一个月成交10多套,兰亭盛荟深度踩盘报告进入2026年，作为金融城的网红盘，兰亭集中成交10多套，一个月的成交量占到去年全年的30%左右，确实有点回暖的姿态。 不过这一篇，我还是想重新给大家分享下兰亭盛荟的真实踩盘情况。 虽然有不少户型确实有性价比了，但我还是希望你们充分认识到它的优缺点再入手。 【小区】 整个兰亭分为三期，共16栋楼。 一二期花园连在一起，行列式排布，花园非常大，绿化率比较高，其中一期为北侧的1-4栋，二期为5-12栋，三期在市政公园的西侧，只有4栋楼，为13-16栋，园林占地面积比较小。 其中6-7栋的位置是传统意义上的楼王，南向望着游泳池，和9-10栋楼间距非常大，视野很开阔，又被前面的8-11-12栋挡住高速，噪音几乎没有。 前排的9-12栋虽然比较吵，但是高区的视野很开阔，南向望江，望金融城和鱼珠CBD，对面的万胜围也看得比较清楚，可谓优缺点参半。 另外就是1-3-5-8栋的西北、西南向，因为靠着高速，也会持续受到噪音的影响。 三期呈纵向排列，14-15栋还不是很吵，16栋东南向的噪音是非常大的，西向户型虽然望着城中村，但整个金融城起步和珠城的景观都能看得到，视野非常开阔。 这次我重点看的是二期楼王栋和三期的几个户型，一期和靠高速的，之前都看过一些了，就不再重复。 【园林】 虽然很多人吐槽兰亭的高速噪音，但是也有很多人非常认可它的园林。 一是面积很大，中间还有个市政公园加分，二是绿化率很高，不像现在的很多次新盘有大量硬化的部分，三是维护保养做的还不错，大家可以对比下富颐的园林，就会觉得有差距了。 最近十年，在天河海珠，是很少有这么大园林的小区。这也是为什么行情最好的时候，这么多人追逐兰亭的重要原因。 即使是现在，兰亭从高位回落，还是有部分住家型买家上车。 从出租这个角度，我们也能看出，这边还是有很多买家、租客关注的，租金溢价也比较高。 大花园社区天河也有，比如美林湖畔，盈彩美居和中海康城，但是他们的楼龄旧很多，和兰亭相差了10年以上，公共区域、园林的感官是有明显差距的，大家自己实地去感受下就有对比了。 【户型】 因为兰亭的户型实在太多，也没办法全部说完，重点说几个我这次看的。 126平横厅四房。 这是楼王6栋的户型，成交很少，行情最好的时候基本上没有挂牌。 这个位置在6栋的西边户，不靠高速无噪音，也看不到东边的城中村，望出去正好是泳池和中心园林，和前面12栋之间的楼间距也很开阔，视野景观没有任何问题。 户型放在现在是没什么优势，但放在两年前，已经属于比较好的设计了。 入户是单独的一条走廊，没有旁边户型的打扰，从电梯出来到转角处还有个窗口，进门的地方也有采光。 门口是一个入户花园，采光通透性没问题。 因为是横厅设计，北向看一期，所以南北各个房间都是看园林的，不会受到高速噪音影响。 唯一的缺点是，六户的塔楼设计，部分视野被前面的三房挡住了，但这个是所有过去塔楼产品的缺陷，不只是兰亭的问题。 92平的三房。 这个户型只有一卫，但是6栋的南北通透，而且主卧还有窗户，少有的可以做到的对流的小三房，也比较难得。 因为是单边位，所以主卧这一侧的采光是非常好的。阳台不是传统意义上的长方形，有一个小的拐角，从户型图看有点怪异，但实际去看还不错。 望出去也是园林，远离高速，比较安静。 70平的两房。 这种户型集中在二期，虽然是北向，但如果是高层，采光是比较好，两个卧室光线不错，北向望出去虽然是村中村，但高区的视野确实很开阔。 最大的缺点是没有太阳直射，但这不只是这个户型而是所有北向房间的问题。不过兰亭前后楼间距比较宽，北向房间中高楼层的采光是没啥问题的，房间都比较明亮。 108平3房2卫 这是兰亭比较方正的户型，直厅三房两卫，和城市之光F区97平的格局差不多，放在前几年也是比较经典的设计。 视野采光都是没问题的，不过7栋会看到一大片城中村，景观差一点。远处可以看到鱼珠CBD和金融城东区，高楼层可以远眺望江。 不过这种面积做3房，放现在这个市场，确实有点落后。 124平大三房 5栋这个户型比较好，东南向看着园林，安静不吵，主卧有两个窗户，采光不错。飞机户型的布局，浪费也比较少。 门口的入户花园比较大，私密性不错，采光通透性也OK。 不过这种面积+功能性，现在比较吃亏，按照目前的成交价来看，性价比也不是很高。 80平2+1房 这是三期比较多的面积，只能算2+1房，门口的房间很小，只能做书房或者改成儿童房。 不过视野非常好，西南向望金融城和对面万胜围，高区的江景也不错，不靠高速，受到噪音影响很小，不怎么吵。 东北向望着中间的公园和远处的城中村，视野比较开阔，采光其实还可以。 户型就不用分析了，放在前几年也属于比较差的设计了，现在更是被新规产品碾压。 109平3+1房 这是三期16栋的户型，只有一条踢腿，现在来看这个户型，属于很差的设计，只能做到3+1房。 类似设计的还有三期114/128平，格局朝向都差不多，都是东南望着二期和市政园林，不过16栋是看着高速出入口的，噪音非常大，必须得安装隔音玻璃，阳台粉尘也很多。 不过从16栋南向望出去，视野还是蛮开阔的，高楼层俯瞰整个鱼珠和金融城东区，也能看到市政公园的景观。 简单总结下户型： 兰亭的户型设计并不在线，可能是因为那个时候行情好，开发商就没花太多心思。 特别是那种门口有个小房间的户型，面积很小，1.2米的床似乎都放不下，绝大部分户型也是到处缺角，不够方正的，相比盈彩美居、阳光假日园这些再上一代的盘，户型差挺多的。 稍微好点的二期100-108平左右的三房两卫，比较方正，直厅采光视野都没问题。 但利用率这些就别深究了，这是所有2021年之前项目的通病。 【公区和管理】 聊完户型，谈谈兰亭的公共区域。 从整体的质感和用料来看，中规中矩。 比如入户大门有一些石材的装饰，前厅比较宽敞，做了背景墙，有一面大的落地窗，光线很好，这是我很喜欢的一个点。 一楼大堂挑高还蛮高的，过道也不算很窄，起码比城光E区好一些。 架空层没有太多设计，比较空旷。 一层有六到八户，典型的塔楼设计，每一层的电梯厅比较狭窄，没什么采光，只有转角边户的位置，会有开窗设计，部分大户型会有单独的走道，私密性稍微好一些。 走道、墙面大部分都是瓷砖，很刚需的质感，只有局部做了金属饰条和包边。 因为很多楼栋是超高层，加上一层户数太多，可以明显感觉电梯老化比较严重，晃动感比较明显，然后我觉得三期的电梯维护比一二期好一些。 物业是广电自己的，我问了中介和一些业主，还是比较负责的，管理也比较严格，我几次踩盘，进去都要登记，小区内也能看到保洁在打扫卫生。 不过三期好像也没那么严格，进出比较自由。 我特意找了架空层、园林的一些角落看了下，维护的不错，没有太多卫生死角。 【总结一下优缺点】 兰亭最大的问题是学位差，户型设计落后，利用率低。 学位问题导致很多家庭在孩子即将上学或者上学一两年之后都会考虑换房，我今年就接到四个兰亭业主置换的咨询，他们都是再也无法忍受这里糟糕的学位，必须要换房的。 户型就不提了，92平才做到1卫，功能性比较差，除了100-108平南向3房和120多平的大三房、四房整体比较方正，大部分户型都很一般，格局差，朝向也不太行。 还有很多两卫户型，格局不够方正，缺角很多，利用率就更别提了，被现在的新规产品吊打。 还有个问题是商业配套。 卖房时规划的很美好的商业街，现在看起来依然很冷清，最多的还是中介门店和律师事务所，连一家大型超市都支撑不起来，尤其是二楼的商铺，空置率挺高的。 不过基本的水果店，理发店，便利店还是有的。大型商业就要去三溪的美林山姆，但过去距离并不远。 周边城市界面、环境就不吐槽了，只要过了潭村往东，天河的城市界面都好不到哪里去。 我也要提一下优点。 兰亭本身的花园非常大，10年楼龄以内的小区，天河黄埔番禺海珠，就没有几个对手。 园林的质感做的也挺好，如果你看过前几年的网红盘，比如城光、富颐、天汇、壹品，就会有明显对比。 从居住体验来说，大花园带来的舒适度，肯定比很多高密度、小社区新盘要好很多，特别适合遛娃。 旁边的市政公园也是加分项，即使三期园林不大，但下楼就能享受到大面积的“半私家”园林，弥补了花园不够大的缺点。 而且市政公园还有蛮多体育设施，不用专门去运动场就能解决日常锻炼需求。 关注兰亭，需要笋盘的朋友，也可加我了解最新房源和成交价格。 以上优缺点，也是很多300-500万的买家，在天河、黄埔选筹时，会非常纠结的。 同样的价位，去到老黄埔或者番禺，是能够买到很漂亮的三房或者四房。 比如300-400万，老黄埔的中央公馆，未来方洲随便挑，城市之光和富颐华庭的3房也能买得到，学位比兰亭更好，也不是超高层，楼龄有优势，外立面颜值也更高。 预算再高点，如果去郊区，老黄埔和万博的四房，也基本上随便挑，户型漂亮配套全面，学校地铁商业，基本上都给你配齐了。 虽然位置上不如兰亭这么好，但这些盘离几个核心CBD并不远，尤其是万博这种板块，本身配套更加完善，可选的产品力更强，适合一个家庭长期居住。 其他缺点，如超高层，靠高速，也不算很严重的问题，能否接受看个人需求，以及你能选到的楼栋和户型是哪里。 其实海珠西、万博、老黄埔的盘，很多也是超高层、高密度、临马路噪音大。 至于值不值得买，还是看具体户型和总价。 如果总价不高，比如300万上下买个小三房，对年轻人或者新婚夫妻来说，其实也是不错的选择，毕竟位置好，能节省很多通勤时间。 学位问题则看你们最近几年的需求，短期自己住，7-8年内不需要学位，其实不用纠结“学位弱”的问题。 如果中间不想因为学校折腾，从更长周期去考虑，还是建议大家去选个户型方正、有学校近地铁的盘，即使远一点也没什么关系。 总价越高，可能越要避开这里，毕竟高总价买家，对于学位和品质要求还是蛮高的，兰亭的这个硬伤是一直存在的。 2026年广州买房纠结？我能给你提供什么样的服务 -END- 我是果爸，懂房子也懂育儿，买家立场帮买房，业务覆盖全广州各个区域，一二手不限。 感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。 我尽量站在买家的视角协助你们去考虑自己的买房问题，该不该买，买哪里合适，选新盘还是选二手，建议什么节点上车……你纠结的疑问，我都会给你一个相对客观的解答。 我的文章不贩卖焦虑，不以流量为目的，不推荐大家盲目投资。 如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询，或者考虑我的买房业务。 【以下是我的服务介绍】
