一、区域商业核心定位

二、核心商圈全景（两大核心商圈，成熟度拉满）

1. 花园路 - 农业路商圈（郑州商业 “流量王”，成熟烟火气核心）

位置

：花园路与农业路交汇处，地铁 2/8 号线贯穿，郑州主城核心地段

特色

：成熟消费 + 年轻化潮流 + 高端零售，郑州商业的 “压舱石”

代表项目

：丹尼斯大卫城、正弘城、建业凯旋广场、花园路万达坊

核心数据

：丹尼斯大卫城 2025 年销售额同比增长 13.8%，持续领跑郑州商业；花园路万达坊 167㎡餐饮铺月租 1.9 万，日均租金 3.79 元 /㎡，出租率 100%。

2. 关虎屯商圈（市级高端消费中心，政务 + 商业融合）

位置

：花园路关虎屯周边，紧邻郑州政务核心区

特色

：高端消费 + 政务配套 + 品质生活，辐射 50 万常住人口

代表项目

：郑州国贸中心、丹尼斯百货花园店、大商新玛特总店

核心数据

：商业建筑规模超 50 万平方米，辐射半径 5 公里，高端零售铺位出租率 90% 以上。

三、核心商业数据解析

1. 商铺租金（2026 年实测）

核心商圈纯一层临街铺：日均租金 3.5-6 元 /㎡，售价 1.5-2.5 万 /㎡

成熟社区底商：日均租金 2-3.5 元 /㎡，出租率 95% 以上

商业体内部铺：日均租金 2-4 元 /㎡，首店 / 网红业态租金可享 10%-20% 优惠

2. 写字楼数据

甲级写字楼（花园路 - 农业路）：60-70 元 /㎡/ 月，空置率 12% 左右（郑州最低）

都市工业配套办公（金水科教园区）：35-45 元 /㎡/ 月，空置率 8%

3. 客流与消费力

花园路 - 农业路商圈：日均客流 15 万 +（本地消费为主），人均客单价 200 + 元，节假日客流翻倍

关虎屯商圈：日均客流 8 万 +（政务 + 高端消费人群），人均客单价 250 + 元

区域消费基础：41 个成熟住宅小区、57 栋写字楼、58 所学校，常驻人口与办公人群密集，消费需求稳定。

4. 业态结构

花园路 - 农业路商圈：高端零售（30%）、网红餐饮（35%）、亲子体验（15%）、休闲娱乐（10%）、生活服务（10%）

关虎屯商圈：高端零售（40%）、政务配套服务（20%）、品质餐饮（25%）、休闲咖啡（15%）

社区商业：生活超市（25%）、社区餐饮（30%）、生活服务（25%）、生鲜果蔬（20%）

四、商业价值多维分析

1. 客流支撑：成熟度拉满，无养铺期压力

2. 政策支撑：城市更新 + 都市工业双红利

3. 消费力支撑：客群多元，消费需求分层

4. 交通支撑：地铁网络密集，触达效率高

五、发展潜力与核心挑战

核心潜力

城市更新赋能：老旧商铺升级改造、业态优化，让传统铺位实现价值重估，比如花园路周边老旧社区底商升级后租金上涨 10%-15%；

年轻化持续升级：正弘城等商业体聚焦年轻客群，屋顶展、潮玩活动常态化，持续吸引年轻消费人群，推动业态向 “潮流、网红、体验式” 升级；

都市工业配套：金水科教园区数字信创、人工智能等产业发展，带来新兴产业办公人群，支撑科技配套、轻餐饮、休闲咖啡等业态的新增需求。

核心挑战

商业饱和度过高：花园路 - 农业路商圈商业体密集，同质化竞争严重，尤其是服装零售、传统餐饮业态，生存压力大；

部分铺位硬件老化：老商圈部分商铺建筑硬件老化，停车配套不足，影响消费体验和商户入驻意愿；

产权问题：部分老旧商铺产权年限较短，交易税费较高，存在隐性成本；

租金上涨压力：核心商圈铺位租金持续上涨，对中小商户的运营成本压力较大。

六、投资 / 开店适配建议

投资类（商铺 / 写字楼）

优选标的：花园路 - 农业路地铁口 20-50㎡临街小铺、成熟社区 30-80㎡社区底商、金水科教园区 40-100㎡都市工业配套办公；

避坑要点：规避同质化严重的传统零售铺位；核实老旧商铺的产权剩余年限和交易税费；避开停车配套不足、硬件老化的铺位；

回报率要求：核心商圈商铺真实回报率需达到 4.5% 以上，社区底商回报率需达到 4% 以上。

开店类

花园路 - 农业路商圈：适配网红餐饮、潮流零售、亲子体验、休闲咖啡（20-50㎡），注重差异化和体验感，避开传统同质化业态；

关虎屯商圈：适配高端零售、品质餐饮、政务配套服务（30-80㎡），注重品牌形象和服务品质，贴合高端消费和政务人群需求；

社区商业：适配社区生鲜、便民餐饮、生活服务（干洗 / 理发）（20-50㎡），注重性价比和便捷性，贴合社区居民日常消费需求；

金水科教园区：适配科技配套、轻餐饮、休闲咖啡、办公文具（20-40㎡），注重效率和品质，贴合产业办公人群需求。

下一期将带来《郑州二七区商业价值深度分析：千亿目标锚定，传统商圈向国家知名商业中心升级》，敬请关注。