01 区域分布高度集中，县域商业悄然崛起
02 存量改造多元化，主题化与轻资产化成主流
03 头部企业战略调整，从规模转向质量
04 运营创新加速，人货场逻辑重构
2025年全国商业地产发展趋势商业地产的竞争已从规模扩张转向精细化运营的赛场，360多个新开商场背后是行业深刻的转型。 2025年，全国新开业集中式商业项目360多个，总体量约2740万平方米，同比下滑超20%，创下2013年以来最低新开业纪录。其中，存量改造再开业项目占比达20%，实际新建项目不足300个。 截至2025年底，全国存量商业项目已超9000个，总体量超6.67亿平方米，行业正式步入以“运营提升和资产焕新”为核心的质量竞争时代。
从区域分布看，长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群成为商业主战场。华东地区开业数量占比38%，远超其他区域；华南和华北分别以19%和13%的占比位列第二、三位。 城市排名中，北京以24个开业项目位居第一，深圳和上海以23个并列第二。高线级城市（一、二线）仍贡献了64%的开业项目，但低线级城市表现活跃，占比36%，同比增长2个百分点。 县域商业呈现小爆发趋势，2025年有30多个商业项目在县城开业，大部分是当地首个一站式购物中心。这背后既有县域消费升级的推动，也得益于《县域商业三年行动计划》的政策引导。 2025年开业的存量改造项目达70多个，其中二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的“新出路”。 二次元主题商场：上海巴黎春天·悦汇天山、重庆S,95超次元中心等8个存量项目集体转型为二次元主题商场。 城市奥莱：苏州木渎荟品仓城市奥莱等4个项目采用奥莱模式盘活存量物业。 大体量改造：20多个体量超10万平方米的项目通过轻资产模式焕新，如株洲神农万达广场（原神农太阳城）。 2025年仅8家企业开业项目超过5个，合计贡献94个项目，市场集中度进一步提升。头部企业的战略选择清晰反映了存量时代的竞争路径。 珠海万达商管：以“轻资产”与“存量改造”为核心，新开20座万达广场，70%以上位于低线级城市。 龙湖集团：新开10座天街，并推出活力街区品牌“欢肆”，在合肥、成都等城市开出4座项目。 华润万象生活：新开15个项目，战略性布局奥莱与机场商业新赛道。 企业战略已从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率。轻资产输出能力、存量物业改造焕新能力等成为核心竞争力。 面对激烈竞争，商业运营在“人货场”逻辑上持续创新： 人的重构：聚焦年轻消费群体，引入二次元、潮玩等内容。泡泡玛特、卡游等品牌成为商场“新顶流”。 货的升级：从商品转向“商品+体验+服务”的多元化内容，情绪消费驱动显著。 场的变革：购物中心强化“社交场”功能，通过特色体验和休闲娱乐深化场景创新。 商业模式也涌现出新概念，如XOD模式、绿色LOD商业、“POD+TOD”双理念等。杭州城北招商花园城创新性提出XOD模式，融合TOD、POD、COD等多元内容；济南世纪大道万达广场打造山东首个绿色LOD商业。
未来商业地产的竞争将是精细化运营的比拼。随着“十五五”规划将扩大内需作为战略基点，商业地产企业需从“空间提供者”转型为“消费生态构建者”，在存量中挖掘价值，在创新中捕捉机遇。那些能精准适配消费趋势、具备持续运营能力的企业，将在新时代的竞争中脱颖而出。
