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根据最新统计，2025年出生人口仅792万，相较于2016年的1883万，同比下滑58%，总体生育率远低于2.1的世代更替水平。
从总人口数来看，2022年起总人口负增长，并逐年扩大，2025年总人口增长-339万，人口自然增长率-2.41‰。
人口的变化，反应到房地产，体现在购房主力人群占比的变化。
其中，20-49岁购房主力占比2011年达到峰值51%，然后逐年下降，2030年或降至40%以下，老龄化加速。
从房地产市场规模来看，2025年新房成交规模约8.9亿㎡，仍然维持着一定量的规模。但年成交规模随着人口的变化，也在缓慢下滑。
出生人口决定20年后购房主力规模。
出生人口下滑带来的需求收缩是长期、不可逆的底层约束，房地产正从“增量扩张”转向“存量优化+结构升级”。
短期看政策与经济周期，长期看人口与城市活力，未来市场机会集中在结构性亮点而非普涨。
从投资角度来看，优先选择人口持续流入、产业支撑强的城市，聚焦人口流入都市圈。
房企应该发力改善与养老地产，提升产品力与服务，布局存量运营。
从购房者来看，应该重点关注学区、医疗等配套的实用价值，降低对短期房价上涨的预期。
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