一、前期准备：谋定而后动，筑牢外业基础
对接核心人员，敲定现场细节：优先与资产项目外勤主管对接，明确评估项目的具体地点、计划进场时间、最优交通路线，同时确认现场配合人员名单及联系方式，提前协调进场权限，避免因对接不畅延误工作。 厘清项目核心要素：精准把握评估目的、评估基准日、评估范围及报告提交日期等核心事项，这是后续外业数据收集、账面核实、权属核查的重要依据，确保所有操作围绕评估目标展开，不偏离核心需求。 提前收集基础资料：主动向被评估单位收集房屋、土地类资产的申报表。若需与资产组联合进场，可将申报表填写工作后置，待现场工作启动后优先完成申报表填报，确保数据与现场实际情况初步对应。
二、现场工作：精准实操，把控每一处细节
（一）房屋建构筑物类资产（在建工程可参考执行）
对接财务，核对基础台账：先咨询资产组外勤主管，再与企业固定资产会计对接，导出评估基准日当天的固定资产卡片账（或折旧明细表、固定资产台账），以此为依据填写或逐项核对房屋建构筑物类申报表，确保账表初步一致。 补充完善申报表信息：结合产权证明、图纸、现场实测等多种方式，补齐申报表关键信息，具体可按以下场景操作：
有房产证/不动产证：直接依据产权证补充建筑面积、结构类型、层数、建成年月、房屋占地范围等核心信息，确保与权属证明一致。 无产权证：以施工图纸为核心依据，重点查看建施1设计总说明、立面图及结施1结构总说明，补充建筑面积、结构、层数、跨度、柱距、层高、设计使用年限、基础形式等细节；若无图纸，则需现场实测确认。 借助厂区总平面图：梳理厂区整体规划信息，包括道路面积、围墙长度、绿化率、已建/规划房屋面积等，辅助完善资产整体情况。 特殊场景处理：无图纸、无产权证时必须现场测量；道路、围墙等难以精准实测的资产，可采用现场估算方式——围墙结合土地宗地图估算，道路按土地总面积扣除房屋、绿化、构筑物占地面积后估算；同时与企业工程部人员沟通核实，现场复核确认信息。 隐蔽工程：优先依据图纸确认；无图纸则查阅结算资料；若两者均无，需通过详细咨询企业技术人员，结合行业经验判断并标注说明。
有竣工决算审计报告：直接依据报告核实，该报告通常会详细列明单栋房屋/构筑物的建安费用、分摊费用，可直接对应核对。 无决算报告：以工程结算报告为依据，通过报告中的建安造价，自行测算分摊费用及建安费用占比，形成账面值核对依据。 对接财务核明细：咨询固定资产会计，从财务软件导出单个固定资产明细账（含凭证号）；若仅为转账凭证，需同步索取对应记账凭证，确保账面记录可追溯。 结合施工合同：对比合同金额与账面值，分析差异原因并标注说明。
有产权证/不动产证：务必查看原件并复印留存，证券类评估业务需强制到不动产政务中心调档，确认是否存在抵押、查封等他项权利。 无产权证：要求企业出具《未办理产权声明函》（按机构模板填写后加盖企业公章），明确无产权的原因、资产合法性等关键信息。 特殊事项排查：核实产权是否共有、证载面积与实际面积是否一致（如后期加层未更新产权证）、土地权属与房屋产权人是否一致、实际用途与证载用途是否相符等，所有差异均需详细标注并分析影响。
（二）无形资产——土地使用权
基础信息填报：优先依据土地证填写土地使用权申报表；尚未办理土地证的，以土地出让合同为依据填报核心信息，确保权属来源清晰。 明确土地开发程度：优先按土地出让合同标注填写；合同未明确的，通过现场调查结合企业工程部人员咨询确认，逐一核实路、电、讯、给水、排水、供暖（南方地区通常无供暖，需特别标注）、燃气等配套设施是否齐全，明确是市政统一供应还是企业自供，逐项列明完善。 面积一致性核查：对比土地出让合同面积与证载面积，确认是否存在差异，同时核查合同面积中是否包含代征面积，标注说明并分析影响。 账面构成核实：依据土地明细账梳理账面构成，与土地出让合同对比分析；重点关注特殊情况，如招商引资取得的土地、评估入账的土地，核实账面值是否包含契税、印花税等相关税费，确保账面构成合规。 权属及他项权利核查：到国土局或不动产登记中心调档，核实土地是否存在抵押、查封等他项权利，确认证载信息与调档资料一致，无隐藏权属风险。 资产匹配对应：若企业存在多宗土地，需逐一将地上房屋建构筑物与对应土地匹配，明确资产归属关系，避免评估范围混淆。 底稿规范归档：按机构程序底稿要求，将土地相关资料（出让合同、土地证、调档资料、明细账等）按目录顺序整理归档，确保资料完整。 重点风险提示：特别关注国有企业是否存在未入账划拨土地，此类资产可能对评估结论产生重大影响，需通过现场访谈、不动产调档等方式全面核查验证，确保无遗漏。
三、总结：外业筑基，方得评估精准
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