雪日济南市场调研,下雪不上冻/关门吵架/走过时代变迁产品迭代/二手房阅读不同家庭故事/星光三期他又来了今天醒的比较早，一直等待后半夜的雪，以为又是上次那样一觉醒来白雪皑皑，五点多醒来发现外面是水，一场冰雨，地面有点湿滑，短视频平台刷到几个，吐槽提前撒融雪剂，嫌下的雪小的，虾米真是体会到ZF的难处了，真是太难了，你不撒嫌你没有预案没有准备，你撒了还嫌你，横竖都挑你的。 今天虾米早上8点多出门，继续济南地产市场的调研，得到的信息反馈与之前一致，近期二手房成交量很多，几个片区的门店都开了很多单，当然价格还是以200万以下房源为主，市场的脊梁还是刚需自住群体，昨天虾米文章发出后，有朋友说虾米左右摇摆，虾米只想说每隔一段时间的观点，都是一个市场调研的结果，地动仪不能预测但是能尽快的了解发生了什么，做到信息的同步，虾米呢调研二手房信息主要的手段，以比较熟悉的分销门店大区群，开单群调研二手房成交量，这是一个冷热的抽样，另外一个签约中心的量，这个有点粗，另外最重要的就是二手房协会每个月发布的成交数据，官方数据非常可信，里面有每个区的成交量，成交面积均价，宏观展现每个月的数据，美中不足的地方就是更新比较晚，1月底才能看到12月底的数据，不像新房数据每天都能看到。 虾米说二手房成交量火爆，也不是说要涨价或者鼓吹什么，而是最真实的让大家了解市场动向，成交量大的原因很多，年底效应，刚需等待够了，孩子上学要结婚，过年走亲访友省城买房确实有面子等等，虽然现在房子不保值是消费品已经广泛共识，但是居住需求，安全感归属感需求却是广泛存在的，房市类似于股市，也是分各种板块各种个股项目，价格涨跌的先决条件是成交量放量，楼市稳住首先要有大量的成交量，如果成交量大，最起码小区目前的价格是合理的，反之如果一年一个小区卖不出去几套，大家才会螺旋下降，房子就是钢筋混凝土，很多人吐槽不值一万两万建设成本最多值几千，那么他为什么能卖现在的价格呢，因为多年以来大家都在不断的买入啊，就像彩虹门吹气一样，大量的买单就是插入电源的鼓风机，能让彩虹门立住，反之我们过去几年经历的市场是，电源一会开一会短，买单骤减，抛盘多，为了能套现不断的螺旋降价，降价一套插一会电源，彩虹门已经摇摇欲坠。 成交量放量是一个平衡的结果，价格大家认为是合理的，所以出现一个放量，不管以后如何，楼市会插上几个月的电源，彩虹门又立起来了，对于二手房主方面，虾米最近接触的朋友，带看一些二手房了解的情况，低价出清套现离场的很多，比如说一个小区119平出现170万的房子，有很多朋友对这个小区小高感兴趣，突然想来买时，看来看去都是挂牌价200万以上的价格，中介怎么聊，让价幅度也不大，想成交必须有缺钱的房主去挂单啊，现在情况就是这么尴尬。二手房主也在重拾信心，当然说的是不缺钱的群体，缺钱的还得委曲求全，要看手中是什么货，首先要有自知之明。 这一波，二手房主要把握住，预感春节前后能刺激市场的政策，已经知道的，保障房全款收房，卖旧买新补贴，可以预期的有商贷降息，贴息政策，另外就是舆论市场的整饬，构建市场信心，慢慢就会好起来，止跌回稳，没有说涨哈，首先是用成交量稳住价格，稳住现在的对峙平衡线。 新房市场方面，虾米说了静悄悄，是整体的感觉，因为二手房吸流，都在等政策，不过整体表现一般不代表所有盘都不行，隆重推出的项目是中建星光城市，正如大家一致所预期的三期143户型会降价，虽然都在禁止发降价词汇，但是事实就是事实，250多万可以买好楼层，星光各户型板块轮动已经麻了，这个价格确实到位了，两天时间分销就在星光卖了21套。虾米已经快一年没去过星光城市了，说实话，内心感觉很惭愧，因为之前卖过星光城市，虽然不多但内心还是羞愧的不行，还是对中建这个开发商认识不够充分，抱有太多的幻想，虽然说出来可能被人编排，其他人卖了房子说是市场行为，自己无法左右，是购房者自己决定的买，但是我们不进入别人的故事，跟我们无关，我进入了别人的故事还是感觉惋惜惭愧内疚。 本周末表现挺不错的还有高歌猛进的明湖印，海信君安，悦澜山，九宸赋，国誉凤启，国颂天青，凤栖和鸣，未来之境，时光之境，观山隐秀，海通芳华悦府等等，还有很多就不一一点名了，今天跟朋友在车上购房咨询闲扯，当开发商一窝蜂买入土地，库存多时，为了完成任务想完成任务，为了财报好看，就会到630 1230节点时降价，可是开发商不拿地了，陆续吐出清两三年后，你会发现降价的开发商都长记性了，人可以赔一次不能赔第二次啊，干一个买卖不赚钱，谁还彪呼呼的再去进货，购房者脑海中是开发商牺牲小你成就大我，二手房东牺牲首付成就大我，这些年牺牲的人很多，可是慢慢也没有了，尤其是开发商，你看济南拿地的开发商清一色平台公司，平台公司的打发就不一样了，对任务业绩要求很低。 总体市场的观感就是，天气下雪降温，但是雪落到地上，地温还是热的，融化了并没有积雪。 第二个话题是，关起门来吵架，在老家，遇到这样的现象，经常评价这家人真好啊，从来听不见人家吵架打架，结果有个知道底细的人说，人家吵架都是关起门来吵，不让外人听见。济南楼市最近几年，不像虾米写公众号的前几年了，质量问题维权问题日趋走向关起门来，不过也确实这些年质量明显提升太多了，质量问题维权问题大多数趋向于优化提升，或者一些小问题，虾米了解的一些问题比如 外立面要求提升到干挂铝板，半封闭阳台害怕不统一封闭影响美观，销售讲解中的误解，比如指错了楼层，还有什么不是所有卧室都有网线口，要求车库顶都装修加格栅，开发商给新业主送车位券不乐意，新风系统要求增配，降价维权，个体化案例质量问题，比如丁子山北那个项目漏水还是打错空洞，为了掩盖问题遮住了，最终被发现了，开发商为了遮挡业主的标语还把房子用围挡遮住，哈哈哈，特别有意思，另外像兴隆的项目新项目遮挡开发商老项目的视野采光，虽然合规但是不合理，老业主去开发商还用洒水车大冬天故意撒水，另外还有一些装修收房问题，常刷抖音才能刷到，还有开发商车位只卖不租问题，各种声讨开发商黑心，还有容积率问题，遮挡问题，还有嫌自己楼下有车棚的，嫌小区不让进电动车的等等还有很多。 特别差劲的项目还有，但是明显比七八年前那一波少多了，各项目品质提升挺好的，不排除个别项目个别现象说话不能说的太满了，另外一个问题呢，现在业主维权也是投鼠忌器了，尽量关起门来谈，不太想让媒体发酵，影响自己项目的形象，影响房价，而且还比较介意别人写，自己的孩子自己可以骂，别人你来评价就不行，而且吧现在看热闹的居多，你发出来，别人不会同情你，声援你更多的是戏谑嘲讽，嘲笑你为什么买这里，自己买的哪里自己多有眼光，买房有罪出问题活该那种理论，人心已经不古了，干嘛再受辱一次。 最近去看了不少老项目，真是感受颇深的是经历时代的变迁，看的是几个老项目，小区的位置，容积率，环境是真的好，但是一进小区，就有点年代剧的感觉，外立面不好看，窗户小不好看，一进楼道黑咕隆咚，电梯间也不明亮，没啥装修，进了房子里层高窗户户型，优缺点非常明显，时间过得太快了，其实就是八九年，真的是恍若隔世，如同我们已经用智能手机，突然给你一个彩屏手机，开惯了电车，突然给你一辆10年前的手动挡油车一般，这种老项目有自己无法复制的容积率，地理位置，楼间距，山景环境，同时也有自己无法改变的人群固化，各种属性落后，喜欢就好。 虾米常喜欢看砍价视频，最近也开始带看二手房，其实并不是看砍价，主要是读到每一个家庭的个人故事，人世间都有喜怒哀乐，各种家庭故事，有时候很让人唏嘘，同时也能接触到职场人文地域婚姻教育，各个领域都会有不同的感悟，可能虾米太八卦了，喜欢听各个家庭的故事，人无完人，虽然我们都很自以为是，爱评论区对人家评头论足，真到自己身上也会犯错，就像我们读历史的各种君王，一代明君距离昏君就差一件错误的决定。 带看二手房，也会接触不同的人，真是人群固化也是一件很可怕的事，带看了一个小区，电梯门一看，我勒个去，对门邻居摆满了楼道各种车子废品，鞋架，楼道都被他家占领了，步梯间也都占领了，带看都让人情何以堪，关键这个小区不止这一家，现在虾米都双手支持购买独立电梯厅的房子了，生不起这个气啊，我自己的楼梯间可以乱放，但是我不想让别人来乱摆给我看，甚至侵占我的领地。 另外给卖二手房的朋友一个建议吧，收拾的家里确实要利索点，打扫下卫生，这个整洁度也是一个亮点的，第一印象很重要。 好了，如果大家对新房二手房感兴趣，欢迎加入虾米的讨论群团购群，想买房提前联系虾米，亲自带看。 想看房的朋友提前联系虾米，加群私信或者加VX号码 zqshiyang。 周末看房提前加我预约了，提前一两个小时说哈，需要提前报备电话，再赶过去。 各项目均开始了自己的年底业绩冲刺，想了解各个想成交价 ，加群加群。 看房之前提前联系虾米，地球号 zqshiyang。
