【房地产行业月度观察】岁末年初政策组合拳,多维度施策稳定房地产市场预期

2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产REITs试点正式启动，符合条件的市场主体可直接向证监会、交易所申报。公告从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，完善基础制度，健全市场功能，旨在推动REITs市场提质增效。目前我国基础设施REITs市场已相对成熟，公开数据显示，截至2025年末，已上市REITs产品达78只，发行规模合计2,032.54亿元，9只完成扩募，募集资金合计122.16亿元，78只REITs总市值为2,184.63亿元。商业不动产REITs试点启动，将有效激活商业地产市场中沉淀的商业综合体、写字楼、酒店等存量资产，不仅能够实现不动产的证券化转型，减轻房企对传统融资渠道的依赖，还将显著提升REITs产品的定价效率和二级市场流动性，也标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的方向迈进。商业不动产与基础设施REITs将优势互补、协同并进，拓宽资本市场服务实体经济的广度和深度。

2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，强调房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重；我国房地产市场正在经历深度调整，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产发展仍有不小的市场潜力。因此，在政策端，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态；供给端，要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设，鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。随后《求是》杂志和《人民日报》又连续刊文，多次提及房地产相关内容。中诚信国际认为，近期主流媒体刊文系统性阐述了新时期房地产行业的发展逻辑和政策导向，在充分肯定房地产重要地位的同时，直面行业深度调整的现实，明确指出传统发展模式已终结，并通过强有力的政策与清晰的转型方向，全力稳定市场预期，推动行业向新模式平稳过渡。

1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，最长可展期5年。自房地产融资协调机制建立以来，“白名单”项目审批通过的贷款金额持续提升，根据克而瑞数据，2024年底超5万亿元，2025年底已突破7.5万亿元。此次政策延续了之前一系列会议的政策基调，以放宽还款期限为抓手优化房地产融资机制，缓解地产项目流动性紧张和房企偿债压力的同时，确保了项目交付进度，对提振市场信心、稳定行业预期具有积极作用。

需求端，12月，商品住宅价格环比降幅小幅收窄，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加4个至12个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，商品住宅价格同比降幅进一步扩大。从销售情况来看，12月商品房销售面积及销售金额环比增幅分别为39.88%和44.09%，但同比降幅分别达16.58%、24.24%，销售金额同比下滑幅度连续7个月超两位数；前12个月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大。近期，房地产市场迎来多项重要政策调整与制度创新，兼顾房企流动性纾困、保交楼稳民生的短期目标，以及优化行业发展生态、构建租购并举住房制度的长期布局，政策红利加速释放，有力提振市场预期，驱动行业迈向高质量发展新阶段。

供给端，根据克而瑞监测数据，受年末常态化放量因素影响，12月土地成交建筑面积和金额分别环比增长190%和153%，但成交规模同比延续缩量态势，分别同比下降7%和15%；当月土拍热度仍集中在少数优质地块，整体平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点。12月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，同比降幅亦有所收窄。商品房待售面积增至7.66亿平方米，为连续下降9个月后首次增加，商品房库存仍处于高位。房地产开发投资方面，1~12月全国房地产开发投资规模同比下降17.20%，累计降幅环比持续增加；资金来源中，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降17.80%和16.20%。

二手房市场来看，12月70个大中城市二手住宅销售价格均持续下行，延续全面下跌的趋势，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大。具体来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅较上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%；二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。成交量方面，12月重点城市二手住宅市场活跃度回升，北京、上海、深圳、成都等多个城市成交量环比保持增长，第三方监测的15个重点城市12月二手房成交量环比增长6.6%，其中一线城市成交面积环比增长8.9%，余下二线城市成交面积环比增长5.2%。整体来看，二手房市场“以价换量”态势未改，同时受挂牌量较高等因素影响，价格仍处博弈期。

债券市场方面，12月境内债券融资金额环比进一步下降，净融资规模呈净流出态势，除新城控股和金辉集团外，其他发行主体均为央国企；12月房企无境外债发行；12月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期。自2026年1月22日至2026年2月末房地产企业境内债整体到期规模281.10亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券）；境外市场主要为前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，12月，房企境内债券日均交易量环比下降，成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比有所下滑，投资类地产债券¹收益率略有上升。境外市场方面，12月以来中资房企债券交易规模与收益率整体下降。

附图：

[1] 按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债，成交收益率在6%以下的为投资类债券。

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