一、本报告概述。
报告以“防御优先、逆向排雷”为基调，对2026年房地产行业进行三维扫描：年度策略、经营风险、政策风险。核心结论：行业仍处“筑底+转型”阶段，违约概率中低（预计2026年新增违约主体≤3家），政策超预期发力窗口在下半年；投资端放弃“政策博弈”，锁定“轻资产+高现金+高分红”三类标的，预计2026年板块股息率中位数将升至5.2%，显著高于沪深300的2.4%。
二、第一章：年度策略—从“房地产”走向“大城市”
1. 政策基调：十五五规划首次将房地产纳入民生板块，2026年政策节奏大概率复制2025年—全年仅1次LPR下调5BP、无全局刺激。
2. 需求侧：预计全国商品房销售面积同比-6%，金额-4%，但一二线核心城市成交占比由2025年38%升至43%，改善性面积段110-144㎡成交占比提升3pct。
3. 选股思路：防御为主，重点配置“轻”商管（华润万象生活2025H1净现金/总资产28%）、“好”房子（滨江集团2025H1毛利率18.4%，高于行业均值6pct）、“稳”分红（恒隆地产2025年派息率100%，股息率7.1%）。
三、第二章：经营风险—2026年房企债务违约风险减小
1. 供给侧出清：2025年1-10月行业已违约/展期主体21家、涉债2,840亿元，占存量信用债14%，预计2026年新增违约主体≤3家、涉债≤400亿元。
2. 融资结构：白名单落地后，央国企2025年11月平均发债利率3.1%，较民企低190BP；2026年到期信用债中73%由央企和地方国企承担。
3. 跟踪指标：若重点城市新房去化率连续8周低于45%，或房价环比跌幅>1.5%持续3个月，则违约概率由“中低”上调至“中高”。
四、第三章：政策风险—政策超预期发力
1. 触发条件：下半年销售面积累计同比跌破-10%或70城房价环比连跌6个月。
2. 政策工具箱：房贷利率再降20BP、PSL新增3,000亿元用于收储、城市更新专项债扩容至5,000亿元。
3. 市场冲击：政策落地后，重点城市二手房成交量四周内可放大30%，板块PB由0.7×修复至0.9×；但利润表改善滞后，2028年才能体现2-3pct的毛利率抬升。
五、第四章：重点个股风险排雷—建发股份
1. 业绩弹性：预计2025-2027年归母净利润23/31/46亿元，三年CAGR 41%，2026年股息率预计6.5%。
2. 风险阈值：若2026年全国商品房销售面积同比跌幅扩大至-12%，公司地产业务毛利率可能再降2pct，减值计提或增加10-12亿元，业绩修复延后1年。
3. 预警指标：联发集团存货去化率<40%、美凯龙出租率<85%连续两季，即触发盈利下修风险。
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