全球楼市回调的历史，似乎可以为中国当下市场调整提供一面镜子，我们得出的大体数据是：平均8年左右的下跌周期，约30%的价格回调。
中国楼市的调整期已历时近四年半，很多人心中都在关注一个问题：楼市何时才能到底？如果参照国际经验，感觉时间还长。但中国楼市调整并非是一个典型的、市场化周期性的泡沫破灭，而是一场深刻的结构性转换。
所以楼市价格的波动，不能以“涨跌周期”的逻辑进行判断，因为这不符合我们的国情现状。
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与全球房地产的根本性区别
PART/1
我们先回头看一看，从1960年代以来，全球15个经济体经历了不下21次的楼市回调，举几个案例供大家参考：
· 日本1991 年后，股市 + 房市双泡沫，地产高度金融化。调整周期约 18.5 年，跌幅：商业地产±70%、住宅价格：40%~50
· 美国房地产高度证券化引发的次贷危机，调整周期约 6 年。跌幅：全国房价中位数：±30%
· 西班牙欧债危机引发房地产价格调整，调整周期约 7 年，跌幅：±30%
还有很多，就不一一举例了。我国与其他国家有着本质的区别，在其他国家中，比如在美国、日本，房地产的角色更多是金融产品，在西班牙，房地产是支柱产业，但是在我国，房地产的角色是多重的，包括不限于：财政工具 + 投资工具 + 城镇化载体 + 国企融资器。地产不但直接参与地方财政平衡，还承担公共职能的资金缺口，所以对于中国楼市未来的走向，不能不能直搬世界各国的历史经验。
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楼市剧烈的“上半场”完结
PART/2
我国地产大规模基础设施建设基本完成，这就意味着房地产的上半场：疯狂建设的历史使命宣告终结。
房地产“下半场”的核心任务则是从建设城市转向运营城市，即让已建成的空间能有效承载人和产业。这一根本性“转场”的最大特征，就是主导属性从 “投资” 切换至 “居住”。
随之而来的，是价格“锚点”的根本性变化，从虚无缥缈的“未来收益预期”回归到实实在在的“物业使用价值”，其核心衡量标准便是租金回报率。
这一转换过程引发了剧烈的调整，大量使用价值无法匹配其过高价格的资产，经历了剧烈的价值回归。至2024年底，许多城市的房价已回落至2017年甚至更早水平，交易量萎缩至历史低位。这是对历史虚高的强制性修正。
当价格泡沫被大幅挤压，租金回报率看似趋于“合理”后，调整并未停止。新的压力源自经济基本面的变化。就业、收入预期及增长模式的转型，导致社会对住房使用价值的支付能力和支付意愿发生下移，直接体现为租金的普遍回调。当租金下降，要维持原有的回报率水平，房价就必须进行新一轮的适应性下调，这是当前市场正在经历的阶段。
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解决需求到重塑价值的转向
PART/3
自2025年起，政策重心发生了标志性转变，从前期侧重于需求端的刺激，如降首付、降利率、松限购，已全面转向供需双侧发力，尤其注重修复基本面和夯实房屋使用价值。
在需求端的政策转变，对生育、教育的财政补贴，扩大社会保障覆盖，推动公共服务均等化，“十五五”规划强调“投资于物和投资于人相结合”，其核心在于稳定社会预期，提升长期支付能力，从根源上培育健康的需求。
在供给端，打造“好房子”，盘活存量需求。比如：推动行业向高品质制造业转型，实施房屋品质提升、物业管理优化、城市更新与老旧小区改造等，目的是全面提升存量与增量房产的实体使用效能和现金流生成能力，从而夯实其价值基础。
政策路径的清晰化表明，决策层已认识到，楼市真正的止跌回稳，不在于再造一个金融泡沫，而在于让房子回归其作为“耐用消费品”和“高质量生活空间”的本源，使其价值与实实在在的居住效用、社区配套和长期现金流紧密相连。
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关税战后中国市场被看好
PART/4
2025年初，懂王风风火火的发起了贸易战，这场没有硝烟的战争，本质上是一场对中国经济基本面压力的全面测试，应对不力，美国的高关税，和在美国的带头下，世界各国的一系列链锁反应，会大幅削弱中国产品的出口，直接影响相关制造业的就业与收入，而且这一结果会放大内部的经济压力，与国内房地产调整、内需不足等问题产生叠加效应，动摇国内固定资产持有人的信心，削弱年轻人的买房消费能力。
我们抗住了压力！并且在关税战中赢得了显著的成果。这为地产市场带来两个利好：
1.坚定信心，稳定资产价格预期。贸易摩擦的胜出坚定了固定资产持有人的信心，缓解恐慌焦虑情绪，市场的定价逻辑从担心暴跌的金融属性，逐步回归到由人口、收入、租金等真实居住价值决定的“新锚”。
2.加速市场出清与底部形成。在坚定人民的信心后，房价调整将更多地反映真实供需，而非情绪踩踏。这种调整更为健康，能帮助市场更快地出清泡沫、找到由居住价值支撑的真实底部。
中美贸易摩擦的胜出，虽然不直接作用于房价，但能间接影响国内外投资人和持有人的信心，对2026年的楼市形成了一个良性的影响。
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预测2026：新平衡的过渡之年
PART/5
基于以上的分析，对2026年中国楼市的状态可以作出如下预测：
1. 整体价格探明底部，区域分化极致化。2026年，全国层面的房价跌幅阶段或许会结束。
市场将逐步探明一个由新的“居住属性”估值，但这个底部并非一条水平线，而是呈现出极致的分化：核心城市核心地段的高品质住宅，因稀缺的使用价值和改善性需求支撑，将率先企稳，甚至出现回暖。
大量普通二三线城市及一二线城市的非核心区，由于供应过剩、人口支撑不足，价格可能仍在底部区域徘徊，以时间换空间。部分资源枯竭、人口持续流出的城市，房价可能尚未完全调整到位。
2.地产交易量会优先于价格回升。交易量将先于价格出现更明确的企稳信号。随着恐慌性抛售减少，以及“卖旧换新”等改善性需求在政策支持下逐步释放，市场活跃度大概率较2024-2025年的冰点有所回升，但离历史高峰还有不小的距离。
3.行业洗牌完成，地产模式重塑。随着这几年的下行趋势，房企数量大幅减少， 企业告别高杠杆、高周转的金融游戏模式，转向注重产品力、运营效率和现金流管理的“制造业+服务业”模式。国资背景企业在保交楼和特定开发领域作用突出，但市场整体将更趋专业化与精细化。
中国楼市不同于其他国家的国情，是一个在“去工具化”和“再居住化”的结构性转换中，通过价格双重回归、政策主动重塑、基本面缓慢修复而逐步构筑的 “新平衡区间”。
2026年或许会看到这场深刻调整进入中后期，市场情绪从极度悲观转向谨慎，价格在分化中寻找新的锚点，行业在出清后孕育新模式。
楼市也将告别作为宏观经济“火车头”的狂飙突进，转变为与国民经济高质量发展相匹配的、更平稳、更注重内在价值的“稳定器”之一。
