中国房地产代建行业研究报告从政策驱动到模式创新的投资价值分析

代建行业正处于从政策驱动向市场化转型的关键节点，头部企业凭借品牌优势和专业能力持续扩大市场份额，建议重点关注绿城管理、金地管理等行业龙头。代建行业具有显著的轻资产、高毛利、抗周期特征，在房地产行业深度调整期展现出强大的发展韧性。2024年中国房地产代建市场新签合约项目建筑面积达到11073万平方米，首次突破1亿平方米，同比增长11.3%，而同期全国商品房销售面积大幅下降24.3%，充分展现代建行业的逆周期特性。

行业投资评级：强于大市。代建行业渗透率仍有巨大提升空间，目前我国代建行业渗透率为8.2%，而欧美模式下代建业务渗透率为20-30%，按均值25%估算，代建行业渗透率仍有3倍的增长空间。预计2025年代建市场规模将突破2500亿元，其中政府保障房代建占比将达35%。

核心投资逻辑：一是政策支持力度持续加大，2024年共有32个省市（含区县）出台了政府投资项目代建制度规范，政策红利持续释放；二是商业模式优势明显，代建模式具有轻资产、高周转、风险可控的特点，头部企业毛利率可达40%以上，远高于传统开发业务；三是市场需求持续增长，随着投资与开发相分离趋势明显，越来越多的委托方需要专业代建服务，2016-2022年代建新签建筑面积年复合增速为25.0%。

1.1政府代建兴起阶段（1993-2004年）：从地方试点到国家战略

1993年厦门市率先提出将基础设施和社会公益性政府投资项目委托专业机构建设，标志着我国代建制正式诞生。传统模式下，政府投资项目由使用单位组建临时基建班子管理，存在专业不足、流程衔接不畅等问题，导致工程周期延长、效率低下。

2002年成为重要转折点，原建设部印发相关文件，提出按“建管分开”和专业化管理原则推进政府投资工程管理改革，北京、贵州、重庆等地随后开展试点。2004年7月，国务院颁布《关于投资体制改革的决定》，明确对非经营性政府投资项目加快推行代建制，确立“投资、建设、管理、使用”四分离原则，标志着代建制从地方试点上升为国家战略，为行业规范化发展奠定制度基础。

1.2商业代建蓬勃发展阶段（2005-2020年）：市场化转型与规模扩张

2004年《国务院关于投资体制改革的决定》发布后，代建制在全国快速推广。2010年绿城管理成立，作为国内首家轻资产模式房地产开发管理公司，以政府代建、商业代建、资本代建重构行业服务框架，开创房企轻资产转型先河。

商业代建兴起的背景：中小型房企专业能力与品牌影响力不足，需借助大型房企资源提升项目品质；大型房企积累了丰富管理经验和成熟产品体系，具备对外输出品牌和管理的能力。其核心特征为“品牌输出+全流程管理”，委托方需具备资金和土地使用权，且与代建方理念一致，收入包括工程节点管理费和销售结算红利。

这一阶段行业爆发式增长，2010-2020年，代建市场新签合约项目数量及建筑面积复合年增长率均超24%，市场规模从910万平方米增长至8060万平方米，复合年增长率24.4%；2016-2022年累计代建面积4.8亿平方米，新签建筑面积年复合增速25.0%。政策层面，2016年《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》发布，各地也出台支持政策，为商业代建发展提供支撑。

1.3资本代建与衍生模式出现阶段（2021年至今）：多元化创新与生态构建

2021年后，房地产行业进入深度调整期，代建行业迎来资本代建与衍生模式兴起的新阶段，从单一项目管理服务向综合性资产管理和金融服务转型。

资本代建的委托方主要为金融机构、AMC、基金、信托等，核心诉求是实现资本收益最大化，“AMC+代建”成为解决烂尾楼问题的重要途径——AMC负责处理债务和法务风险，代建方负责开发、管理和销售。融创“而今资本”平台以“不良资产+代建”模式开展业务，聚焦核心城市中小房企法拍或破产项目；绿城管理将“资方代建”纳入业务模式，深度参与“保交楼”，与AMC、城投等资方合作，提供多维度服务。

资产证券化与代建结合成为新趋势，深圳首单代建收益权ABS产品年化6.8%，REITs扩围使代建方可分享0.5%-2%的资产运营收益，2024年12月基础设施REITs发行范围扩至15大行业。数字化转型同步推进，龙湖龙智造聚合五大业务，依托百亿级数字科技投入，构建BIM、AI等技术集群，实现全流程提效。政策方面，2024年32个省市（含区县）出台政府投资项目代建制度规范，推动行业规范化发展。

2.1代建1.0：政府代建主导的基础模式（1993-2009年）

代建1.0阶段为行业起步期，核心特征是以政府代建为主导，商业模式基于政府招投标流程，源于对传统“指挥部模式”粗放管理的改革需求，目的是实现政府投资项目职能分离。

代建方主要承担政府投资项目全过程管理职责，按委托要求代理建设，项目以安置房、限价房等保障性住房和公共设施为主，需严格控制投资、质量和工期，建成后移交使用单位。该阶段特点包括：服务对象为政府部门和事业单位，项目以非经营性政府投资项目为主；代建费用固定，按总投资额0.4-2.0%收取；代建单位通过招投标选择，强调公平竞争和专业化管理；承担项目建设主要责任。2004年后代建制在全国快速推广，2009年全国大部分省市已建立完善的政府代建制度体系。

2.2代建2.0：商业代建崛起的标准化模式（2010-2015年）

代建2.0阶段以商业代建为核心特征，2010年绿城管理成立标志着该模式正式确立，反映了市场对专业化分工的强烈需求。其核心特征是“品牌输出+标准化管控”，委托方需具备充足资金和土地使用权，且与代建方理念、质量要求一致，从前期定位到营销去化均遵循标准化流程。

商业代建服务内容更丰富，委托方多为拿地后开发能力不足的中小型房企，代建方提供客研定位、规划设计、建设营造与营销去化等全流程服务。盈利模式更灵活，包括工程节点管理费和销售结算红利，相比政府代建固定费率更能体现代建方价值。此阶段代建企业注重品牌建设和标准化体系构建，绿城管理等企业建立了标准化产品体系、管理流程和质量控制体系。

2.3代建3.0：资本代建兴起的多元化模式（2016-2020年）

代建3.0阶段的核心特征是资本代建兴起和模式多元化，投资与开发相分离趋势明显，资本代建成为政府代建与商业代建的重要补充。

背景是房地产市场调整期土地成本高企、融资收紧，传统重资产模式承压，而金融机构等资本方拥有大量房地产资产却缺乏专业开发管理能力，为资本代建提供市场空间。资本代建与商业代建的核心区别在于委托方不同，前者为金融机构、财团等资本方，后者为拥有土地使用权的企业。

该阶段特点包括：服务内容多元化，涵盖项目策划、产品定位等增值服务；合作模式灵活，出现小股操盘、代建+代销等模式；技术手段创新，BIM技术、大数据分析广泛应用；风险管理严格。领先企业探索“代建+”模式，蓝绿双城推出“共建模式”，金地管理切入写字楼代建赛道，形成三大业务板块。

2.4代建4.0：平台化与生态圈的智能模式（2021年至今）

代建4.0阶段是行业最新发展阶段，核心特征是从品质控制、标准化管理向平台化、按需定制的柔性代建模式演进，核心理念为“构建平台、按需定制、共创价值、共享利益”，绿城管理代建4.0体系通过品质信用协定与价值分享计划，构建上下游协同的产业生态圈。

主要特征包括：平台化运作成为主流，代建企业整合各类资源，提供一站式解决方案，绿城管理学堂成为辐射产业链上下游的开放共享型学习平台；数字化转型全面推进，工程代建数字管理系统实现全生命周期数字化集成与智能管控，金地管理委托方驾驶舱2.0系统实时呈现200多个经营指标，智能监控风险；全产业链服务能力成核心竞争力，龙湖龙智造“五大业务飞轮”构建一站式全业态服务体系；生态圈构建成发展方向，整合上下游及中游各类合作伙伴，提升竞争力和抗风险能力；关注点向项目前端研发设计与后端品牌输出延伸，上下游高附加值服务兴起。

3.1绿城管理：代建行业绝对龙头的投资价值

绿城管理（股票代码：09979.HK）是中国首家香港联交所主板上市的代建公司，被誉为“中国代建第一股”，投资价值体现在市场地位领先、盈利能力突出、成长确定性强等方面。

市场地位方面，其市场占有率连续9年超20%，2018-2024年分别为41.1%、23.7%、22.3%、22.4%、25.5%、20.4%、22.1%，2023年以26.1%市占率领先，管理472个项目覆盖122城。

经营业绩方面，2024年实现营业收入34.41亿元（同比增长4.2%），毛利17.06亿元（毛利率49.6%），归母净利润8.01亿元（同比增长4.1%）；商业代建收入27.52亿元（占比80%，同比增长17%），政府代建收入6.26亿元（占比18.2%，同比下降21%）。2025年上半年逆势增长，收入13.74亿元，归母净利润2.56亿元，毛利率约40%，新签约规模1989万平方米（同比增长13.9%），新签约代建费50亿元（同比增长19.1%），代建项目销售额419亿元（同比增长2%）。

业务模式上，形成政府代建、商业代建、资本代建三大板块协同发展格局。财务表现上，轻资产、高毛利、现金流稳定，2024年末总资产67.77亿元，净资产39.42亿元，资产负债率41.8%，经营活动现金流净额2.92亿元，抗风险能力强。

3.2金地管理：多元化布局的稳健增长型标的

金地管理是金地集团旗下代建专业平台，投资价值体现在多元化布局、稳健增长和专业能力突出。

业务规模方面，2024年合约总筑面约1.25亿平方米，在建面积约5400万平方米，市场占有率连续八年超20%；形成商住、商写与政府公建三大业务板块，住宅项目累计签约货值超3204亿元、管理面积2592万平方米，商办项目管理投资规模超849亿元、管理面积455万平方米，政府公建项目累计签约管理面积784万平方米。2024年新增签约面积同比增速33%，累计签约管理面积中商住占比68%，商办及公建分别占12%和20%，同时拓展代运营、咨询等多元赛道。

竞争优势包括：专业化商办代建能力，承袭金地集团商办基因，拥有体系化开发管理成果；创新数字化管理系统，委托方驾驶舱2.0系统可视化呈现200多个经营指标，80%数据实时更新，智能监控风险；多元化产品线和跨业态开发能力，“金地代建+”模式整合全链条能力，操盘深圳湾超级总部基地C塔等复杂业态项目。发展战略上向全产业链综合服务商转型，探索金融机构合作与城市更新项目。

3.3绿城中国：代建业务占比提升的价值重估机会

绿城中国（股票代码：03900.HK）是传统房企转型代建的典型，投资价值体现在代建业务占比提升、品牌价值突出、协同效应明显。

代建业务规模快速增长，2024年实现销售额1050亿元（同比减少1.7%），销售贡献同比提高2.5个百分点至37.9%；2025年上半年销售额419亿元（同比增长1.9%），销售贡献同比提高1.8个百分点至34.3%；2025年前9个月累计销售面积约533万平方米，销售金额约706亿元。

业务结构上，代建已成为重要支柱，2025年规划自投项目销售目标1600亿元（同比略降），代建预计1000亿元（与2024年持平），占比将进一步提升，向“开发+代建”双轮驱动转型。竞争优势包括：“绿城”品牌溢价能力突出；拥有多个成熟产品系列，可直接应用于代建项目；开发经验丰富，专业能力可转化为代建优势；代建与传统开发业务协同效应明显，既带来稳定现金流，又提升团队专业能力。

3.4其他头部企业：特色化发展的细分领域机会

旭辉建管：快速成长的黑马，2024年团队规模从400余人扩至800余人，新签约规模跃升至行业第二，签约额同比翻番，毛利和代建费率小幅提高，依托“政府代建+城市更新”双轮驱动和长三角深耕优势，国资委托类业务占比超50%，AMC委托业务占比接近10%。

龙湖龙智造：科技赋能代表，2022年成立，2023年新签约规模800万平方米进入TOP10，2024年前9月以1172万平方米冲进TOP5；聚合五大业务，构建地产数字科技集群，实现全流程提效，2024年新增代建项目60个（总建筑面积800万平方米），累计获取项目150个（总建筑面积超2400万平方米）。

华润置地代建：央企背景优势，在商业地产、产业地产领域经验丰富，与政府部门、国企合作具有天然信任基础。

中海地产代建：品质管控标杆，聚焦政府项目和高端住宅项目，在高品质项目中优势明显。

市场集中度方面，2024年底TOP10企业占据58%市场份额，2025年新拓规模TOP10集中度升至77%，前五家企业新拓建面占比达45%，头部集中趋势明显。

4.1代建模式相比传统项目管理的核心优势

风险分担更合理：传统模式下业主承担主要风险，代建模式中风险在业主与代建方间合理分配，代建方作为“全权代表”参与全流程，承担质量、安全等直接责任，为业主提供更好风险保障。

专业管理能力突出：代建单位拥有专业团队和丰富经验，运用先进管理方法实现全过程科学管理，协调各方关系，避免传统模式中因管理不足导致的进度延误、质量问题等，提升项目执行效率。

资金使用效率高：代建模式具有轻资产特征，代建方无需投资土地和物业，仅通过管理服务获利，企业无需投入巨额资金开发，资金周转率大幅提升，万科通过代建业务减少40%资金占用成本，项目交付周期缩短25%。

盈利模式稳定：收入包括2%-5%的基础管理费和绩效奖励，收益稳定（按工程进度支付）、风险可控（不承担土地波动、市场销售风险）、投资回报率高（净资产收益率高于传统开发业务）。

品牌价值有效输出：代建本质是品牌输出，优势企业可在不增加资本投入的情况下扩大市场影响力，将品牌价值转化为经济收益。

4.2房企入局代建的深层原因与核心诉求

轻资产转型需求：房地产行业深度调整期，传统“三高”模式难以为继，代建“不出资、不动用杠杆”的轻资产属性，帮助企业优化资产负债结构，成为多数房企的转型选择。

穿越周期避险需求：代建行业抗周期特征显著，2022年商品房销售面积下降24.3%，代建行业仍保持超10%增速；市场下行期，代建可帮助房企保团队、保编制，是穿越行业周期的安全模式。

专业能力变现需求：大型房企积累的开发经验、产品体系和管理团队，在传统模式下难以充分发挥价值，代建业务为其提供了专业能力变现的途径，通过市场化机制解决传统模式的诸多问题。

市场需求增长驱动：投资与开发分离趋势明显，政府项目、国企项目、中小型房企、金融机构等对专业代建服务需求持续增长，行业渗透率仅8.2%，较欧美均值25%仍有3倍增长空间。

品牌价值提升考量：代建是房企轻资产转型的重要方向，助力企业高质量发展；同时通过承接高质量项目，扩大品牌影响力，提升市场认知度。

4.3代建行业的投资价值与风险评估

投资价值分析：政策支持持续加码：2024年多省市出台代建制度规范，国家对保障房、城市更新等领域的支持，为政府代建提供广阔空间，预计2025年政府代建新签约建面0.78亿平方米，占整体市场34%，2026年新签约代建费规模将达53亿元。

市场规模快速扩张：行业处于成长期，2022年新签合约建面11073万平方米（同比增长11.3%），2016-2022年累计代建面积4.8亿平方米，年复合增速25.0%，预计2025年市场规模突破2500亿元。

盈利能力突出：头部企业毛利率普遍超40%，绿城管理2025年上半年毛利率约40%，成本控制和利润获取能力优势明显。

抗周期能力强：逆周期特征显著，市场下行期仍能稳定增长，抗风险能力和投资价值突出。

风险因素评估：行业竞争加剧：超100家房企涉足代建，竞争白热化导致代建费率下降，2025年上半年约一半项目管理费率仅1%-2%，远低于行业初期头部房企5%左右的水平，影响企业盈利能力。

委托方支付风险：房地产市场调整期，部分中小房企和地方政府平台公司资金链紧张，代建费支付存在不确定性。

品牌和声誉风险：代建项目质量直接关系企业品牌声誉，质量问题或安全事故将造成严重负面影响，需建立严格的质量控制和风险管理机制。

政策变化风险：行业发展依赖政策支持，政府保障房投入调整、代建制度修订等政策变化，可能影响行业发展。