项目编号｜PMD648
在意大利商业投资中，
真正稀缺的并不是酒吧本身，而是“位于市中心、且带烟草牌照的综合型店铺”。
今天介绍的这家 Bar-Tabacchi，
位于 ? 米兰 市中心成熟商业区，
是一处收入结构已验证、长期可持续的城市型资产。
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一、项目核心属性
•业态：Bar + Tabacchi + Tavola Fredda
•属性：市中心牌照型资产
•特点：
•高 AGGI
•多元收入来源
•稳定客群
? 这是现金流资产，而不是流量生意。
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二、位置与空间结构
•市中心商业核心区
•紧邻地铁 4 号线
•转角铺位，4 面展示
•商业面积：80㎡+
•地下仓库：60㎡
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三、经营数据（可核算）
AGGI（佣金）
•年总额：€150,000+
•烟草部分：€100,000+
Bar 收入
•常规日均：€700+
•高峰时段显著放量可达2000以上
? 两条收入曲线互不依赖。
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四、运营与团队
•营业时间覆盖全天主要消费时段
•周末延长营业
•团队稳定（4 名资深员工）
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五、租约与成本结构
•房租：€3,700 / 月 + IVA
•物业费：约 €4,000 / 年
•转让时签署全新 6+6 商业租约
? 在米兰市中心，这属于可长期持有的成本结构。
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六、交易条件
•转让价：€650,000
•首付：€200,000
•付款方式可微调
•出售原因：业主转型其他业务
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七、适合的投资人
✔ 偏好市中心核心资产
✔ 熟悉或看好 Bar-Tabacchi 模型
✔ 追求稳定现金流
✔ 有长期持有视角
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结语
我们评估这类项目时，关注的从来不是“热不热”，
而是三点：
? 位置是否在城市核心
? 牌照是否构成门槛
? 收入是否多元且可核算
这家位于米兰市中心的 Bar-Tabacchi，
正是“位置 + 牌照 + 现金流”同时成立的典型案例。
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