北京老城保护和城市更新项目发展研究报告（2025）
第一节 南锣鼓巷地区保护更新项目
近几年核心区四合院的保护性修缮和恢复性修建过程中出现了一些新技术、新材料。新技术、新材料并不是正对老城专门产生的，而是现在建筑材料的直接应用，这一新趋势是仅在技术、外形的角度去考虑形而下的问题，没有从文化中心建设、技艺传承等更高的角度去考虑形而上的问题。
个人认为传统四合院的绿色发展是一个伪命题，传统四合院要延续的不仅是青砖灰瓦坡屋顶的传统建筑外形，还有系统的传统建筑营造意匠和技艺体系，这一体系包括风水、材料、技艺和匠人等完整的上下游的整个链条。如果这一系统的产业链得不到延续，就会出现像故宫曾经出现的没人能修、没人会修、没人敢修的问题，以至于到现在不得不逐渐系统的恢复整个营造体系。
核心区大量普通四合院的存在，既是老城传统风貌的底色，也是为大量文物四合院的传承“养士”、“养技”，目前的文物四合院的体量，还不足以支撑系统的四合院营造技艺体系全产业链的市场化运营，只有核心区这些一定量的普通四合院的存在，在保护性修缮和恢复性修建过程中按照传统技艺不断的传承，才能维持四合院营造技艺上下游的产业链的整体运转，才能把系统的传统四合院营造技艺体系传承下去。
这是从更高和更远的视角去考虑，是实现文化中心建设必须要重视的问题，老城仅存的这些四合院是北京传统文化的本体和载体，不保护和这些四合院，文化中心建设就会被釜底抽薪，北京老城在历史发展过程中，在生存与发展的博弈过程中，已经付出了沉重的代价，在北京老城现在的发展过程中，同样面临这生存与发展的博弈，为了满足经营的要求，改变建筑形式，改变院落格局的情况，已经成为普遍现象，已经到了不得不重视的地步。北京老城的传统风貌在奥运前后有一次大规模的改变，这一次的改变最大的破坏是形式的标准化，这一次老城保护更新是一次小规模渐进式的外来元素的潜移默化的侵蚀。
最近几年在老城的保护性修缮和恢复性修建过程中，最可借鉴的项目就是雨儿胡同项目。从营造艺匠、营造技艺的各个角度都是有引领示范作用，所以，研究报告把南锣鼓巷地区保护更新项目放到案例研究的第一个，其中的雨儿胡同项目是重点研究的案例：一是雨儿胡同项目是2012年的四个试点项目之一，项目历程较长，已经形成了长时间的沉淀；二是雨儿胡同项目2019再次成为试点项目，在保护修缮方面经验颇可借鉴。
一、项目简介
1、南锣鼓巷地区保护更新项目总体历程
2004年引导社会投资改造院落44个，搬迁疏散住户390户
2005年探索平房区“微循环”渐进式改造模式，通过街道政府赎买、租赁、置换等方式改造院落搬迁疏散住户270户
2006年借助玉河风貌保护工程，搬迁疏散住户670户
2007年按照“修缮、疏散、改善”原则进行院落改造试点，完成40多个院落的民居修缮工作
2007—2010年利用微循环方式对南锣鼓巷26户居民房屋进行了产业空间置换，加强房屋修缮工作，修缮房屋465户、769间
2、雨儿胡同项目重点介绍
雨儿胡同，呈东西走向，东起南锣鼓巷，西止东不压桥胡同，是南锣鼓巷西侧的8条横胡同之一。2015年8月雨儿胡同修缮整治项目正式启动，涉及福祥、蓑衣、雨儿、帽儿四条胡同内的662户居民、85个院落。截至2016年12月31日，共接受四条胡同居民的腾退申请470户，涉及院落59个；累计签约407户，占发放申请表户数的61.5%，占四条胡同总户数的22.3%。签约房屋676.5间，建筑面积10031.05平方米，涉及人口1231人，整院签约12个。腾退补偿费用13.54亿元。腾退房购房款及相关费用7.03亿元。
雨儿胡同共有38个院落，其中20余个院落涉及腾退，共腾退100余户居民，现有留驻居民约80户，拆除违法建设160间，建筑面积1446.1平米。
雨儿胡同整治提升的总体思路是：“一院一方案、一户一设计”；“整体规划、织补功能，还原规制、精细修缮，修旧如旧、保护风貌，分类施策、改善民生”。设计师和专家们组成8个工作营和顾问组，根据历史街区风貌保护要求和每户居民家中的不同空间特点，为雨儿胡同编制了24套院落的设计方案、公共空间精细化提升方案和排水排污设计方案。
为全面保存延续北京老城的历史状况和建筑风貌，制定了专门的管理办法，充分挖掘老材料、老构件的历史价值和实用价值，保留胡同老味道，留驻老北京的记忆和乡愁，让人们在新建筑中感受到古意与传承。经过严格考察，3支具备古建修缮资质的专业队伍，参与了雨儿胡同的整体修缮。
腾退后的房屋一部分以公租房的价格租给符合条件的留驻居民改善居住环境，一部分作为社区居民公共活动空间，比如雨儿胡同30号的雨儿人家。
实施主体：北京京诚集团有限责任公司
产权管理：北京京诚集团有限责任公司
房屋价格：12.5万元/平方米
签约期限： 2019年
对接房源：不详
退租原则：申请式退租
规划设计： 北京市建筑设计研究院
建筑设计：北京市建筑设计有限公司、清华大学建筑学院、北京古代建筑设计研究所有限公司、都市实践（北京）建筑设计咨询有限公司、北京建筑大学、清华大学建筑设计研究院有限公司、北建工建筑设计研究院、北京标准营造规划设计有限公司
施工单位：北京东城区房屋修建工程有限公司
运营单位：北京京诚集团有限责任公司
二、政策背景
2014年2月25日，习近平总书记视察北京，走进雨儿胡同，在30号院和居民亲切座谈，并留下一张广为流传的合影：窄窄的过道中，9个人站成三四排，总书记在最中间儿。在视察中总书记说：“要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产。”
2017年9月29日，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布
三、项目意义
2015年，东城区以南锣鼓巷片区内的福祥、蓑衣、雨儿、帽儿4条胡同为试点，采用市区两级提供资金补助，开展申请式腾退。
2019年11月29日，北京日报社举办的“我家街巷最好看”推选活动中，雨儿胡同荣获“北京十大最美街巷”称号。
2022年7月12日揭晓的“首届北京城市更新最佳实践评选活动”中被批评为北京城市更新“最佳实践”项目
四、项目分析
人居环境改善
外迁居民住上楼房，手中的承租本变成产权证；留住居民通过申请租赁腾退公房，装配厨卫浴设施，完善市政基础设施等，过上了现代生活。
雨儿胡同修缮整治项目在2015年8月启动到2019年项目调整为城市更新试点项目的5年中，四条胡同涉及的118个院落共腾退居民437户，1332人，从居住面积从户均不足25平方米的胡同平房，提高到了110平方米的城锦苑小区。
申请式退租留住居民开始参与申请式改善，在居民拆除违法建设的前提下，根据居民的家庭结构和生活状况，允许居民申请租赁腾退正式房适度改善生活条件，同时制定厨卫浴设施配置标准，居民可以根据自身情况自主选择，政府统一做好市政排水排污基础设施改造，为居民安装厨卫浴设施提供基础保障
在雨儿胡同，东城区创新了“申请式改善”工作机制：政府利用腾退房屋改建厨卫浴设施，居民在同意拆除生活必用违法建设的前提下，根据家庭结构和生活状况，自愿申请租赁腾退的正式房，适度改善生活条件。具体来说，住人的自建房拆除后，家庭成员名下确实没有其他住房的，将解决一间建筑面积8平方米的正式房。自建的厨房卫生间拆除后，提供一间建筑面积8平方米的厨卫用房。两个8平方米按公租房价格交租金，超出面积按市场价付租金。
传统风貌延续
2019年5月31日，东城区住房和城市建设委员会出台了《东城区老城房屋修缮中老材料、老构件收集及使用管理暂行办法》，首次提出，柁、檩、柱、椽、板、枋、连檐、瓦口、瓦条、老城砖、具有艺术价值的石雕（刻）、砖雕、木雕等有价值、有鲜明时代特征的各类建筑构件，都要通过认定登记、保护性拆除、保存建档等程序予以收集和再利用。
通过保护性修缮和恢复性修建，雨儿胡同充分利用老构件、老物件，以绣花的功夫细心打磨每一处院落、房屋等建筑要素，保护了胡同的历史风貌，传承了历史文脉。原来的老柱子经过墩接、抱箍等方式继续使用，即延续了传统风貌也延续了传统建筑修缮技术。坎墙、山墙用老砖以干摆、淌白等不同方式修葺而成。
雨儿胡同项目集合了8支优秀团队组成的设计工作营和顾问专家组，遴选3支具备古建修缮资质的专业队伍，按照北京市老城房屋保护和修缮相关技术导则，严格把控施工工艺和材料做法。为确保原工艺、原做法不走样，负责施工的东城国企京诚集团，专门从已经退休的房管所老师傅当中请来5位，现场督导。
清华大学建筑设计研究院关于雨儿胡同14、30、32号修缮整治试点院落设计方案，标准营造事务所关于蓑衣胡同13号、雨儿胡同29号修缮整治试点院落设计方案
城市资产运营
运营主体：前期：区政府和市属国业；后期：区属国企
运营模式：前期：重资产运营模式+轻资产运营；后期：重资产运营模式
1、2017年新总规出台前
引入市场机制，建立专业化运营平台，推动直管公房运营管理单位改制转企，并与市属大型国有企业组建项目实施主体，引入资金、人才和市场机制。
区政府与市属国企筹建成立合资公司，作为南锣鼓巷地区“保护、整治、复兴”项目的实施主体，推进南锣鼓巷四条胡同修缮整治工作及5处地下停车设施建设。合资在前期“自愿申请式腾退”的基础上，充分发挥企业的资金、业务和技术优势，继续突破、创新，探索平房区环境整治、提升居民居住水平的有效路径。
2、2017年新总规出台后
落实“全面建立老城历史建筑保护修缮长效机制，以原工艺高标准修缮四合院，使老城成为传统营造工艺的传承基地。”探索了四合院高标准恢复性修建的技术路径。
五、思考建议
1、文化的传承规律跟大自然遗传规律类似，只有最强大的基因才能得以长久流传，传统建筑文化的传承规律也是一样，我们看的见的建筑史，是唐宋以来留存下来的宫殿庙宇等最重要的建筑样式，那些浩如烟尘的民居，在历史的滚滚车轮下已经成为尘埃，回归自然了无痕迹。回到北京四合院，现在也似乎正在遵循着这一规律，能够留存的实物和传播的文化都是一些高等级的精品四合院，这其中深层次的原因中国的精英文化，自古以来文字和书画是精英阶层用来记录精英文化的，底层普通的大众文化现有记录和留存，能够留存下来的必然是那些重要的、精华的。在北京四合院方面，在人们心中，口口相授的是标准的三进四合院，很多人先入为主的认为北京人都住在标准的三进四合院中，虽然在某种程度上来说，这是宣传北京四合院文化最快捷有效的手段。最关键的是学界似乎也是这么认为，对四合院的研究水平和成果还止于上世纪第一、二代四合院研究专家的水平，近些年鲜有建树。时过境迁，当下四合院的理论研究完全赶不上四合院的修建速度和规模。
2、四合院理论体系构建与研究，是北京老城整体保护和历史文化保护区扩容的基础，需要有对应的鼓励政策和课题基金支持，研究人员需要有理论和实践的综合经验，通过大量案例调研，详实的数据统计分析，通过充分的论据分析，得出禁得起质疑与推敲的论点。四合院的再研究需要进行成系统的研究。
3、通过复盘目前北京老城进行的恢复性修建和城市资产运营，四合院在恢复性修建和使用环节还存在非常严重的问题：1、恢复性修建环节，恢复性修建没有严格的流程和明确的路径，恢复性修建过程有效的全过程监管；2、在建成院落的使用环节中，使用单位或个人普遍缺少对四合院最基本的尊重，将四合院进行随意的改造，又出现了新的自建房和影响胡同街巷立面形象的设施，陷于院落用途限制，会所化严重。
4、应该建立系统的技术和行政监督机制，强化社会面监督。
《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》自2021发布实施以来，已历时五年，到2025年完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务的目标已全面完成，本报告将系统梳理自2017年新总规实施9年和2021年行动计划实施5年以来北京老城保护更新的经验，敬请期待！
