目录
CONTENTS
01
需求表现
1
02
供应情况
2
03
市场展望
3
01
需求表现
净吸纳量
Market Review
2025年第四季度，上海写字楼市场出现需求回暖的初步信号，净吸纳量达到12.3万平方米，环比上涨38.8%。不过2025年全年净吸纳量仅40万平方米，较去年下降33.4%，表明市场整体复苏仍处于早期阶段，动能依然疲弱。
● 需求结构
从行业需求来看，2025年第四季度上海写字楼租赁成交最为活跃的行业是专业服务业、金融业和TMT。专业服务业企业占比26.6%，其中律所搬迁、以及联合办公/二房东拓店需求强劲。以投资、证券、保险为主的金融业企业占比17.2%，保持稳定的租赁需求，偏好陆家嘴、徐汇等核心区位。TMT行业企业租赁面积位居第三，占比15.6%。
从交易类型来看，2025年第四季度市场进一步向搬迁需求集中。企业在高空置、高议价环境下，仍以通过搬迁优化成本与楼宇条件为主要策略。从成交企业资本结构来看，内资企业稳居市场主体，整体入市节奏偏慢，交易仍以搬迁和成本调整为主。外资企业中，软件服务与物流类企业较为活跃。
从区域需求来看，核心商务区（如南京西路、陆家嘴、淮海中路等）凭借其不可替代的区位优势、成熟的商业生态和稳定的优质客户群，租金表现坚韧，空置率维持在较低水平。而部分新兴商务区则通过更具竞争力的租金策略和积极的招商政策，吸引了大量成本敏感型及扩张型企业的迁入与升级需求，去化速度领先。
核心区：
淮海中路-静安：新租需求占比6.6%，区域排名第三，消费品和金融行业贡献突出；
陆家嘴：以7.8%的新租需求占比位列全市第一，主要来自板块内部搬迁，专业服务业流动尤为突出，而小部分增量需求则主要由金融及TMT企业贡献。在高租金客户外溢的压力下，通过主动降租等优惠措施吸引追求性价比的租户，板块内部流动活跃度明显提升；
新兴区：
五角场：以6.9%的占比位列第二，以字节跳动为首，TMT产业集聚效应进一步增强；
北外滩：占比6.3%，位列第四，以金融和TMT企业的搬迁需求为主，律所及酒店租赁亦表现活跃；
真如：排名第五，占比6.1%。
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02
供应情况
概况
2025年第四季度，晶耀虹桥，阿里巴巴徐汇滨江园区Z区和西岸中環B3项目相继入市，新增176,300平方米优质办公面积；全年全市共计新增14个项目，供应量约85.0万平方米，相较2024年供应面积持平略高。上海办公楼市场处于价格重新锚定的过程中。宏观政策发力带动部分行业释放新动能，推动整体市场流动性温和修复。
空置率
2025年第四季度，上海甲级写字楼市场整体空置率环比上升0.6个百分点至22.0%，较去年同期上升1.6个百分点。上海写字楼市场空置率整体呈上升趋势，核心区与次核心区差异显著。虹桥开发区&古北、北滨江等区域空置率较高，而南外滩等核心区域仍保持较低空置率。市场供需失衡、区域竞争加剧及办公模式变革是主要影响因素。
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03
未来市场展望
供应
2026年，上海甲级写字楼市场将有13个项目竣备交付，共计120万平方米供应量，租金将持续承压。核心区和新兴商圈供应各占一半体量。
展望未来，2026至2028年期间，市场预计将迎来约250万平方米的新增供应，短期内供需结构难以明显改善，写字楼空置率可能进一步上升。
租金持续探底
2025年第四季度市场平均成交租金同比下降9.8%至201.4人民币/平方米/月。上海办公楼市场的需求凭借活跃的互联网、新兴科技企业与金融业表现稳健，但2026年还有新一轮新供应放量，包括核心中央商务区的上海华润中心、K11Atelier以及期待已久的徐家汇中心B座、前滩广场等重磅项目，预计租金将继续承压。
政策影响机遇
上海市持续推进商务楼宇更新政策落地，通过 “六项举措、两项机制”完善全周期更新路径，明确区域业态兼容清单，支持存量楼宇拓展租赁住房与便民服务等复合功能，以片区统筹更新提升商务生态与空间品质。预期在“十五五”开局之年，政策红利释放与产业升级的协同效应，将有效推动市场供需更趋动态平衡。同时，财政补贴激活存量资产，商业不动产REITs试点起步，绿色金融工具的发展，都将助力市场从总量过剩转向结构适配，实现中长期的高质量发展。
市场总结预判：
2026年，随着大量新增供应和租户成本敏感度上升，租金承压成为常态。市场中既有寻求低位置换物业的租户，也有一众愿为优质企业发展提供物业保障的业主。业主方应通过实施差异化租赁策略，精准匹配产业需求；聚焦高成长性行业，探索“商改创”“商改租”路径以提升资产流动性。通过产业赋能、空间创新与运营升级，将挑战转化为资产价值重塑的机遇。
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王刚
高德嘉润 合伙人
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