房地产企业所得税预缴政策改革趋势与应对策略

分析背景：2025年12月5日，南京市税务局对市十七届人大三次会议第0357号建议（《关于房地产开发企业多预缴企业所得税税款退回的建议》）作出正式答复，明确现行政策下预售阶段多缴税款无法向前追溯退税，但表示将"积极向上级反映，进一步优化现行政策"。

当前房地产市场需求收缩、价格下行，按固定预计毛利率预缴企业所得税的制度已严重脱离市场实际，造成大量房企"项目整体亏损、过程中多缴税款无法退回"的困境。全国各地人大代表、政协委员及行业组织持续提出改革建议，预示相关政策可能迎来调整。

一、现行政策与市场现实的严重脱节

1. 政策依据与执行现状

房地产企业所得税预缴制度主要依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号），规定在开发产品完工前，按预计计税毛利率（通常为15%、10%、5%或3%不等）计算预计毛利额并预缴所得税。

该制度设计于房地产市场高速发展期，假定项目最终利润可观。但在当前市场环境下：

·地价与售价倒挂严重：高地价项目遭遇市场降价，实际毛利率普遍低于5%，甚至为负

·去化周期显著延长：销售周期从平均6-12个月延长至18-36个月，资金占用成本激增

·城投托底难改市场颓势：市场化房企拿地意愿降至冰点，已开工项目面临严重亏损风险

2. 政策不合理性的核心体现

如南京市税务局在答复中明确指出："在完工年度结转完工产品后，如果实际利润水平低于计税毛利率水平而形成的亏损，只能用以后年度的利润弥补，不能向前追溯退税。"这一规定导致：

二、全国各地改革建议与趋势分析

在房地产行业深刻调整的背景下，针对企业所得税"预计毛利率"制度导致企业多预缴、难退税的问题，已从行业内部呼吁发展为全国性的政策讨论焦点。近期，从人大代表、政协委员到学术机构，各方提出了更为具体和系统的改革建议，预示着政策优化已进入实质性探讨阶段。

1. 官方回应：确认问题并传递改革信号

南京市税务局对市人大代表相关建议的正式答复，是观察政策风向的一个重要窗口。在答复中，税务部门明确承认了现行政策下"不能向前追溯退税"的现状，但同时给出了积极信号："将积极向上级反映，进一步优化现行政策，尽快从税收制度上解决这个问题"。这一表态首次在官方层面直接回应了行业核心痛点，并明确指向了从税收制度层面寻求系统性解决方案的可能，而不仅仅是临时性救济措施。

2. 权威提案：来自全国两会的系统性改革建议

2024年全国两会期间，全国政协委员、中国保利集团董事长刘化龙提交的《关于优化房地产行业税收预征政策 促进房地产市场健康平稳发展》提案，是目前公开可见的最具代表性、最系统的政策建议。该提案精准指出了当前预征率（毛利率）高于实际税负、退税周期长、部分税金无法退还等三大问题，并提出了四点极具操作性的改革建议：

这一提案因其提案者的权威性和建议的系统性，在行业内引起了广泛共鸣，为后续政策讨论提供了清晰的框架。

3. 学术研究：提供理论支持与改革思路

学术界的研究为此问题的解决提供了理论支持和更广阔的视角。中央财经大学的学者在分析中指出，土地增值税等预征制度在行业下行期，客观上加剧了企业现金流的紧张，并明确提出了改革预征制度作为调控企业现金流工具的必要性。研究建议，税收政策应致力于帮助企业留存内部积累资金，这为"下调预缴率"和"允许退税"等建议提供了扎实的经济学依据，说明改革不仅是企业的诉求，更是稳定行业、防范金融风险的宏观管理需要。

4. 学术研究新视角：聚焦企业所得税的跨期配置与多缴困境

近期的权威学术研究已开始系统性地审视房地产企业多预缴所得税这一具体问题，为理解其制度根源和影响提供了更直接的理论支撑。这些研究指出，企业所得税的预缴制度本身是企业税负跨期配置的基础，而在特定市场环境与征管实践中，可能引发资金占用和税务风险。

5. 政策管理新动向：从笼统预缴到精细申报

国家层面对企业所得税（包括房地产企业）的预缴管理正呈现精细化、严格化的趋势，加强税收征管的同时也可能为未来的政策优化铺路。2025年10月1日起正式施行的《国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2025年第17号）及其解读，释放了明确的信号。虽然未直接调整预计毛利率，但本次修订通过“增加‘销售未完工产品的收入’项目，由房地产开发企业填报”，以及细化出口业务、职工薪酬等申报要求，强化了数据采集。这表明：

·监管逻辑转变：税务机关正从依赖年度汇算清缴的“事后监管”，转向加强季度预缴的“过程监控”，以更早识别风险、发现问题。

·为政策优化打基础：更精准、细化的预售收入数据，将为科学评估“预计毛利率”政策的市场适应性、研究差异化或动态调整方案提供关键的数据支持。

6. 政策趋势预判

综合以上最新动向，房地产企业所得税预缴政策可能的改革方向：

1、下调各省市的企业所得税预计计税毛利率将成为最可能率先推出的措施，以使预缴标准及时反映当前项目普遍低毛利甚至亏损的现实。

2、改革将向制度化、精细化发展。"差异化预缴"或"免预缴"机制有望在部分区域或针对特定类型项目（如保障性住房、明确亏损的存量项目）开展试点。针对项目公司注销时的税务清算与退税问题，也可能会有更明确的规范性文件出台。

三、企业应对策略与实务建议

1. 主动参与政策建议

通过行业协会、工商联等渠道，结合本企业实际情况，向当地税务局、发改委等部门提交具体改革建议。参考南京市人大代表的成功案例和全国政协委员的系统提案，提出具有可操作性的政策优化方案。

2. 加强税务风险管理

对在建和待建项目进行全周期税务测算，识别可能多预缴税款的项目。对预计最终亏损的项目，提前准备相关资料，为未来可能的退税申请或免预缴申请做好准备。

3. 优化项目开发节奏

在市场下行期，适当控制开发节奏，避免集中降价促销。合理规划项目分期，将盈利项目与亏损项目统筹考虑，实现集团内部税务优化。

4. 用足现有政策空间

充分利用国家税务总局公告2016年第81号关于土地增值税清算后退税的规定。对于无后续开发项目且预计亏损的项目，综合项目土地增值税清算情况，及时启动退税程序。

5. 加强税务沟通协调

主动与主管税务机关沟通，反映企业实际困难，在政策框架内尽力争取税务支持。

6. 准备政策应对预案

针对可能出台的预计毛利率下调政策，提前调整财务预算和现金流预测。密切关注国家税务总局及地方税务局可能发布的征求意见稿，建立政策变化快速响应机制。

四、结论与展望

房地产企业所得税预缴制度改革已从行业呼吁进入官方议事日程。南京市税务局对人大代表建议的答复释放了明确的政策调整信号，全国政协委员的系统性提案则描绘了具体的改革蓝图，相关政策有较大改革调整的可能。

改革方向将聚焦于三个方面：一是降低预缴税负，使预计毛利率更贴近市场实际；二是完善退税机制，解决"项目整体亏损、税款无法退还"的痛点；三是简化征管程序，降低企业合规成本。

对于房地产企业而言，既要积极争取政策优化，也要主动调整经营和税务策略。在行业下行期，税务现金流的优化可能成为企业生存和发展的关键因素。建议企业设立专项工作小组，跟踪政策动态，评估政策影响，制定应对方案，在合规前提下最大程度维护企业合法权益。

重要声明：本文基于公开政策文件和行业信息进行分析，不构成具体税务建议。实际政策以国家税务总局正式文件为准，企业具体操作应咨询专业税务顾问。