说 明
本文节选自中原集团研究院2025年度报告《结构性止跌回稳 从“总量收缩”到“结构突围”的地产行业新逻辑》——土地市场部分，有删节。
土地市场
先热后冷控量提质，核心城市持续升温
2025年1-10月，重点40城含住用地成交面积同比回升1%，成交金额同比上涨16%。自2024年以来，土地市场成交量价同比持续回正，但总成交量继续维持在2009年以来历史低位。
至11月，全国土地市场再度回调，300城住宅用地成交量价分别同比下降16%和6%。
图1：重点40城历年1-10-月含住用地成交可建面积（2009-2025）
数据来源：中原地产研究院
图2：重点40城历年1-10月含住用地成交金额（2009-2025）
数据来源：中原地产研究院
分城市层级看，一线城市土地市场贯彻“控量提质”调控思路，虽成交量同比下降16%，但成交总额反涨12%；同样，二线城市成交量同比微跌1%，但成交总额大涨21%；三四线城市成交量价回升20%，成交总额微跌1%，不过，所有层级城市成交面积仍低于历史平均水平。土地成交溢价率延续2021年以来的低迷走势，除北上广深和杭州等热点城市，大部分地块底价成交。
图3:含住用地成交楼面价 (2009.01-2025.10)
数据来源：中原地产研究院
一线城市和二线城含住用地楼面成交价同比上涨，分别上浮35%和19%，三四线城市含住用地成交楼面价同比回调15%。
图4：2025年1-10月重点一二线城市含住用地成交可建面积同比涨跌幅
数据来源：中原地产研究院
从具体城市看，超过半数城市含住用地成交量价同比回升。2024年房地产市场低迷，大部分城市土地供应和成交缩量，全年土地成交基本集中在9月新政后的救市周期内，进入2025年土地成交量价持续回稳，1-10月重点40城住宅用地面积同比回升1%，成交金额同比上涨16%。
在低基期对比下，惠州、中山、贵阳、大连、厦门、重庆等城市成交量同比大幅增长。
一线城市土地市场提质缩量明显，如上海成交量同比再降1%，成交额同比涨37%；北京成交量同比减27%，但成交额同比涨3%；深圳土地市场量价同比齐升16%和66%；
二线城市分化明显，杭州、重庆和武汉量价同比齐升，但济南、昆明、西安却持续量价同比齐跌；
三四线城市如惠州、中山受当地政策影响，大量土地供应恢复，导致同比涨幅大幅拉升。此外，除泉州、石家庄、扬州和厦门含住用地成交额较2019-2024年同期均值微升外，大部分城市含住用地成交量相较2019-2024年同期均值有较大跌幅。
图5：核心八城含住用地出让金占全国300城含住用地出让金总量比例变化趋势图（2019-2025）
核心八城为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、厦门和西安
数据来源：中原地产研究院
市场分化加剧，大城市虹吸效应明显，核心八城土地出让金占全国总量比例维持历史高位，截至2025年10月，占比为37%。
图6：各城市每月最高楼面地价变化趋势（2020.01-2025.12）
数据来源：中原地产研究院
进入2025年，重点一二线城市楼面地价创自2020年以来新高，北京、上海、杭州和成都土地市场点状升温，四地地价再创新高，上海核心区地价冲破20万/平方米，2025年内杭州和成都核心区地价皆创统计周期内新高。
我们将持续发布更多2025年年度楼市报告
敬请关注本公众号
