一、土地市场调查的目的
是建立一个以估价对象为中心的研究区域，寻找、发现影响估价对象市场价值的因素，帮助判断估价对象的市场价值。任务：
（1）收集估价对象所在区域的交易价格及相关数据。
（2）通过分析确定所在区域价格水平。
（3）对土地市场状况和发展趋势进行判断。
交易价格采集的数据：交易案例、相关的技术性参数、指标、标准、区域性社会经济信息。
市场调查分析：观察当前供需状况及价格，判断估价对象价格水平范围，以确保估价值不偏离市场客观状况。
市场调查：当前市场数据+历史市场数据，寻找时序规律，预测未来情况。
土地市场调查工作开展前，应制定：市场调查方案（工作计划、前期准备、实地观察调查对象、到有关部门查询数据、走访一些专业机构和专业人员、访问当事人、问卷调查）。
必要数据，如没有调查到或不符合要求，需重新调查或补充调查。
土地市场分析针对：土地供给、需求和价格，包括：数据准确性和客观性分析，供需关系专项分析，估价对象自身的相关状况分析。
二、土地市场分类
从大的用途划分四种类型：居住用地市场、商业用地市场、工业用地市场、特定用途土地市场。
居住用地：普通商品住宅用地市场、保障性住房用地市场、低密度住宅用地市场等；
商业用地：出租型和自用型的；
工业用地可以分为工厂、仓库和工业园区用地等；
特别用途土地包括公园、牧场、俱乐部、高尔夫球场、历史或休闲用途用地，以及政府办公和公共设施用地等。
三、土地市场调查的基本内容
（一）不同类型土地市场需求分析要点
1.居住用地市场需求分析要点
人口总数量、家庭总数量、预期购买房屋家庭数量、有支付能力的购买房屋家庭数量、市场空置率。
居住用地市场需求分析因素：
（1）所在土地市场范围的人口状况，包括人口数量、人口组成、人口年龄分布、人口增减率，以及家庭数量、家庭结构等。
（2）收入（家庭收入、人均收入）。
（3）就业类型和失业率等。
（4）房屋购买与承租比例。
（5）购房贷款环境，包括贷款机构数量、贷款利率、贷款比、购房贷款首付额度等。
（6）区域社会经济程度、产业发展方向与土地利用规划。
（7）区域及周边自然和生态因素，包括气候、地势、排水、岩层和自然或人为障碍等。
（8）区域及周边基础设施、公共服务设施，包括文化、教育、卫生和医疗设施，以及防火和治安等。
（9）历年居住用地增长情况。
（10）区域税收及行政管理环境。
2.商业用地市场需求分析要点
（1）商业中心辐射范围的人口状况，包括目前及预期常住人口数、流动人口数、人口年龄分布及其增减率等。
（2）收入状况，人均收入、人均可支配收入、人均可支配收入中可用于商业服务消费比例。
（3）进入商业中心消费人数比例，商业中心单位土地面积消费额度等。
（4）外来人口消费所占比例。
（5）贷款消费所占比例。
（6）当前的土地闲置率、房屋空置率、土地利用率、配套土地比例等。
（7）区域社会经济程度、商业发展方向与土地利用规划。
（8）区域及周边交通、公共设施的便捷与配套情况。
（9）影响零售业中心吸引力的有关因素。
（10）历年商业用地增长情况。
（11）区域税收及工商管理环境等。
3.办公用地市场需求分析要点
（1）区域范围内办公楼主要使用者或租赁者及总数、预期数量和增减比例。
（2）人均办公占用面积。
（3）当前办公楼的空置率、土地闲置率、土地利用率、配套土地比例等。
（4）区域社会经济程度与土地利用规划。
（5）区域及周边交通、公共设施的便捷度与配套情况。
（6）影响办公楼用地价格的有关因素。
（7）历年办公楼用地增长情况。
（8）区域税收及工商管理环境等。
4.工业用地市场需求分析要点
（1）区域范围内工业产品销售量、工业产值及增长比率。
（2）工业生产最大能力。
（3）单位工业产值所占土地面积。
（4）区域之间竞争优势产生的每年产品销售增加比例。
（5）当前厂房空置率、工业土地闲置率、土地利孭率、配套土地比例等。
（6）区域社会经济程度、工业发展方向与土地利用规划、优势工业。
（7）区域及周边交通、公共设施的便捷度与配套情况。
（8）历年工业用地增长情况。
（9）环境保护有关因素。
（10）区域税收及工商管理环境等。
5.农用地市场需求分析要点
（1）区域内农村从事农业生产的居民、农场主数量。
（2）区域内农产品市场需求量。
（3）单位农产品需要土地面积。
（4）地区农产品加工相关企业的数量和规模，以及农产品的需求数量。
（5）国家指定农产品生产量。
（6）农业补贴政策、农业发展政策。
（7）农地质量、环境保护要求等。
（8）社会经济发展水平等。
（二）土地供给影响因素调查
（三）土地需求量、需求潜力及其变化趋势调查与分析
土地需求分析。人口总数、人口的结构、就业率、居民收入水平、个人购房信贷难度、产业发展政策及规划、税收、企业融资环境等。区域或区域周边有大量的拆迁工程或者改造工程，涉及土地需求。
（四）土地供给量、供给潜力及其变化趋势调查与分析土地供给分析。
短期可转变为建设性质的土地、存量建设用地、供地计划、土地开发和房屋开发效率、政策性房屋建设计划、经济衰退、征地拆迁难度、土地供应政策等。另外，土地面积、建筑容积率和建筑密度等指标，体现了土地供应量的信息。
（五）土地市场供需及其对地价变动的影响分析
用经济学中的供求原理分析
四、土地市场调查的方法与要求
土地市场调查分析步骤：
（1）土地市场类型确定。
（2）土地市场区域范围的划定。
要考虑：土地类型、购买目的、土地价位、土地规模、可替代同类土地数量，自然条件（如山冈、河流、湖泊，以及一些历史、自然保护区等因素）；人造工程（比如铁路、高架桥、输水渠、城墙、高压线走廊等）；行政边界；重点发展类型区边界，高新技术发展区、现代产业发展区、工业园区、经济开发区、汽车工业区等的边界；人口分布规律。
（3）土地市场调查。
（4）土地市场分析。
