市场和情绪变幻莫测的2026年,广州买房的一些思考近期可谓利好不断，央行明确表示今年降准降息还有一定空间，相当于提前宣布今年会继续降lpr，其次商业性质物业最低首付比例下调至30%，当然了，再贷款再贴息利率也降下来0.25个百分点。 总结下来就是：继续降息降准将首付，继续刺激市场。 政策出台时间有限，市场暂时未看到明显的效果，但随着年末局部板块的成交回暖，情绪在不知不觉中发生了一些变化。 虽然不知道这种变化会持续多少时间，但是对于很多观望中的买家来说，并不是什么好消息。 行情不好的时候，是买方市场，卖方是被动的。 当行情进入触底反弹的阶段，或者稍微有一些实质性的利好之后，开发商又会处于强势地位，价格没那么好谈了，上车网签的条件也开始收紧。 不信你们看，一旦春节后贴息降息的利好政策正式落地，开发商就会重提收回折扣，涨价这些套路，以旧换新/置换补贴这些额外的服务也会逐渐取消，甚至我们预测会低开的新盘，也会出现一些变数。 二手层面，卖家也会惜售，谈价空间也没那么大了，或者你想买的户型楼层不便宜，只有差楼层才有笋盘。 虽然我对26年市场反弹的速度没有那么乐观，但是在降息，房票，贴息等各种政策加持下，市场和情绪走向，大概率往积极的方向转变。 对于观望中，犹豫中的买家而言，也要思考起来，什么时候上车，到底该选哪里。 一，情绪端：难熬的一年似乎已经过去了？ 我不敢说最坏的节点已经过去，但经过25年这一轮深度调整，二手的卖家可以有泾渭分明的决策了。 如果你面临很大的还款压力，如果你需要卖掉才能置换，果断卖尽快卖，依然是我的建议。 如果你觉得市场接近底部，在非必要的情况下，可以考虑继续持有等风来了——最近一个月过来做咨询的客户，很多我也给出了这样的建议。 既然过去一年深度回调小20%，核心地段一年暴跌30%，看上去最坏的时代已经过去，还不如博一下。 想想看，很多市区的板块都从高位回调了40-50%，从时间点来看，大部份盘都到了差不多16年左右的价格，这样的回撤幅度，已经足够惊人。 如果存量房没有贴息政策，短期内我觉得还有下调的空间，但再像25年那样深度下跌，我觉得不太会出现了。 25年的二手价格，几乎一个月一个价，极度低迷的情绪让一套比一套低，对很多卖家来说，他们根本无法跟上市场的变化，也面临非常艰难的选择——是割肉还是慢慢卖？ 从我们近期接到的咨询和带看客户来看，买家对于二手的价格也接近满意了，也不再出现一年前砍价20%这样夸张的报价了。 卖家的心态也出现变化了，相比高位都跌去4成甚至5成，很多8年前上车的一手业主都要亏本了，再便宜似乎也没有卖房的必要，很多房子都接近以租抵供。 再加上进入26年，各种政策刺激，股市利好，似乎在预示楼市开始进入止跌的阶段。 至少在情绪上，很多卖家已经过了非常恐慌的抛售阶段，价格也跌到了很多买家的预期水准。 二，政策端：继续加码刺激 年初一个很重要的信号是，《求是》那篇新年评述——改善和稳定房地产市场预期。 强调了房地产的金融属性和产业地位，同时也"要求"政策的释放，不要钝刀子割肉，要把政策给到位。 而且在标题里就点出了主旨，重要的是"预期"，大家对经济有信心，对市场有信心，这才是接下来能否彻底筑底的因素。 随后人民银行也明确表态，会继续降准降息，也出台了一系列刺激政策。包括商办物业从5成首付放松到3成，也预示着26年政策会继续/持续加码刺激。 具体到不同的城市，政策会有先后，松紧之分，但这个放松的趋势是很明显的了。 从买入的微观角度而言，目前的上车门槛依然处于历史的低位—— 不需要任何购房资格，1.5成首付（做公积金2成），多套房也可以做首房首贷，利率依然是3%。 接下来大概率还会继续降lpr，这意味着很多存量房利率会突破到2字头。 出了房产证就能交易，不满二的增值税从5.3%也降到了3%，换房退税政策延续到2027年底。 二手契税，140平以内，首套二套都是1个点，140平以上，也就1.5-2个点； 可能很多朋友已经忘记了，就在两三年前，上车交易的门槛依然非常的高： 二套5成首付，利率5字头甚至6字头，贷款审批时间超过半年，首付来源查的非常严格。二手契税也高企，二套全部都是3个点，首套超过90平也要1.5%。 就像我之前说过的，对于观望了两年三年的买家，或者要置换升级资产的朋友，现在就是利于上车的窗口期。 三，新盘二手价差足够大了，各有各自适配的买家 如果是前两年，因为户型的跳跃式升级，新盘的性价比肯定要高很多——同样是110-120平的面积，如果单价差不多的情况下，一个三房一个四房，肯定四房更值得买。 但是从24年底到25年，整个价格体系已经重塑，核心主流板块的价格，出了极少数，二手单价已经比新盘便宜了，在总价上形成了差异。 比如万博，新盘次新盘基本上是4-6万，比如万博悦府基本稳定在5.3-5.8万，旁边的和樾府，低的也有4.4-4.6万，贵的板楼还是能超过5万单价。 但以万科欧泊，珠江铂世湾为代表的刚需刚改盘，单价基本已经到了3万以内，总价基本上只有他们的一半。 比如天河东，辰园湖境，天河都荟包括天河润府，单价能够稳定在4.3-4.7万，甚至板楼会更贵。 周边的二手呢？从保利天汇到牛奶厂再到珠花，已经普遍是3字头的单价，超过3.6万都很难成交。 其实类似的板块很多，荔湾的芳村，白鹅潭，海珠的海珠西，广州大道，白云的嘉禾望岗，同和梅花园，白云湖，再到黄埔的科学城，老黄埔，普遍都是这样的结构体系。 如果二手依然贵过新盘，那这里的二手交易是比较难的，意味着价格还有回调的空间。 整体来看，大部份板块包括珠江新城，都已经是这样的趋势，新盘开始贵了，二手开始有性价比了。 所以我们能看到珠江新城在过去两个月，交易了不少总价超过600万的标的。 在单价方面，珠城12月并没有在11月的基础上继续下滑，到了今年1月份的前半个月，类似保利心语，嘉裕公馆，甚至有稳住继续下行的迹象。 还是以交投量活跃的保利心语为例，去年10-11月份甚至有探到5字头的迹象，但是随着近期交易的火热，16号的成交居然有接近7万单价。 二手虽然被各种嫌弃，但还是有地段优势配套优势，当价格足够合理的时候，依然不缺乏买家去买进这些楼龄15年20年的旧小区了。 举个简单的例子： 700万买万博，买天河东，买海珠西的四房似乎是主流，但是现在有买进珠江新城比较不错的3房2卫，还是有不少非四房需求的买家，会感兴趣的。 到了这个阶段，已经不是谁比谁好的问题了，而是看你需要什么，看你能舍弃什么了。 你可以去远点的板块买户型更好，品质更好的四房，也可以在更核心的位置，选到一个不错的三房两卫，甚至总价还要更低一点。 这大概是今年很多买家需要纠结的问题，曾经这里高攀不上，但是当他跌了40%甚至腰斩的时候，降到你能力范围之内了，是不是也觉得新盘没有那么有吸引力了？ 不过提醒一下，我对于珠城的价格趋势，依然是没有很乐观的。 我有客户也在关注比如保利心语，珠江帝景包括天河公园西门的东方新世界这些比较不错的盘，现在暂时没有了笋盘，但我觉得还是有机会等到的，如果确实没有，那我认为退而求其次选择价格稳定，产品更好的新盘也是没问题的。 这也是我想对很多买家的建议，二手的价格波动比较频繁，也非常考验你对市场的敏感度，包括对成交信息的来源渠道，如果有需求的朋友，可以考虑我们的买房服务，我们站在买方立场，尽量帮你消除信息差。 从选择面来看，核心区二手只是一个选择维度，还有大量的次新盘新盘可以选，既然核心地段的价格到不了，还不如稍微牺牲下位置，去选择那些楼龄新产品好的。 好，简单总结一下当下和未来的形势，这可能是未来两年整个市场的常态： 跌出性价比的二手，开始真正有买家持续入场。 开始陆续交房的新规产品，因为户型品质外立面各方面的提升，会产生溢价，让整个市场的价格形成新的阶层，从而奠定新的价格体系。 新盘也有分化，地段核心配套齐全的标杆盘掌握定价权，后续也不会轻易降价，甚至在某些周期会有结构性的涨价。 位置一般配套不佳或者定价不合理的新盘，卖起来会难一点，甚至还会卖成现房，这也包括某些改善盘的大面积大户型，超过板块的总价约束上限，我认为也是比较难卖的，但是具体名单我就不一一说了，有需要的朋友再交流吧。 至于为什么说这是变幻莫测的一年，因为传闻中的刺激还会正式出炉，广州房票的交易还没有形成很稳定很透明的流程，这会给今年的市场带来一些不确定的变化。 一旦政策落地，房票大面积应用且可以低门槛安全的交易，绝对会给这个市场带来明显的正向反馈，买家和卖家的心态也会发生变化，到时候整个市场也会出现新的格局。 所以我们的选筹上车策略，也要随着政策的出台进行优化升级。 广州买房置换，我能给你提供什么样的服务？ -END- 我是果爸，懂房子也懂育儿，买家立场帮买房，业务覆盖全广州各个区域，一二手不限。 感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。 我尽量站在买家的视角协助你们去考虑自己的买房问题，该不该买，买哪里合适，选新盘还是选二手，建议什么节点上车……你纠结的疑问，我都会给你一个相对客观的解答。 我的文章不贩卖焦虑，不以流量为目的，不推荐大家盲目投资。 如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询，或者考虑我的买房业务。 【以下是我的服务介绍】
