【市场洞察】上海写字楼市场2025年Q3报告:租金下调,需求分化,新兴板块崛起!

2025 年，上海写字楼市场正处于“结构调整 + 以租换量”的关键阶段。伴随国内经济增速放缓、企业成本控制加剧、写字楼新增供应集中，市场进入一个“供需双压、优质优租”的新周期。

从行业调研来看，虽整体需求尚未大幅回暖，但租金下探、租户迁移、空间升级已成为主旋律，租赁市场正在从“纯租赁量主导”逐步转向“品质空间主导”。

本篇报告基于 Q3 数据，解析上海甲级写字楼市场结构变化与运营趋势，助力投资者与租赁方洞察下一步机遇。

2025 年第三季度，上海甲级写字楼市场整体表现出“租金微降、出租率企稳”的特征：

• 平均成交租金约 RMB 205 元／㎡／月，环比下降约 3.6%。

• 核心区域（如静安、黄浦、陆家嘴）租金约 RMB 242 元／㎡／月，环比跌幅约 4.0%。

• 整体空置率约 23.5%，环比略有下降。

• 本季度新增净吸纳约 88,000㎡，与上季度相比略有增长。

数据来源：楼澜数据库，点点

从数据来看，三季度市场出现“以价换量”初步效果——租金虽继续下滑，但空置率有所缓和，尤其是部分高品质楼宇通过优惠、装修补贴、租期灵活等方式，开始吸引租户入驻。加之需求端专业服务、科技与媒体类企业招聘／扩张力度回升，为市场提供一定支持。

整体市场平均租金及租金环比增长

数据来源：楼澜数据库，点点租

市场出租率分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

通过子市场维度来看：

• 多数商圈仍出现租金下滑现象，但降幅分化明显：租金越高、竞争越激烈的板块，跌幅越大。

• 核心 CBD 板块的租金虽高，但吸引力下降、库存压力增大

• 新兴板块（如杨浦滨江、虹桥临空）租金基数低、租户流动性强，表现相对稳定

通过下方气泡图可观察各子市场租金水平与成交活跃度：

•横轴：平均租金

•纵轴：租金同比变化

•气泡大小：成交面积

CBD核心市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库，点点租

DBD新兴市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库，点点租

租户行业成交分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

各租金段项目间租户流动分析

数据来源：楼澜数据库

不同年龄段楼宇间租户流动分析

数据来源：楼澜数据库

• 本季度租户迁入以传媒、能源、科技为主，占据活跃成交的一席。特别是传媒与能源行业成交占比明显提升。

• 租户由租金较高、旧楼宇向租金较低、品质较新的楼宇转移：例如租赁价位在“0-4元／㎡／天”段项目，租户面积占比从上期的 10.4% 提升至 28.5%。

• 楼宇年龄影响显著：租户更偏好竣工 5 年内、设施新、交通便捷的项目。旧址、大型公园旁、大体量项目虽有品牌效应，但租金与维护成本高、议价空间大。

新增招聘岗位数量走势

数据来源：楼澜数据库

新增招聘岗位数量走势

数据来源：楼澜数据库

融资事件数量走势

数据来源：楼澜数据库

• 新增招聘岗位数量在连续多个季度回暖后，本季度有所 小幅回调，但整体仍处于较高水平。专业服务行业、科技服务、创意传媒等板块显示出持续扩张的趋势。

• 获融资企业数量稳步增长，自 2023 年起至今已增长约 50%以上，尤其集中在半导体、人工智能、机器人、新材料等产业。融资活跃为优质租赁需求提供支撑。

• 不过，整体企业扩张仍谨慎，租赁决策更偏向“优化成本、升级办公环境”而非盲目扩张。

办公楼供应面积走势

数据来源：楼澜数据库，点点租

各子市场未来供应分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

• 2025 年全年新增供应预计约 670,000㎡，已完成约 86%（截至 Q3）。

• 2025-2029 年预计新增写字楼供应年均约 2.2%，主要来自花木、东外滩、徐汇滨江、张江、北外滩等板块。旧中心区域、老楼宇将面临更大压力。

• 新增供应大多集中于新兴子市场，这虽带来选择丰富性，但亦加剧存量楼宇竞争。

• 租赁策略：业主宜继续优化租金结构与租约条款，如提供装修补贴、租金优惠、灵活租期，以留住优质租户。

• 项目定位：高品质、低空置、交通便利的新楼宇更具吸引力；旧楼宇应通过改造升级、功能混配、服务提升实现差异化。

• 区域选择：除传统 CBD 外，新兴临空、滨江、科技园区等具有利好政策倾斜与发展潜力，可重点关注。

• 租户组合：专业服务、科技创新、创意传媒、健康大健康等行业租赁需求增加，项目可在招商时优先面向这些行业。

• 风险防范：大规模供应叠加需求不及预期将加剧租金与空置压力，业主须提前布局差异化服务与项目更新。