丽兹行豪宅
古北壹号
2026年1月月度市场报告
卖点
SHOPPING
【古北壹号】地处浦西内中环，40公顷虹桥高尔夫城市绿肺环绕，纯现代风格，3.45米极限层高、超高品质精装豪宅，2016-2019交房整体次新，私享上海最大豪宅会所1.8万平方。圈层纯粹，315户大平层244~680平，更有15幢1850平的独栋别墅。
1.5KM内5所国际学校环绕，协和双语、耀中国际、包玉刚初中、宋庆龄幼儿园等，上学通勤方便，可称为“国际学校学区房”。
更有顶级外资医疗配套。非常受顶级豪宅客户认可。
丽兹行豪宅成立20年整，专注3000万以上豪宅产品。全面覆盖北京上海深圳广州、及英美日澳德加新7个国家21个城市。立志成为城市领袖最信赖的豪宅资产管理专家。
上海丽兹行西郊顶豪店，服务西郊国宾区7大别墅社区、及复地御西郊、古北壹号业主的豪宅租售及购置需求。专业、精进。深耕责任盘，持续为业主提供高品质豪宅顾问服务~
丽兹行
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CUSTOMER
成交信息
网签
BUY
本月买卖网签：2套
1、6号楼高区665平1套，网签价格1亿
2、8号楼高区254平1套，成交价格5400万，单价21.2万/平
6号楼网签非二手成交。
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CUSTOMER
意向客户
买
BUY
本月到访客户买卖：5组
意向出价客户情况：
①S先生
客户是徐汇滨江豪宅责任盘业主，35岁左右，金融行业。置换升级生活品质。可以全款短周期。
本周到访古北壹号，对3号楼高区483平户型出价9000万。
3号楼高区、15号楼高区、及16号楼中高区都可以考虑。
租
LEASE
本周到访客户租赁：3组
意向出价客户情况：
①客户M女士：
浙江人，孩子要到宋庆龄学校上学，需要长租3-5年，带客户看过西郊的别墅，装修和房况上都不太满意。
现在西郊古北大部分社区都pass掉了，主要考虑古北壹号的在租平层，喜欢浅色系保养好的房子，必须要有地暖，装修品质要求高，近期就要用房，目前只考虑社区486大户型。
②客户
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PRICE
挂牌行情
卖
BUY
本周买卖无新增，共挂牌15套
244-259户型 总价区间为5200～6000万（7套）
383户型 总价区间：8200万～1亿（2套）
485户型 总价区间为：9000万～1.2亿（2套）
593-680户型 总价区间为：1.15亿～2亿（3套）
租
LEASE
本周租赁无新增，共挂牌8套
244m²三房：10.5万/月（1套）
259m²三房：10~11万/月（2套）
315m²三房：15万/月（1套）
485m²户型：22万--25万/月（3套）
681m²户型：30万/月（1套）
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DEAL
历史成交
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DEAL
换手率
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DEAL
2025年我司带看客户88组
古北壹号团队依托丽兹行独有的全城Hmall模式，通过上海22家店面近500位豪宅经纪人，几乎覆盖市场上所有豪宅客群，对于古北壹号这种5000万起的顶级豪宅来说，能为挂牌业主提供最多的大预算客户。确保每套好房皆可触达。
丽兹行施行严格的房源信息管理，不与其他三方合作，确保房源信息真实，带看量真实，每一套房子都是核心决策人委托挂牌。不负顾客信任！
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POLICY&INDUSTRY
政策&行业
01
政策焦点：房产税政策延期5年
房产税延期 5 年，市场预期更趋稳定
1 月 26 日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局联合发布通知，明确上海个人住房房产税试点政策将延续实施五年，有效期延长至 2031 年 1 月 27 日。
核心要点：
维持现行征收规则不变，95% 家庭无需缴纳
税率分两档：单价≤94446 元 /㎡按 0.4% 征收，单价 > 94446 元 /㎡按 0.6% 征收，均按房价 7 折计算
免税面积：人均 60㎡，家庭为单位计算
业主参考价值：政策稳定性增强，高端房产持有成本预期明确，有利于长期资产配置决策。
02
行业松绑：房企 "三条红线" 监管优化，市场活力提升
1 月 28 日，监管部门宣布不再要求多数房企每月上报 "三条红线" 指标，仅重点监控出险房企。
核心影响：财务健康的房企获得更大经营自主权，可更专注于产品开发与服务提升
地产股全线反弹，市场信心提振，高端项目供应与品质有望进一步优化
开发商拿地策略转向核心城市核心区域，利好上海豪宅市场的长期发展
03
三部门：新建住宅项目必须配建养老服务设施
1月28日，记者今天从自然资源部了解到，为了降低养老服务用地成本、盘活存量空间，自然资源部、民政部、国家卫生健康委等三部门近日联合印发《关于深化自然资源要素保障 支持养老服务改革发展的若干措施》，着力减轻市场主体负担，释放服务供给潜力。
三部门表示，将推动扩大普惠养老服务供给，要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施。同时，围绕“降成本”，支持土地混合开发与空间复合利用，允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设。对非营利性养老机构用地应保尽保、依法划拨，免除土地出让金。对营利性养老用地全面推行长期租赁、先租后让等灵活模式，土地出让金可分2年缴清。围绕“用存量”，鼓励在城镇区域的老旧小区周边边角地、夹心地等零星用地上，改造或增设养老及医养结合设施，并支持非营利性养老设施依法依规调整容积率、建筑高度。在农村区域，优先利用闲置集体建设用地建设养老设施。
此外，三部门还明确，将推动创新资源组合供应模式，精准匹配温泉康养、森林康养等新业态需求。同时将养老服务设施用地纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”，实施动态监管，明确未经法定程序不得擅自改变用地用途。
02
上海新房及二手房成交数据
上海2026年1月成交数据
一月二手网签共计22834套，同比去年1月（18389）上涨24.21%。
新房网签共计14988套，同比去年1月（10966）上涨36.68%
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RULES
最新交易规则
2025房产税税率分界线
最新上海房产税税率分界线为94446元！
①住房单价≤94446元/㎡，税率0.4%
②住房单价>94446元/㎡，税率0.6%。
上海增值税变化⬇️
1、个人产权的#住宅：
① 满二：增值税免征
② #不满二： 增值税=计税价÷1.03×3%
2、个人产权的#商办
增值税=(计税价-原购价)÷1.03×3%
3、公司产权的不动产（不区分住宅、商办）
① #小规模纳税人： 增值税=(计税价-原购价)÷1.03×3%
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MANSION
豪宅精选
古北壹号6号楼
古北壹号单价总价双低的6号楼楼王户型:
面积：593平米
户型：4室3厅4卫＋1书房+1露台+1保姆间
最新报价：1.2亿
磋商价：1.15亿，看中可谈！
房源展示
西郊明苑三期 占地2亩豪装大独栋
【明苑别墅】三期豪华装修的房子：
建筑面积：862平
地上面积：489平
地下面积：372平
使用面积：1200平
占地面积：2亩多
花园面积：1000平+（南向集中）
报价：3.5亿可谈
业主19年左右入住，房子是花费3-4千万精心装修，用材和设计都非常用心，一共做了5个房间（其中三个套房），地上两层+阁楼，地下一层，房子带电梯
古北壹号482户型
面积：482m² 5套房2厅4卫+1保姆套房
装修情况：开发商1.5万/㎡豪装
价格：9800万→9200万降至→9000万！
?【房源卖点】
?中心位置，低区观景楼层
?486㎡五套房设计
?87.7%得房率3.6米层高
同户型上一套成交价1.15亿~
当前在售9200万-1.2亿之间。
房源展示
虹桥城市花园
?【虹桥城市花园】黄金城道99弄
三层独幢别墅，北进门，南花园
建筑面积380平，花园350平
6房3厅5卫
底价：4800万
送露台20平，产权清晰，可停3辆车
丽兹行
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NEW HOUSE
一手新房0佣金
海泰北外滩：一手豪装14万单价
——海泰北外滩——
主打理由：
#【海泰北外滩】最后几席收官之战❗️好房源卖一套少一套❗️
?#目前海泰主推（价格可谈）：
①1号楼低区推3楼，553平，报价7712万，单价13.9万
②1号楼低区5楼，553平，7824万，单价14.1万
③1号楼中区10楼，553平，8654万，单价15.6万
④1号楼中高区推16楼，可看陆家嘴黄浦江外滩，553平，报价1.13亿
⑤2号楼中高区363户型，30楼，报价7600万，付款好价格可谈
⑥2号楼中区363户型，16楼，报价6626万，付款好价格可谈
士林润园：黄浦风貌年底加推
?士林润园：（最高品质、传承终极居所）
年底加推低于同户型2000万，总价6800万入住黄浦合院，地上318平，地下100平
✨是由华润置地和南房集团联手打造的合院产品
✨目前在售建面约280-500平，价格：6800-1.5亿，比同户型低2000万
地理位置：黄浦区望云路蓬莱路交汇处，内环心脏地段，左拥新天地、右抱陆家嘴，外滩、人民广场皆在1.5公里生活圈内。
✨合院产品，地上三层+地下空间+独立庭院，270°采光、私属入户、夹层书房、茶室、美术馆级主卧空间，融合海派建筑+国际审美，每一户都是收藏级艺术住宅
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OVERSEAS
海外资产
? 七国市场深度分析
? 全房源精准匹配
? 远程/实地看房
? 海外开户/贷款/资金规划
? 投后代管运营等
期待为您定制化打造安全、专业、愉悦的全球资产配置一站式私属VIP顾问服务❤️
东京整栋住宅
??东京目黑区全新装修一户建最新捡漏价！
#卖家限期2月底决算，原价4.5亿日元
#现3.9亿日元有机会！约1780万RMB！（周边类似房子都在5亿以上）
?这栋是2010年的建筑，25年底重新装修完毕，在东京环境很好的目黑区（目黑的樱花特别好看）
位置在下目黑6丁目，属于安静的住宅街区，开车到市区也很近，入则宁静，出则繁华，旁边有大公园，太合适自住或者配置了，未来转卖也有市场。
土地面积也很大，土地面积有198 平，建筑面积 340 平，3层一户建，4个房间
房源展示
纽约一手豪华公寓
??纽约中城东一手豪华公寓
?纽约最安全地段之一中城东，周边地标豪宅云集，20分钟通勤哥大、纽大等10多所大学?
Monogram唯一的特价两房，套内90平，总价225万美元，租售比5%+
#还有惊喜优惠！投资自住都合适
房源展示
??一句话总结2025美国纽约房地产市场（给您参考）：
#核心区稳、需求在、现金流撑得住。
? #价格稳中向上
曼哈顿中位价接近 $1.5M，处于近五年高位，核心地段的稀缺性与抗风险能力再次得到验证。
购买力开始向??布鲁克林、皇后区 等性价比更高的区域扩散，但整体是“健康外溢”，不是下行。
⚡ #成交速度加快、好房子不缺买家
曼哈顿平均成交天数从2024年10月的 93天 降至2025年10月的 75天，市场流动性稳步增强。成交价接近挂牌价（约96%），好房子并不缺买家，议价空间正在收窄。
哈顿租金稳居高位（2025年已达 $4.6K），租赁需求旺盛。
“以租养贷”可行性在布鲁克林及皇后区等区域依然存在，为投资房产提供了扎实的现金流逻辑。
? #市场情绪稳定
全市在售库存总量维持在合理区间，未出现激增，表明市场未出现抛售压力，整体情绪稳定。
不同区域库存分化：核心区（如曼哈顿）供应依然偏紧，而外围区（如皇后区）选择更多，为不同需求的买家提供了舞台。
总结：2025年的纽约房产市场不是“暴涨行情”，而是一个“适合精选、适合长期配置核心资产”的年份。
#对追求稳健、抗通胀、美元资产配置的客户而言、??纽约依然是不可替代的核心市场。
丽兹行服务介绍
珍｜惜｜所｜有
成｜就｜所｜托
企业文化
丽兹使命：用专业服务帮助城市领袖享受品质生活；以卓越平台赋能热血志者实现梦想人生
丽兹愿景：成为城市领袖最信赖的豪宅资产管理专家
顾客价值主张：安全•高效•愉悦
伙伴价值主张：成长•成就•活力
上海丽兹行主营一手、二手、租赁和海外业务。产品有江景房、大平层、别墅、洋房、商业独栋等。覆盖了全浦东新区、浦西部分区域，包括新天地、世博滨江、徐汇滨江、陆家嘴、花木、联洋、东郊、碧云等核心板块。精耕楼盘包括翠湖天地、汤臣一品、御翠园、东郊花园等100余个核心高端楼盘。
我们是全国学历最高的房产公司，95%为大学以上学历，30%毕业于211/985院校。另外，新入职伙伴均为本科以上，且通过三轮面试，下店实习后才可以加入。
科技丽兹搭建强大的智能服务系统。丽兹豪宅公众号、APP，并且实现了VR看房，线上匹配带看，楼盘攻略、商圈攻略、市场咨询报告、市场分析报告，顾客买房、卖房逻辑等越来越多的房产方案都能以更便捷、迅速、生动的方式传递给您！选择丽兹行，就是选择一份最高品质的舒心房产服务！
Hmall模式介绍
Hmall（HouseMall）是我们公司独有的团队协作服务模式。通过此模式，可以最高程度保障您的隐私安全。您只选择我一人，就可以在全北京、上海、深圳，美国、英国万套豪宅库中筛选产品。可以避免联系多位经纪人带来的打扰和不便。豪宅库中包括北京、上海、深圳，以及美国、英国海外房产等800余个项目。产品类型有公寓、别墅、商业、四合院等。多城市、多项目、不同产品类型联动，满足您的多样化需求。19年的团队合作文化背景，有完善的业绩分成制度做保障。实现每位顾问可以根据每位顾客需求，灵活组建多人小组专属服务；并且全面链接到全公司200个团队的全部在售产品。
上海豪宅Hamll图
北京豪宅Hmall图
深圳豪宅Hmall图
广州豪宅Hmall图
尾声
丽兹行，是一家一直关注做高端豪宅的经纪公司，在国内做北京、上海、深圳一线城市豪宅，未来2年计划做华东区域杭州和南京，在国外做美国、英国、加拿大、澳洲、日本海外房产，专注服务净资产3000万以上高净值顾客，为1%城市领袖提供安全、愉悦、高效的房产服务。目前在上海已经成立24家店面，且在浦东和浦西成立顶豪大区，已经覆盖全上海近20个商圈超100个高端楼盘，期待为更多城市领袖提供有价值的房产资讯和房产服务 。您或是朋友对购房或是卖房感兴趣，可以随时联系我们，我们会一直在您身边的。
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