进高品质住宅项目的建设。
除了持续优化楼市供给结构、逐步消化过剩房源外，2026年稳定楼市的工作重点还将涵盖以下三个方面：一是加强防范和化解房地产企业的债务风险，确保企业稳健运营；二是更好地满足购房者的合理资金需求，提供更为便捷、高效的金融服务；三是推动稳定楼市与促进房地产行业转型升级工作的有机结合，通过加强销售资金监管等措施，切实维护购房人的合法权益。
根据会议精神，2026年将进一步发挥房地产项目“白名单”制度的积极作用，支持房地产企业满足其合理的融资需求。城市政府应充分利用房地产调控的自主权，根据市场实际情况适时调整和优化房地产政策，以支持居民的刚性和改善性住房需求，推动房地产市场实现平稳健康发展。在需求侧政策方面，会议提出要深化住房公积金制度的改革。此外，会议还强调了加快构建房地产发展新模式的重要性，要求有序搭建基础性制度框架，在房地产开发领域推行项目公司制，确保项目管理的专业性和规范性；在房地产融资方面，则推行主办银行制，加强银企合作，为房地产行业的可持续发展提供有力支撑。在商品房的销售领域，需积极推行现房销售制度，以此达成“所购即所见，所见即所得”的理想状态，从根源上有效规避交付环节可能出现的各类风险。对于那些仍继续施行预售制度的项目，则要进一步强化预售资金的监管力度，以切实保障购房人的合法权益不受侵害。
在展望未来五年“房地产发展新模式”的建设进程时，相关会议着重指出，必须紧紧围绕让人民群众实现安居乐业这一核心要点展开工作。在此过程中，要妥善处理好一系列关键关系，包括当前发展需求与长远规划目标、顶层设计的整体布局与因城施策的灵活调整、市场机制的有效运行与保障性住房的合理供给、房屋租赁市场的培育与购房需求的满足、增量开发与存量优化的协同推进，以及促进房地产市场健康发展与防范潜在风险的平衡把控。同时，要坚持政策支持与改革创新双管齐下，全力确保新旧发展模式之间的转换能够平稳、有序地进行。
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