2025年意大利房地产市场报告|意大利聚米山集团

从复苏到重构：2025 年房地产市场正在发生什么？

2025 年，意大利房地产市场交出了一份极具分量的年度答卷。根据 DILS Research Team 的分析，全年投资规模达到约 124 亿欧元，不仅同比增长 23%，也接近历史最高纪录，重回近六年来的高位。

但与以往周期不同的是，本轮增长并非全面扩张，而是在经历数年的调整之后，市场完成了一次结构性重构：资本更加理性，选择更加集中，城市与资产的分化愈发清晰。在这一背景下，意大利，尤其是米兰，正在欧洲房地产版图中重新确立其核心地位。

本期意大利聚米山集团将围绕 “市场整体表现、投资趋势、米兰成为全国投资引擎的内在逻辑” 三个核心层面，对 2025 年意大利房地产市场进行系统梳理，并为投资者提出切实的建议。

2025 年意大利房地产投资市场呈现出明显回暖，但这种复苏并非均匀展开，而是以年末成交集中释放为主要特征。仅第四季度，投资规模就达到约 43 亿欧元，成为近四年来表现最强的季度，单季同比增长 25%。这一集中释放的趋势显示，市场信心经历了一段观望期后才得以全面释放，表明投资者在前期对经济环境和资产质量保持谨慎，但在明确风险可控后迅速加大布局。

从全年角度来看，投资总额约 124 亿欧元，同比增长 23%，标志着意大利房地产市场已基本完成上一轮周期的调整，并进入新的平衡区间。市场的稳健复苏不仅体现在交易规模上，也反映在资产选择和资金结构上。

资本结构的变化是理解 2025 年市场特征的关键。全年投资中，国际资本占比约 57%，再次成为市场主导力量。在欧洲整体仍保持审慎的背景下，国际资金重新加大对意大利核心城市和优质资产的配置。这背后主要体现了三点逻辑：

1. 对核心城市优质资产的长期价值认可；

2. 优质不动产在通胀环境下的防御属性；

3. 相较其他欧洲市场更具吸引力的风险回报比。

值得注意的是，这一轮国际资本的配置并非“全面撒网”，而是高度集中于一线城市、成熟板块及可持续运营的优质资产。这种集中布局不仅强化了市场的结构性分化，也为后续各板块的投资趋势与城市格局提供了清晰的参考。

从资产类型来看，2025 年并不存在单一“风口”，但多个板块同时展现出清晰的配置价值。

零售（Retail）板块依然是全年最为活跃的领域，投资规模达到 34 亿欧元，同比增长 39%。其中第四季度单季即达到 11 亿欧元。资本主要集中在 factory outlet、核心商街（high street）及成熟购物中心，并出现单笔 4 亿欧元的大型交易，反映出资本对优质零售资产现金流能力的高度认可。

酒店（Hospitality）板块则成为最受投资者关注的方向之一。全年投资额接近 24 亿欧元，创下近六年来最佳表现。投资重点明显向具备重新定位潜力的高端及奢华酒店资产倾斜，罗马等核心旅游城市表现尤为突出。

物流（Logistica）在 2025 年延续稳健走势，第四季度投资接近 10 亿欧元，全年约 22 亿欧元，同比增长 31%。尽管该板块已较为成熟，但在供应链优化与电商需求的长期支撑下，高质量物流资产仍具备较强吸引力。

居住类资产（Living）成为增速最快的领域。全年投资规模超过 10 亿欧元，同比增长 70% 以上，其中学生公寓（student housing）的投资规模几乎翻倍，成为结构性亮点。值得一提的是在该领域，米兰集中了约 66% 的投资额。

2025资产投资类别与份额图一览

尽管各板块表现不一，但其背后的资本逻辑高度一致：

·稳定现金流优先于短期溢价

·运营能力与资产升级潜力被重新定价

·长期持有逻辑明显增强

这也意味着，市场正在从“买入即上涨”的阶段，转向更注重资产本身质量与运营能力的成熟周期。

米兰在 2025 年继续稳固其作为意大利房地产投资核心城市的地位，全国投资中占比超过 70%，远高于第二名罗马的 约 20%。这一集中趋势不仅体现了资金的“向核心流动”，也反映出米兰作为全国投资引擎的深层逻辑。

1. 核心驱动力：为什么资本偏爱米兰？

米兰的吸引力来源于多重因素的叠加：

经济与人口集聚：米兰是意大利最大的商业、金融和文化中心，人口基数大，企业与高净值人群高度集中，为高端住宅及商业资产提供稳定需求。

交通与区位优势：城市内部交通完善，辐射全国乃至国际的交通网络便利，使投资者对核心资产的长期可流动性更有信心。

大型事件与未来预期：2026 年米兰—科尔蒂纳冬奥会预期推动部分核心区价格上涨，同时吸引长期投资资金提前布局。

资产稀缺性与板块分化：米兰核心区土地供应有限，高价值资产稀缺，这使得资本集中于最具长期增值潜力的区域。

2. 市场表现与投资证据

2025 年米兰整体住宅价格同比上涨 2.3%，平均达到 5,184 欧元/平方米。这一温和上涨表明，在全国乃至欧洲市场环境中，米兰资产保持稳定增值能力。

从市内 18 个分区来看，13 个区域实现价格上涨，其中历史中心区（Centro Storico）上涨 10.3%，价格达到 11,131 €/㎡，充分体现核心资产的稀缺性与保值能力。其他高价值区包括：

Garibaldi–Porta Venezia：7,309 €/㎡

Fiera–De Angeli：7,225 €/㎡

Navigli–Bocconi：6,996 €/㎡

相对小幅回调的区域如 Porta Vittoria（-0.4%）、Famagosta–Barona–Baggio（-0.3%）并不意味着市场疲软，而是价格在高位的自然消化过程。这种分化正是成熟市场理性定价的体现，也为投资者提供了差异化投资机会。

米兰省区的表现同样亮眼，平均房价约 3,710 €/㎡，同比上涨 5.4%，显示出外围地区在价格上升压力下的吸引力，成为部分投资者的策略选择。

3. 投资逻辑总结

综合来看，米兰吸引全意 超过70%投资额，不是偶然现象，而是由人口、经济、交通、资产稀缺性和未来预期等多因素共同驱动的结果。

核心区：资产稀缺、现金流稳定、长期保值增值

改善区（Zona di miglioramento）：性价比高、成长潜力大

事件驱动区：冬奥预期、区域升级项目带来结构性机会

因此，米兰不仅是投资总量最大的城市，更是意大利房地产市场的信号灯和引擎——资本在这里先行布局，走势往往预示全国市场的动向。

在经历了结构性重塑的 2025 年意大利房地产市场中，投资者应更多关注资产特征与长期价值而非短期市场波动。

首先，核心城市稀缺型资产仍是投资首选。这类资产分布于米兰、罗马等人口和经济高度集聚的一线城市，土地供应有限、优质住宅及商业物业稀缺，既能提供稳定现金流，也具备长期保值和增值潜力，是战略性资产配置的核心。

其次，可运营性资产值得关注，包括零售、物流和高端酒店等能够稳定产生现金流的物业。这类资产的价值不仅取决于市场行情，更依赖于实际运营能力与管理优化，能够在波动环境下提供防御性收益。

最后，长期持有稳健型资产则适合追求稳健回报和资产增值的投资者，如核心区住宅、成熟商街和优质办公物业。这类资产风险相对可控，持有周期长，能够抵御市场短期波动，实现长期稳健收益。

总体来看，2025 年的市场已由单纯追求短期价格增长，转向以资产质量、城市逻辑和现金流稳定性为核心的成熟投资周期。投资者应在核心城市中精选稀缺型资产，结合可运营性与长期稳健资产的配置策略，实现投资组合的均衡与长期增值。

2025 年并不是意大利房地产市场简单“回到高点”的一年，而是一个完成结构重塑、重新定价的重要节点。资本回归，但更理性；交易恢复，但更集中；城市分化，但更清晰。在这样的市场环境中，真正拉开差距的，已不再只是资产本身，而是对周期、结构与城市逻辑的理解能力。

作为长期深耕意大利房地产市场的专业机构，意大利聚米山集团始终立足于市场一线，通过持续研究、真实交易经验与本地化执行能力，为客户提供从市场分析、资产甄选到投资执行的系统化房地产服务，帮助投资者在复杂市场中实现稳健回报与资产增值。