行业研究 | 文明城市建设:历史文化街区项目评价方法——新型城镇化专题

以城市更新为抓手，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市是实现新型城镇化的重要任务之一。在已发布报告《文明城市建设：历史文化街区更新的投融资模式与盈利性分析》的基础上，本文将基于文献调研和案例分析结果，聚焦历史文化街区更新项目的评价方法，搭建该类项目的评估模型，并给出具体业务建议。

作为街区的一种类型，历史文化街区的特殊性在于同时兼顾文化和商业属性：（1）在文化属性方面，需做好历史文脉的传承与保护，管理要求较高；（2）在商业属性方面，具有文商旅融合特征，尤其是文旅季节性明显，具有淡旺季。与普通的以纯盈利为目标的商业街区相比，历史文化街区在形成背景、认定流程、文化内涵、外观特征、功能定位、管理要求和目标客群等维度均存在一定差异。

文献调研与案例分析结果显示，历史文化街区更新与运营成败的关键在于通过对本地文化的深度挖掘，赋能商业价值推广，并在商业化过程中进一步提升本地文化的保护效果和力度。总结起来，要做到“两个平衡、一个融合”：（1）两个平衡：文化保护和商业价值的平衡，外地游客和本地居民的平衡；可持续的历史文化街区首先应该是能较好满足本地消费需求的商业项目，单靠游客较难支撑长期商业价值。（2）一个融合：街区商业与本地传统生活方式的融合。通过保留一定比例的原住民，延续本地生活方式与历史文脉，从而能够为游客提供一个观察当地动态文化的窗口，反过来可以提升街区的外部吸引力。

搭建了针对历史文化街区保护更新项目的评估模型，模型既体现文化资源与价值，又充分考虑街区作为一类特殊的非标商业应该具备的条件，并从区位条件、文化资源、配套设施、规划运营和外部条件五大维度、13个细分指标对历史文化街区进行评估并打分。结合评估模型，建议重点关注具备以下条件的项目：

（1）已被评定为省级及以上历史文化街区（或同级别旅游休闲街区），且项目保护规划已批复通过。（2）位于所在城市中心城区，且交通便捷度高（地铁直达或邻近）。（3）文化要素丰富，保护类建筑用地面积超过街区核心保护范围用地面积的60%，且保存较完整。（4）在规划运营方面，有鲜明的文化主题内涵，业态配比合理且紧密结合文化主题，包含服务本地居民的基础生活业态（经验占比约30%），以及一定比例的文化展示空间（艺术展览、非遗工作室等）；动线空间规划合理，遵循“起承转合”的叙事节奏。（5）保留一定比例原住民，延续传统生活方式，平滑淡旺季经营波动。