- 政策出台背景与核心内容：介绍商业用房市场的高库存现状及政策具体调整内容，使用数据和表格对比说明。
- 政策动因与战略意图：分析政策出台的多重目标，包括去库存、改善企业现金流和促进经济复苏。
- 市场影响分析：评估政策对购房者、房企、金融机构和租赁市场的多方面影响，使用表格汇总效果。
- 潜在风险与挑战：指出政策执行中可能出现的区域分化、金融风险等问题。
- 投资策略建议：针对不同投资者类型提供差异化的投资建议和关注领域。
- 结论与展望：总结政策信号意义并预测未来可能的政策方向
1 政策出台背景与核心内容
2026年1月15日，中国人民银行副行长邹澜在国新办新闻发布会上的宣布，标志着商业用房市场迎来了近十年来最重要的政策调整。中国人民银行将会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从原来的50%或更高统一下调至30%。这一政策调整旨在应对当前商业用房市场面临的严峻挑战，特别是高库存压力。根据国家统计局数据，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积高达1.4亿平方米，两者合计待售面积接近2亿平方米，创下历史峰值。
商业用房市场长期以来执行较为严格的信贷政策，绝大多数城市此前普遍执行50%的首付要求，部分银行或特定项目甚至要求60%或更高。这种高首付政策源于两个核心考量：一是商业用房的经营性属性决定了其风险较高；二是防范市场炒作行为。然而，当前市场环境已发生根本性变化。根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析，目前商业用房市场"炒作已经完全退去，从商业经营的角度看过剩已成定局"。各地普遍面临着在售商业用房库存高企的困境，去化周期普遍在30个月左右，部分城市甚至高达50-70个月。
政策核心调整内容：
- 首付比例下调：商业用房（含"商住两用房")购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%
- 因城施策保留：各省级分行和监管局可根据当地实际情况，在全国统一标准基础上自主确定辖区内的首付比例下限
- 适用范围：政策覆盖商铺、写字楼、酒店、商业综合体等多种商业物业类型
表1：商业用房首付政策调整前后对
| 项目 | 调整前 | 调整后 |
|---|---|---|
| 最低首付比例 | 50%-60% | 30% |
| 政策性质 | 各地差异较大 | 全国统一标准 |
| 贷款期限 | 通常不超过10年 | 未明确调整 |
| 适用范围 | 不含商住两用房 | 包含商住两用房 |
这一政策调整使商业用房市场与住宅市场的政策环境更加协调。回顾2024年5月，住宅市场首付比例已下调至首套15%、二套25%，而商业用房市场直到现在才迎来实质性松动，反映了政策层对房地产市场结构性失衡问题的精准应对。
2 政策动因与战略意图
此次商业用房首付比例下调并非孤立事件，而是当前房地产政策组合拳的重要组成部分，其背后蕴含着多重战略意图。理解这些深层动因，有助于我们把握政策走向和未来市场演变。
2.1 直接缓解库存压力，改善房企现金流
商业用房在房地产企业库存商品房中占比约20%到30%，由于去化缓慢，其一直是企业资金回笼的堵点。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，高企的商业库存不仅沉淀了大量资金，也对区域房地产市场健康发展构成压力。首付下调将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况。特别是在当前房地产企业普遍面临融资困难的背景下，加速商业用房去化将成为改善房企财务状况的重要途径。
以深圳市场为例，深圳中原研究中心数据显示，2025年深圳商务公寓成交面积同比大幅下滑45.3%，创十年新低。商办方面，戴德梁行数据显示，2025年深圳写字楼新增供应量71.2万平方米，全市甲级写字楼存量升至908万平方米，平均租金下滑11.7%至每月每平方米149.4元。未来四年，还有超500万平方米的计划供应，整体去化压力明显。在这种情况下，政策干预的必要性凸显。
2.2 响应中央层面"盘活存量"的指导方针
2025年中央经济工作会议强调要"盘活存量"，商办物业是房地产存量提效的重点领域。特别是通过"商改住"推进闲置类商办更好用于保障房，更是政策推动的重要方向。首付比例降低，结合银行对保障房的贷款利息优惠等政策，能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构。
近年来，热点城市的机构或投资者，投资商办并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿明显增强。此次首付比例下调，为存量商业物业的盘活提供了金融支持。李宇嘉指出，这不仅有利于激活置业需求，盘活二手挂牌或在售存量，更重要的是，有利于盘活存量商业住房做保障性租赁住房或长租公寓，从金融角度支持那些着眼于长期经营的盘活和改造。
2.3 与经济复苏和消费升级协同发力
商业用房市场的活跃度与实体经济紧密相关。商铺需求受餐饮、零售等消费活跃度的影响，写字楼的租赁与销售则和服务业与商务活动相关。随着当前消费市场逐步走强、服务业持续复苏，对商业空间的需求客观上有所增加。降低首付门槛，将有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域，促进商业活动空间的扩充与升级。
值得注意的是，政策出台时机选择精心。2026年初发布此政策，与个税退税、住房品质提升等举措形成组合拳，共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号。这有利于稳定市场预期、防范结构性风险，同时也为全年经济稳增长目标提供支持。
2.4 引导资源优化配置，促进REITs市场发展
商业地产存量积压问题本质上是一个资源配置效率问题。58安居客研究院院长张波指出，首付比例下调可引导资源向更有效率的领域和项目流动。一些位置不佳、运营不善的商业地产项目，可能因政策刺激迎来新的投资者或经营者，通过重新规划、改造和运营，实现资源的优化配置，提高商业地产整体利用效率。
此外，这一政策间接有助于促进REITs（不动产投资信托基金）的发展壮大。通过降低首付门槛激活交易市场，再通过改造提升使存量商业用房产生持续、稳定的租金现金流，这正是发行REITs的核心前提。资产上市后，既为投资者提供了分享收益的金融产品，也为运营方提供了资金回笼、投入再循环的途径，形成良性循环。
3 市场影响分析
首付比例下调政策将对商业用房市场产生多维度、深层次的影响。从购房者到开发商，从租赁市场到金融领域，这一政策将重塑商业地产市场的生态格局。
3.1 对购房者和投资者的影响
购买门槛显著降低是政策最直接的影响。以上海一套价值200万元的商住两用房为例，按原50%首付比例计算需支付100万元，调整后按30%比例仅需支付60万元，首付资金减少40万元，降幅达40%。这种大幅度的门槛下降，将有效释放被高首付抑制的购房需求，尤其对以下两类群体产生积极影响：
- 中小商户和初创企业：对于需要经营场所的资金敏感型群体，首付下调具有直接激励作用。他们可以以更低的初始资金获得经营场所，同时实现资产保值与经营稳定性的双重目标。
- 长期投资型买家：对于寻求资产多元化配置的投资者，降低首付提高了商业用房的投资吸引力。开源证券房地产团队认为，此举将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场。
然而，需求释放程度可能因区域而异。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟强调，由于市场投资意愿低迷，"仅部分促销力度大、投资回报率清晰的产品受关注"。2025年，深圳公寓市场呈现两极分化：成交面积下滑45.3%，但均价大幅上涨33.6%，购买力向核心区极致集中——南山、福田成交套数激增超4倍。这表明政策受益者将主要是核心区位、具备明显综合优势的项目。
3.2 对房地产开发企业的影响
对房企而言，此政策首要影响是加速库存去化，改善现金流状况。商业用房在房企库存商品房中占比约20%到30%，由于去化缓慢，其一直是企业资金回笼的堵点。首付下调将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况。
此外，政策为房企提供了存量物业盘活的新路径。近年来，不少城市已经出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等。例如，上海提出"分区分类兼容"策略，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态；武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助优惠；长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅等。首付降低结合这些政策，为房企转型升级提供了更多可能性。
然而，房企仍需警惕结构性风险。特别是在供应过剩严重的区域，即使首付降低也难以根本改变市场供需关系。李宇嘉指出，"考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低"。这意味着房企应抓住政策窗口期，积极去化库存，而非盲目乐观。
3.3 对金融机构的影响
对银行等金融机构而言，此政策既带来业务机遇，也伴随风险挑战。业务规模扩大是直接利好，首付降低将吸引更多购房者申请商业用房贷款，增加银行信贷投放规模。同时，政策明确支持商业用房市场，降低了银行对此类贷款的政策不确定性。
然而，风险管控压力也随之增加。相对于住宅房地产，商业用房的价值更易受经济周期、区域商业活力等因素影响，波动性更大。银行需加强风险评估能力，特别是在商业用房空置率较高、租金下行的背景下，确保贷款发放审慎合规。
此外，商业用房贷款的竞争力问题值得关注。开源证券房地产团队指出，"相对于住宅的按揭抵押贷款，商办类房地产的贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势都很显著；且商办类房地产的税费成本较高"。即使首付比例下调，商业用房贷款在利率、期限等方面仍处于劣势，银行可能需要进一步优化产品结构，提升市场竞争力。
3.4 对租赁市场和保障性住房的影响
政策将间接促进租赁市场发展，特别是长租公寓和保障性租赁住房领域。李宇嘉分析认为，下调首付比例有利于盘活存量做保障性租赁住房或长租公寓，并且可以从金融角度支持存量物业盘活和改造。这体现在两个方面：
- 扩大租赁房源供给：降低购买门槛将吸引更多机构投资者购买商业用房并改造为租赁住房，增加市场供应。
- 提升租赁品质：存量商业用房的改造升级往往伴随设施完善和服务提升，有利于提高整体租赁市场品质。
值得注意的是，商业用房改造为租赁住房的政策环境正在不断优化。以上海为例，2025年发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》提出，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能。这种功能兼容策略为商业用房提供了更多转型路径，降低空置风险。
表2：商业用房首付下调政策的多维度市场影响
| 受影响主体 | 短期影响 | 长期影响 |
|---|---|---|
| 购房者/投资者 | 购买门槛降低，需求释放 | 投资决策更注重项目基本面和区位价值 |
| 房地产开发企业 | 加速库存去化，改善现金流 | 促进业务模式转型，从开发销售向运营持有转变 |
| 金融机构 | 信贷业务规模扩大 | 风险管控压力增加，产品创新需求提升 |
| 租赁市场 | 租赁房源供应增加 | 租赁产品多样化，品质提升 |
4 潜在风险与挑战
尽管商业用房首付比例下调政策有望激活市场，但我们作为经济观察学者和投资分析师，必须清醒认识到其中蕴含的多重风险与挑战。投资者和市场参与者应对这些风险有充分认知，以做出审慎决策。
4.1 区域市场分化加剧的风险
商业用房市场本质上是一个高度区域化的市场，不同城市、不同区位的商业用房面临完全不同的市场环境。政策效果因此可能出现显著分化。以上述提到的深圳市场为例，即使在同一城市内，核心区域与非核心区域的商业用房市场也呈现冰火两重天。2025年，深圳公寓市场成交面积同比大幅下滑45.3%，但均价却大幅上涨33.6%，背后是购买力向南山、福田等核心区的极致集中。这种分化意味着，首付下调政策可能主要惠及一线城市和强二线城市的核心区域，而对广大三四线城市及非核心区域的商业用房去化影响有限。
区域性分化的深层次原因在于经济活力和人口增长的差异。商业用房的本质价值源于其经营收益能力，而经营收益与经济活跃度、人口密度、消费水平等因素直接相关。在当前经济转型背景下，不同区域的经济活力差异明显，导致商业用房需求结构性失衡。投资者需警惕那些供应过剩、需求不足区域的商业用房项目，即使首付降低也难以改变其基本面的弱势。
4.2 政策传导机制可能受阻
虽然中央层面出台了首付下调政策，但实际执行效果取决于多重要素，政策传导机制可能面临阻碍。首先，各省级分行和监管局可根据当地实际情况，在全国统一标准基础上自主确定辖区内的首付比例下限。这意味着不同地区的实际首付要求可能存在差异，一些库存压力大的地区可能进一步下调首付比例，而其他地区可能保持相对谨慎。
其次，也是更重要的，商业银行作为贷款主体，可能基于风险考量对商业用房贷款保持审慎态度。开源证券房地产团队指出："相对于住宅的按揭抵押贷款，商办类房地产的贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势都很显著；且商办类房地产的税费成本较高"。在当前商业用房空置率较高、租金下行的背景下，银行可能通过提高利率、缩短贷款期限、严格审批标准等方式来对冲风险，从而削弱首付下调的政策效果。
此外，商业用房市场的其他限制政策也可能影响首付下调的效果。例如，北京作为对此类房产调控最严格的城市，在2017年发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办项目的用途进行严格管控。这类政策使得北京商办市场陷入"冰封"，个别商办类小区在政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90%。首付下调若能配合这类限制政策的松动，将形成"信贷支持+资格放开"组合拳，产生更好效果。
4.3 金融系统风险不容忽视
商业用房首付比例下调虽然有助于激活市场，但也可能引入新的金融风险。商业用房的价值波动性通常高于住宅，当经济下行时，商业用房价格可能出现更大幅度的下跌。若贷款比例过高，一旦市场出现调整，可能导致抵押物价值低于贷款余额，引发系统性风险。
历史经验表明，商业地产周期往往与宏观经济周期高度相关，且波动幅度更大。在当前商业用房待售面积接近2亿平方米的背景下，市场需要较长时间消化库存。如果在此期间经济出现波动，商业用房价格可能面临进一步下行压力，从而威胁金融稳定。
银行体系对此类贷款的风险定价能力面临考验。商业用房贷款的风险特征与住宅贷款存在显著差异，其还款来源主要依赖于商业经营收入，而非借款人的工资收入。这对银行的风险评估能力提出了更高要求。若银行缺乏有效的风险评估和定价能力，可能无法准确识别和定价商业用房贷款的风险，导致风险积累。
4.4 市场基本面改善有限的风险
首付下调降低了购买门槛，但并未从根本上改变商业用房的基本面因素。商业用房的实际价值最终取决于其产生现金流的能力，而这又与经济景气度、商业模式变迁、区域人口流动等因素密切相关。
当前商业用房市场面临的一个深层挑战是商业模式变革带来的冲击。电子商务的蓬勃发展改变了许多传统零售业态，减少了对实体商铺的需求。远程办公模式的兴起也可能长期影响对写字楼的需求。这些结构性变迁意味着，部分类型的商业用房可能面临长期需求不足的问题，单靠金融政策调整难以根本解决。
此外，商业用房市场的供需失衡问题需要时间消化。戴德梁行数据显示，2025年深圳写字楼新增供应量71.2万平方米，虽净吸纳量同比大增59.6%至26.4万平方米，但全市甲级写字楼存量却升至908万平方米。未来四年，还有超500万平方米的计划供应。这种供应过剩局面非单一政策所能逆转，需要结合规划调整等手段从源头控制供应。
5 投资策略建议
基于对商业用房首付下调政策的全面分析，我们为不同类型的投资者提出以下差异化投资策略，以期在把握机遇的同时有效管理风险。
5.1 对个人投资者的建议
对于个人投资者而言，商业用房门槛降低提供了资产配置的新选择，但需遵循谨慎原则，重点关注以下投资方向：
- 核心区位稀缺资产：优先考虑一线城市及强二线城市核心区域的商业用房，这些项目具有更强的抗风险能力和价值稳定性。如深圳的南山、福田等区域，尽管市场整体下滑，但核心区域成交依然活跃。选择标准应注重：交通便利性、人流量、周边商业生态成熟度等因素。
- 功能兼容性强的物业：选择那些适合功能转换的商业用房，如可改为长租公寓、创意办公、体验式商业等新兴业态的物业。上海提出的"分区分类兼容"策略值得参考，这类物业具有更强的适应性，能根据市场变化调整用途，降低空置风险。
- 小户型低总价产品：总价较低的小户型商业用房流动性更强，风险更可控。尤其对于初次投资商业用房的个人投资者，应从小规模项目入手，积累经验后再考虑更大规模投资。
个人投资者需谨慎避开以下类型商业用房：位于供应过剩区域的大型商业综合体、业态单一且调整困难的物业、以及远离消费人群的偏远项目。此外，投资者应充分认识到商业用房与住宅在持有成本、交易税费等方面的差异，做全面的投资回报测算。
5.2 对机构投资者的建议
对于机构投资者，首付下调政策结合当前市场环境，提供了多种战略投资机会：
- 存量资产并购改造机会：当前是收购存量商业用房并进行功能升级的良机。机构投资者可重点关注那些因资金链紧张而急于出售的优质项目，通过收购改造提升资产价值。特别是适合改为长租公寓、联合办公、特色商业等新兴业态的物业，具有较大增值潜力。
- REITs资产储备布局：商业用房首付降低为REITs市场发展创造了条件。机构投资者可前瞻性布局适合未来发行REITs的优质商业物业，尤其是能产生稳定现金流的长租公寓、产业园、数据中心等新型商业地产。李宇嘉指出，通过改造提升，存量商业用房得以产生持续、稳定的租金现金流，这正是发行REITs的核心前提。
- 城市更新配套投资：结合城市更新趋势，投资那些与城市功能提升相匹配的商业用房项目。例如，随着轨道交通延伸、新城区建设而具有发展潜力的区域商业中心。这类投资具有长期增值潜力，能与城市发展协同共生。
机构投资者应充分发挥其规模优势、专业优势和资金优势，采取主动管理策略，通过重新定位、业态调整、运营提升等手段挖掘资产价值，而非简单依赖市场整体上涨获利。
5.3 对开发企业的建议
对房地产开发企业而言，政策提供了库存去化的窗口期，但也要求其调整业务模式：
- 差异化产品定位：在新增商业用房开发中，避免同质化竞争，寻求差异化定位。可结合消费升级、产业升级趋势，开发主题商业、体验式商业、产城融合等创新业态。严跃进认为，随着当前消费市场逐步走强、服务业持续复苏，对商业空间的需求客观上有所增加，这为创新业态提供了空间。
- 销售与持有平衡：利用政策窗口期加速库存销售，回笼资金；同时选择性持有核心区位优质物业，通过运营提升实现资产长期增值。销售与持有的合理平衡有助于优化资产结构，适应房地产发展新模式。
- 跨界合作盘活存量：与专业机构、互联网平台、内容运营商等跨界合作，共同盘活存量商业用房。如将商业用房改造为长租公寓、创新工场、体验中心等新业态，通过专业分工实现价值重构。
开发企业需认识到，单纯依靠开发销售的传统商业模式已难以为继，向"开发+运营"转型是必然趋势。首付下调政策提供了转型缓冲期，企业应积极把握这一机会，加快业务模式创新和组织能力建设。
表3：不同投资者类型的商业用房投资策略重点
| 投资者类型 | 短期策略 | 中长期策略 |
|---|---|---|
| 个人投资者 | 关注核心区位小户型产品 | 选择功能兼容性强的物业，适应未来变化 |
| 机构投资者 | 并购改造存量优质资产 | 布局REITs资产储备，参与城市更新 |
| 开发企业 | 利用窗口期加速去化 | 向"开发+运营"转型，平衡销售与持有 |
6 结论与展望
商业用房购房贷款首付比例下调至30%的政策，是当前房地产政策精准化、细分化的重要标志。这一政策并非简单刺激市场，而是基于当前商业用房市场高库存、高空置率的现实困境，推出的针对性解决方案。其核心目标在于激活交易、盘活存量、改善房企现金流，并与消费复苏、服务业升级形成政策协同。
从政策效果预测，短期内首付下调将刺激需求释放，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用。市场交易活跃度将有所提升，有助于缓解房企资金压力。但中长期看，商业用房市场的根本性改善仍需依赖于经济复苏、消费增长和商业模式创新等基本面因素。区域分化、业态分化将更加明显，核心区位、功能兼容性强的商业用房将保持相对稳健，而非核心区域、业态单一的项目仍面临较大挑战。
展望未来，我们认为商业用房市场政策仍存在进一步优化空间。一方面，如李宇嘉所言，"考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低"。另一方面，单一的首付调整难以解决商业用房市场的所有问题，需要多措并举形成合力：
- 金融政策协同：在首付调整基础上，优化商业用房贷款的利率、期限等条件，提升产品竞争力
- 规划政策调整：从供应端控制新增商业用地出让，避免供需失衡进一步加剧
- 用途管制放宽：推广上海"分区分类兼容"经验，允许商业用房根据市场需求灵活调整用途
- 税费政策支持：适当降低商业用房交易和持有税费，提升投资回报率
作为经济观察学者和投资分析师，我们建议市场参与者以理性态度看待这一政策。投资者应摒弃投机心态，基于长期价值而非短期套利做出决策；开发商应利用政策窗口积极优化资产结构，推动业务模式转型；政策制定者则需关注政策执行效果，准备好进一步应对措施。只有在各方共同努力下，商业用房市场才能实现真正意义上的健康可持续发展，为中国经济高质量发展贡献应有力量。
