二、2025年中国城市更新总体态势与核心数据
2.1 投资规模：稳增长的“压舱石”
2.2 项目数量与实施范围
2.3 完成面积与参与主体
改造内容与重点
参与主体生态系统
2025中国城市更新白皮书(民间版)(二)2025年，中国城市更新行动在广度与深度上持续拓展，投资规模保持高位运行，项目数量稳中有进，成为推动城市转型升级和经济社会发展的强劲引擎。 城市更新投资规模是衡量其经济贡献度的核心指标。经过“十四五”前四年的高速发展，城市更新投资已形成万亿级市场。 历史数据回顾： 根据多个信息源的整合分析，2021年至2024年，全国城市更新总投资额呈现出波动中增长的态势。2021年总投资约5.3万亿元，2022年增长至约5.8万亿元。2023年和2024年，受宏观经济环境及统计口径调整等因素影响，年度投资额有所回落，但仍保持在较高水平，分别为约2.6万亿元和2.9万亿元 。综合计算，“十四五”前四年（2021-2024），全国城市更新累计完成投资额已达到16.6万亿元 。 2025年投资规模分析与预测： 截至2025年12月底，国家层面的全年最终官方统计数据尚未公布。然而，基于现有信息和市场趋势，我们可以进行合理预估。 基础预测： 鉴于2024年约2.9万亿元的完成额以及2025年持续加码的政策支持（如中央财政补助超200亿元，城市更新再贷款工具推出等），2025年投资规模保持稳定增长是大概率事件。部分机构预测，2025年计划投资总规模可达3.6万亿至4万亿元人民币。 市场规模预测：一些市场研究报告则从更广义的“市场规模”角度进行预测，其口径可能包含未来数年的项目总投资额。例如，有报告预测2025年中国城市更新市场规模预计将突破8.6万亿元，同比增长18.3% 。另有预测认为市场规模可达10万亿元 。这些数据虽然口径不一，但共同指向了城市更新作为一个巨大且持续增长的市场前景。 “十四五”总体投资： 结合前四年16.6万亿元的累计投资和2025年的增长趋势，可以合理推断，整个“十四五”期间（2021-2025年），中国城市更新完成的总投资额将轻松突破18万亿元，甚至可能接近20万亿元，远超早期约15万亿元的估计，充分证明了其作为国民经济重要支柱的地位。 在投资规模保持高位的同时，城市更新的项目数量和覆盖范围也在持续扩大。 项目数量： 继2022年和2023年全国每年实施城市更新项目超过6.5万个之后，2024年依然保持在约6万余个的水平 。进入2025年，各地继续大力谋划和实施一批城市更新改造项目，预计全年实施项目数量将继续维持在6万个以上的高位。这些项目类型多样，涵盖了城镇老旧小区改造、城中村改造、旧工业区改造、历史街区活化、城市基础设施更新等多个领域。 实施范围：城市更新行动的实施范围在2025年进一步扩大。在政策层面，中央财政支持的城市更新示范城市在原有基础上进行了扩围，入围城市数量增加至35个，覆盖了更多的超大特大城市以及沿黄河流域、珠江流域等重点区域的城市。这一举措不仅通过资金支持激励了地方积极性，更重要的是通过树立标杆，将先进的理念、模式和经验向更广泛的地区辐射，形成了“以点带面”的良好局面。 尽管关于“累计完成改造面积”和“参与企业数量”的全国性、权威性官方统计数据在公开渠道中较为稀缺，但我们仍能从项目类型和市场格局中勾勒出其大致轮廓。 城镇老旧小区改造是重中之重。2025年是全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务的决胜之年。据住建部历史数据，2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区已达28万个，惠及居民超1.2亿人，改造提升各类老化管线36万公里 。2025年全国计划新开工改造2.5万个城镇老旧小区。这项工作涉及的建筑面积和公共空间面积极为可观。 城中村改造作为“三大工程”之一，在2025年进入攻坚期，尤其是在超大特大城市。这类项目通常涉及大规模的土地整备和建筑改造或拆除重建，是城市更新中涉及“面积”最大的类型之一。 工业遗产活化和旧厂房改造也是重要组成部分。例如，住建部发布的2025年城市更新典型案例集中，就包含了大量将旧厂房改造为文化创意园区、科创孵化器等项目，盘活了大量的存量工业用地和建筑面积 。 城市更新是一个复杂的系统工程，其参与主体日益多元化，形成了一个“政府引导、市场运作、公众参与”的生态系统 。 政府：扮演着顶层设计者、政策制定者、资源协调者和监督者的角色。 国有企业：特别是大型建筑央企和地方投融资平台公司，是城市更新的“主力军”。例如，中国建筑、中国中铁等八大建筑央企深度参与其中，业务覆盖城中村改造、基础设施升级、城市运营等多个领域 。 市场化主体：包括房地产开发企业、产业运营商、金融机构、设计咨询机构等。尽管面临盈利模式不清等挑战，但越来越多的市场化主体正积极探索参与路径，尤其是在具有明确商业价值的改造项目中。 公众：居民和在地商家从被动的改造对象，逐渐转变为主动的参与者、建议者乃至共建者，社区参与的深度和广度不断提升。 企业数量：有商业数据平台显示，截至2024年，中国与城市更新相关的企业已超过7800家 。这个数字虽非官方统计，但从侧面反映了城市更新市场的活跃度和产业链的广度。 未完待续...
