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2025年12月市场概览
12月全部市场成交量2.2万套，持续翘尾回升态势，成交量企稳信号明显。供应端持续性克制，客户端观望情绪较前期减弱，市场信心逐渐修复重铸。从供需情况看，客房比回落但是市场客户需求面整体稳定，为后期持续的“止跌回稳”提供强有力的支撑。
新房市场在供应增加和政策利好推动下，成交量环比上升，但市场分化明显，库存压力仍需持续关注。
当月政策及热点
楼市政策
上海市公积金管理中心宣布自2026年1月1日起，对2025年5月8日前发放的存量公积金贷款统一执行新利率：首套5年以下/以上利率分别降至2.1%/2.6%，二套为2.525%/3.075%，无需借款人申请自动调整。
城市规划与发展
2025年12月落户7380人。其中人才引进3631人，占总新增落户人口的49.2%；居转户3749人，占总新增落户人口的50.8%。
12月二手房成交2.2万套，成交量环比上月基本持平；年底成交量维持翘尾回升态势。
客源平均周期42.5天；成交周期加速，60天以上成交占比提升，超8成客户可在90内成交；整体来看，市场信心在逐渐恢复。12月房源平均周期90.6天，60天内成交占比提升，超8成房源可在挂牌180天内成交。
二、成交结构
与近三月相比，300-500w、内环至外环间、90平以上、15年以上房源的成交占比提升；成交价格经过长期调整，总价500w以下成交占比持续提升，总占比超80%（不含亲属代办）。
从行政区来看，和近三月相比，静安、静安、普陀等中心城区，成交占比上升明显。
12月五大新城成交占比回升，为近2年五大新城成交占比最高水平，刚性需求的持续释放及外环外不限套数的相关政策支持，为区域交易提供了坚实支撑。
“老小”成交情况：当前政策环境下，内环内“老小”优势释放，成交占比较前期明显提升，外环外“老小”去化占比降低，去化压力较大。（备注：“老小”房源限定为小于70平米且楼龄大于20年的房源）
三、市场供需
12月新增挂牌房源2.96万套，新增客户18.85万。
成交量企稳，供应端挂牌热情下降，库存连续多月下滑，12月库存量128367套；外环外库存占比高企，政策刺激下，外环外去化压力仍然较大。
量：12月新房供应4200套，环比上涨32%；网签3700套，环比上涨41%；
价：12月网签均价78299元/㎡。
年末市场有“翘尾”效应；2025年全年供应4.1万套，成交4.5万套，市场以“控增量，去库存”为主线任务。
新房库存总量6.53万套，总量提升，去化周期提升至20个月，达历史高位。（备注：新房去化周期=新房库存/近6个月月度平均成交套数）
12月开盘&加推项目39个，推盘数量环比11月提升10个，推售4176套房源，推售套数环比提升32%，整体认筹率63%，环比提升2%，其中7个项目认筹率超100%。
当天去化率约37%，环比持平，暂无触发积分且当日售罄的项目；推房量及开盘成交量均有提升。
