为全面、准确监测上海市住房租赁市场发展状况，百盛评估信息数据部利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的数据，对整个租赁市场状况进行了分析。
（说明：从2024年第二季度起，调整并增加了部分市场化租金监测样点。此外，采集的数据不包含别墅小区。长租公寓租金价格为租期12个月起，押三付一，不包含管理费。）
2025年上海市住房租赁市场第四季度基价均值7671元/月，租金环比下跌约0.6%。临近年末，受“退租潮”逐渐抬头影响，导致租金下行压力增大，因此本季度租金基价仍处小幅下跌态势。
各分档租金情况：
图1.2025年Q4各分档小区月租金情况
❖ 老公房小区
老公房小区平均租金为5820元/月。其中，一居室的平均租金为4496元/月，环比下跌0.6%；二居室的平均租金为5598元/月，环比下跌1.2%；三居室的平均租金为7525元/月，环比下跌0.7%。
早期商品房小区平均租金为7707元/月。其中，一居室的平均租金为5328元/月，环比下跌0.9%；二居室的平均租金为7438元/月，环比下跌0.4%；三居室的平均租金为9852元/月，环比下跌1.0%。
中期商品房小区平均租金为8314元/月。其中，一居室的平均租金为5417元/月，环比下跌1.3%；二居室的平均租金为7574元/月，环比下跌0.7%；三居室的平均租金为11095元/月，环比下跌0.1%。
近期商品房小区平均租金为9616元/月。其中，一居室的平均租金为5647元/月，环比下跌0.2%；二居室的平均租金为7715元/月，环比下跌0.1%；三居室的平均租金为12112元/月，环比下跌0.5%。
在上述商品房小区中，高档商品房小区四季度平均租金为15710元/月，环比下跌0.2%。其中，一居室平均租金为9464元/月，二居室平均租金为13073元/月，三居室平均租金为21349元/月。
从环线上看，全市第四季度租金各环线环比呈现普跌态势，其中郊环以外环比跌幅最大为1.1%。
根据监测数据，老公房小区：一居室内环以内平均租金为6651元/月，郊环以外平均租金为1620元/月；二居室内环以内平均租金为8737元/月，郊环以外平均租金为2050元/月；三居室内环以内平均租金为12400元/月，郊环以外平均租金为2856元/月（其余各环线平均租金，详见下图）
图3.老公房小区2025年Q4各环线租金情况
早期商品房小区：早期商品房小区：一居室内环以内平均租金为9300元/月，郊环以外平均租金为1950元/月；二居室内环以内平均租金为13211元/月，郊环以外平均租金为2611元/月；三居室内环以内平均租金为17611元/月，郊环以外平均租金为3194元/月。（其余各环线平均租金，详见下图）
图4.早期商品房小区2025年Q4各环线租金情况
中期商品房小区：一居室内环以内平均租金为11731元/月，郊环以外平均租金为2033元/月；二居室内环以内平均租金为15650元/月，郊环以外平均租金为2654元/月；三居室内环以内平均租金为23689元/月，郊环以外平均租金为3561元/月。（其余各环线平均租金，详见下图）
图5.中期商品房小区2025年Q4各环线租金情况
近期商品房小区：一居室内环以内平均租金为10867元/月，郊环以外平均租金为1700元/月；二居室内环以内平均租金为16485元/月，郊环以外平均租金为2710元/月；三居室内环以内平均租金为32855元/月，郊环以外平均租金为3229元/月。（其余各环线平均租金，详见下图）
图6.近期商品房小区2025年Q4各环线租金情况
从区域上看，老公房小区一居室租金价格最高区域是黄浦区，为9078元/月，静安区以5640元/月紧随其后；二居室租金价格最高区域是黄浦区，为10980元/月，此后依次为静安区、虹口区与长宁区，租金价格分别为7620元/月、7157元/月、6967元/月；三居室租金价格最高区域是黄浦区，为14955元/月，其次为静安区租金约10030元/㎡，其余区域租金均未破万。（其余各区平均租金，详见下图）
图7.2025年Q4老公房小区不同区域租金情况
早期商品房小区一居室租金价格最高区域是黄浦区，为11756元/月，其余区域租金均低于8000元/月；二居室租金价格最高区域是黄浦区，为15960元/月，徐汇区第二，为12786元/月，长宁区第三，为11575元/月；三居室租金价格最高区域是黄浦区，为20308元/月，其次是徐汇区的17054元/月，长宁区、静安区以及虹口区三居室租金也均破万元。（其余各区平均租金，详见下图）
图8.2025年Q4早期商品房小区不同区域租金情况
中期商品房小区一居室租金价格最高区域是黄浦区，为14825元/月，长宁区9367元/月次之，排名第三的是虹口区8967元/月；二居室租金价格最高区域是黄浦区，为19875元/月；三居室租金价格最高区域是黄浦区，为28675元/月，长宁区、虹口区紧随其后，市中心其他区域及闵行区租金均破万。（其余各区平均租金，详见下图）
图9.2025年Q4中期商品房小区不同区域租金情况
图10.2025年Q4近期商品房小区不同区域租金情况
目前长租公寓主要房型以一房为主，其次二房，极少数三房。2025年第四季度各监测点长租公寓租金情况（以主要房型一房室和二房为分析对象），一房平均租金价格3537元/月，环比下跌约1.3%；二房平均租金价格6410元/月，环比下跌约0.7%。
图11.2025年Q4长租公寓全市一房及二房环比涨跌幅
图12.2025年Q4长租公寓不同环线租金情况
根据“百盛房地产数据分析平台”监测数据，我们选择本季度聚集度较高的轨交线路，对其沿线站点作长租公寓租金分析。
其中，挂牌量排行位居首位的是轨交9号线，该条线路途经徐家汇、漕河泾、金桥、陆家嘴等多个大型商务聚集区，因此沿线站点周边长租公寓体量较大。据统计，四季度9号线一房平均租金为2727元/月，二房租金4707元/月（仅九亭站有挂牌）。分站点来看，挂牌量前五的站点集中在松江、徐汇漕河泾以及浦东金桥等区域(热门站点租金情况见下表)。
表2.2025年Q4轨交11号线热门站点不同房型租金情况
轨交7号线位居本季度挂牌量第三，该条线路经过上海大学、静安寺等人口密度较高的区域，因此沿线站点周边长租公寓体量较大。据统计，四季度7号线一居室租金为2417元/月，二居室租金为4039元/月。分站点来看，本季度仅有刘行及美兰湖站有挂牌，但数量较多。(热门站点租金情况见下表)。
表3.2025年Q4轨交7号线热门站点不同房型租金情况
| 中央层面：
10月11日，住建部强调将规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化的租赁企业，提升行业监管与服务水平，依法保障租赁双方权益。
10月28日，中央政府发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，进一步明确优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。
10月31日，住建部表示要优化保障性住房供给。完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。
11月11日，央行表示要稳步实施保障性住房再贷款政策优化抵押补充贷款管理，支持政策性开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等提供信贷支持。
11月19日，财政部发布《关于提前下达2026年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》，提前下达2026年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元，支持保障性安居工程。
12月16日，住建部强调要优化保障性住房供给，加快建立住房保障轮候库制度。
12月23日，住建部要求推动建立“人房地钱”要素联动机制，优化和精准实施保障性住房供应。
| 上海方面：
10月20日，市政府发布《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定(试行)》，规范通过保障性租赁住房遴选方式筹措的相关项目。
12月9日，市房管局强调保障性租赁住房已取得阶段性成效，后续将进一步优化营商环境，主动应对市场挑战，并确保企业诉求及时响应。
四季度，上海市住房租赁市场进入传统年末淡季，市场活跃度持续降低，本季度租金下滑约0.6%，租金价格水平走势仍呈缓慢下行态势。另一方面，中央及个部门多次明确要优化和精准实施保障性住房供给，完善住房保障制度，未来将满足多样化住房需求，最大程度地体现租赁住房的功能和价值，推动住房租赁市场的高质量发展。
法律声明：
本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。
本报告中数据由网络公开数据进行采集整理获得，本报告只提供给客户作为市场参考资料，本公司对该报告的数据准确性不承担法律责任。
