前言
在我国城市发展从外延式扩张转向内涵式提升的关键阶段，城市更新已成为破解城市发展瓶颈、激活存量空间价值、传承历史文脉的核心路径。当前，各地正积极探索“拆治兴”并举的综合整治模式，严控大拆大建，推动城市更新与民生改善、产业升级、生态保护深度融合。某地区蔬菜村作为淮安承载农耕文化记忆的典型城中村，既面临建筑老化、设施滞后、环境杂乱等共性问题，也拥有独特的文化资源与近郊区位优势。在此背景下，推进蔬菜村城市更新项目，既是落实淮安“三提升、两突破”城市更新导向和“集中连片以旧换新”试点要求的具体实践，也是以ESG理念赋能城中村转型、构建“文化+生态+社区”融合发展模式的重要探索，对提升居民生活品质、激活区域发展动能、打造可复制的城中村更新样本具有重要意义。
1. 核心内容：
本项目核心是对某地区蔬菜村实施系统性城市更新，以ESG理念为引领，秉持“文化保护活化+生态低碳升级+包容社区营造”三大核心导向，采用“微改造+功能置换+产业植入”的综合方式，打造兼具农耕文化特色、生态宜居品质与多元服务功能的特色文旅社区。具体包括对老旧建筑进行分类整治与风貌提升，完善给排水、供电、消防、智慧安防等基础设施，构建生态绿地、休闲步道等公共空间，植入农耕文化研学、近郊休闲体验、便民服务配套等业态，同步搭建规范化的社区治理与运营体系。最终目标是破解村庄现有发展瓶颈，保护传承农耕文化记忆，实现“环境提优、产业提效、民生提质”，深度融入淮安城市发展格局，为同类城中村更新提供可复制、可推广的实践范式。
2. 项目背景：
国家已将城中村改造纳入“三大工程”战略布局，强调“稳中求进、积极稳妥”推进，鼓励采用多元模式实现社会、经济、文化效益统一。当前，当地正加快推进城市能级提升，近郊区域作为城乡融合发展的关键节点，亟需通过更新改造激活发展潜力。当地蔬菜村地处城市近郊，承载着淮安悠久的农耕文化，周边交通便捷，具备对接城区消费需求、发展农文旅融合产业的区位优势。但村庄现有建筑多为年代久远的自建房，布局杂乱、结构老化，给排水、供电、消防等基础设施不完善，环境治理压力较大，居民生活品质与城市发展能级不相匹配。同时，村庄农耕文化资源未得到有效活化利用，产业形态单一，城乡融合发展需求存在差距。本项目精准契合国家及地方政策导向，立足蔬菜村资源禀赋与发展痛点，通过系统性更新实现文化传承、生态升级与社区提质的有机统一，填补区域特色城中村更新的空白。
3. 项目名称 : XXX蔬菜村城市更新项目
4. 项目投资额 : 186500.00 万元
5. 项目建设性质 : 改建、扩建及功能提升（含部分新建配套设施）
6. 项目所属行业 : 房地产业（城市更新领域）
7. 建设内容与规模 :
项目建设期 3.5 年，核心建设内容涵盖三大板块：一是建筑与风貌提升，对村内 85%以上老旧建筑进行分类整治，保留具有农耕文化特色的建筑肌理，改造建筑外立面 12.8 万平方米，新建文化展示馆、社区服务中心等配套建筑 1.5 万平方米；二是基础设施升级，新建及改造给排水管网 8.6 公里、供电线路 10.2 公里，完善消防设施与智慧安防系统，硬化道路 6.3 公里，打造生态绿地与休闲步道 4.2 万平方米；三是产业与公共服务植入，建设农耕研学基地 30 亩、近郊休闲采摘园 50 亩，配套建设助老餐厅、托育中心、卫生服务站等便民设施，搭建智慧社区运营平台。项目建成后，将有效改善村庄人居环境，激活农耕文化价值，带动村集体经济增收与村民就业，构建“宜居、宜业、宜游”的特色社区。
8. 报告用途 :
本报告用于向发展和改革委员会、自然资源和规划局等部门申请项目立项备案、用地规划审批及环评手续办理，作为申请地方政府专项债券、争取财政产业扶持资金的核心依据，同时为项目开展社会资本合作洽谈、制定具体实施计划提供科学支撑。
一、概述
1.1 项目概况
1.2 项目单位概况
1.3 编制依据
1.4 主要结论和建议
二、项目建设背景和必要性
2.1 项目建设背景（国家及地方城市更新政策、城乡融合发展趋势、村庄现状痛点）
2.2 规划政策符合性分析（与“三大工程”战略、淮安城市更新规划、农耕文化保护规划的衔接）
2.3 项目建设必要性（改善人居环境、传承文化文脉、激活产业动能、完善城市功能等多维度论证）
三、项目需求分析与产出方案
3.1 需求分析（居民居住改善需求、文化传承需求、近郊休闲消费需求、便民服务需求调研分析）
3.2 建设内容和规模（量化建筑整治、基础设施、公共空间、产业配套等分项建设任务与技术指标）
3.3 项目产出方案（明确人居环境提升指标、文化活化成效、集体经济增收规模、就业带动数量等核心产出）
四、项目选址与要素保障
4.1 项目选址（近郊区位优势、土地利用规划符合性、与城市整体布局衔接分析）
4.2 项目建设条件（交通通达性、市政设施配套、生态环境承载力等分析）
4.3 要素保障分析（土地指标、资金筹措、人才配置、政策支持等保障措施）
五、项目建设方案
5.1 总体规划设计（空间布局、功能分区、建筑风貌管控、文化元素融入设计）
5.2 建筑工程方案（老旧建筑整治、新建建筑结构选型、绿色建筑标准落实）
5.3 公用工程方案（给排水、供电、暖通、消防、智慧社区系统设计）
5.4 建设管理方案（“拆治兴”实施模式、建设周期分段计划、招标与监理方案）
六、项目运营方案
6.1 运营经营方案（农文旅业态运营策略、便民服务体系搭建、集体经济增收模式）
6.2 安全保障方案（建筑安全、消防安全、应急管理与防灾减灾预案）
6.3 运营组织方案（运营团队架构、社区治理机制、智慧园区运营平台搭建）
七、项目投融资与财务方案
7.1 投资估算（详细列出土地整理、建筑工程、基础设施、设备购置、预备费等分项投资）
7.2 盈利能力分析（重点分析业态经营收入、服务收费收入等，论证专项债收益平衡能力）
7.3 融资方案（明确专项债、财政资金、社会资本、政策性贷款等构成与比例）
7.4 债务清偿能力分析（编制项目收益与融资自求平衡方案，覆盖倍数不低于 1.2 倍）
八、项目影响效果分析
8.1 经济影响分析（带动农文旅产业发展、拉动区域消费、增加集体经济与财政收入）
8.2 社会影响分析（促进就业、提升居民生活品质、传承农耕文化、推动产城融合）
8.3 环境影响分析（生态修复、节能减排、污染防治、绿色空间营造措施）
8.4 资源和能源利用效果分析（土地集约利用、可再生能源应用、水资源循环利用等）
九、项目风险管控方案
9.1 风险识别与评价（政策变化、建设成本超支、居民安置纠纷、运营收益不及预期等风险）
9.2 风险管控方案（针对性提出政策跟踪、成本控制、安置协调、业态优化等应对措施与应急预案）
十、研究结论及建议
10.1 主要研究结论
10.2 问题与建议
十一、附表、附图和附件
（总投资估算表、项目收入估算表、现金流量表、项目区位图、总平面图、政策文件依据等）
1. 可研报告的核心价值
可行性研究报告是蔬菜村城市更新项目决策阶段的核心文件，本质是对项目进行全维度、系统性的技术经济论证与社会影响评估，重点回答“要不要改、能不能改、怎么改、如何实现可持续运营”四大核心问题。其核心价值不仅在于为政府审批、资金筹措提供科学依据，更在于通过精准研判政策导向、市场需求与资源禀赋，平衡“保护与开发、民生与效益、短期与长期”的关系，确保项目既符合城市更新的政策要求，又具备可落地性与可持续性，避免大拆大建与资源浪费，实现社会、经济、生态效益的统一。
2. 专项债申报对可研报告的特殊要求
城市更新项目申报地方政府专项债券时，可研报告质量直接决定申报成败，需重点聚焦三大核心要求：
投向合规性：需严格论证项目属于国家“三大工程”及地方城市更新重点支持领域，详细说明与《淮安市城市更新规划》《农耕文化保护利用规划》的符合性，明确项目在民生改善、文化传承等方面的公益属性与政策契合点。
收益自平衡：这是专项债申报的核心门槛。报告需清晰界定经营性收益来源，包括农耕研学、休闲采摘、配套商业租赁等业态收入，结合区域消费市场数据进行严谨的现金流测算，确保项目全生命周期收益能完全覆盖债券本息，且覆盖倍数不低于 1.2 倍。
项目成熟度：需提供详尽的居民安置方案、建设实施计划与要素保障措施，明确 3.5 年建设期的阶段性任务，证明项目前期调研充分、民意基础扎实、用地与规划手续完备，具备快速开工条件，提升专项债评审优先级。
3. 城中村更新项目可研的重点难点
蔬菜村这类兼具文化属性与近郊区位的城中村更新项目，可研报告的重点难点集中在三大维度：
文化保护与开发平衡，需精准界定农耕文化核心保护要素，避免更新过程中文化肌理破坏，同时规划科学的活化路径，如借鉴大福村“田趣园”研学模式，将文化资源转化为可持续的经营业态，实现“保护中开发、开发中传承”。
资金平衡与可持续运营，城中村更新投入大、回收期长，需构建“肥瘦搭配、跨期平衡”的资金逻辑，结合专项债、社会资本与财政资金，规划多元收益业态，同时建立专业的运营团队，确保项目建成后能持续产生现金流，避免“重建设、轻运营”。
民意协调与安置保障，需充分调研居民需求，制定差异化的老旧建筑整治与安置方案，兼顾不同群体利益，建立健全民意沟通机制，将民生改善贯穿项目全流程，确保项目获得坚实的民意支撑，降低实施风险。
联系我们
裂变宝是针对微信公众
号的涨粉工具
微信号：18010556891
