2025年泰国房地产整体表现，以及2026年的趋势，一句话概括就是：
市场没有全面回暖，而是明显“分化”了。
有的板块在狂奔，有的板块在咬牙。
一、超豪宅：卖得比想象还快
先说最不缺钱的那一群人。
超高端豪宅（Ultra Luxury），2025年可以用一句话形容：
卖得比开发商预期还快。
大曼谷和普吉岛
新项目持续推出
曼谷特别火的区域集中在：
Bangna、Ramintra 高速沿线、Pattanakarn、Krungthep Kreetha
这里的共同点只有一个：地段+圈层都很明确
2025年市场上，新推出的单套售价超过 1亿泰铢的豪宅数量明显增加，而且——市场真的接得住。
展望 2026年，本地市场判断：
豪宅市场仍能继续增长
竞争主要来自上市的大型地产集团
小玩家基本陪跑
一句话：钱多的人，依然不缺房子买。
二、曼谷公寓：不是不卖，是先踩刹车
2025年曼谷公寓市场的关键词只有一个：谨慎。
不是不做，而是：
先控风险
不急着冲量
为 2026年核心地段豪宅公寓大战 做准备
2025年竞争最激烈的，不是市中心，而是城市外围 + 在建地铁线，尤其是：
橙线：Ramkhamhaeng – Lamsali
黄线：Lat Phrao – Srinakarin
粉线：Ramintra 路段
这些区域的逻辑很简单：地价还没彻底飞，但未来有故事。
而真正“刷存在感”的，是市中心。
2025年，Sukhumvit 区出现了售价 100万泰铢/㎡ 的新公寓，
瞬间引爆市场讨论。
但问题也很现实：
地价太贵
开发商的成本在不断增加
所以你会看到一个变化：
2026年，更多项目会绕开最核心点位，往周边延伸。
超豪华公寓：越少越值钱
一个很有意思的现象是：
One Floor One Unit
单栋、少户、极端私密
这种“卖得不一定慢但一定卖得贵”的产品，反而持续受到高净值买家的追捧。
同时，单价超过 35万泰铢/㎡ 的公寓，被认为是 2026年最值得盯的细分市场。
热门区域包括：
Sukhumvit 前段
Silom–Sathorn
Ploenchit–Witthayu
Ratchadamri–Lumpini
在土地极度稀缺的情况下：
40–50万泰铢/㎡ 会越来越常见
再往上推到 100万泰铢/㎡，并非空谈
三、写字楼：老楼真的不能再躺平了
写字楼市场，说一句实话：2026年不好混。
截至 2025年第四季度：
写字楼总供应：1047.8万㎡
年增幅：1.79%
整体出租率：86.13%（略降）
问题不在“没人租”，而在：
新楼太多，租户开始换口味了。
你会看到这些现象：
电商、金融、共享办公是主力租户
从贵的搬到便宜的
续租但缩面积
而真正的压力在后面：
未来2年（到2027年）还有大量新写字楼要完工。
这直接导致：
一些项目延迟施工
一些干脆按下暂停键
业主同时面对：
空置率上升
租金谈不动
超过 15年楼龄 的写字楼，基本只有一条路：改。
怎么改？
做更大的公共空间
把部分楼层改成 Rooftop Bar
做绿色建筑、节能认证
拼体验，不拼面积
2026年，Rama 4 + Lumphini 周边，被认为是写字楼最有竞争力的区域。
四、工业地产：外资是真金白银在投
如果说哪个板块最稳，答案几乎一致：工业园区
截至 2025年底：
新签仓库/工厂租约：超过 30万㎡
工业园土地成交：超过 6500莱
（1莱≈2.4亩）用地企业：180多家
90%以上的交易集中在 EEC 三府：
春武里
罗勇
北柳
而EEC区域90%以上集中在春武里和罗勇府。
主要买家是 外资制造业，尤其是 EV 产业链。
接下来进来的，很可能是大量配套企业进入：
汽车零部件
电子元件
医疗设备
食品加工
包装产业
同时，定制化（Built-to-Suit）和 Warehouse Farm 的需求持续走高。
这方面黎叔早在2023年底就开始实践了，目前我的三江产业园已经正式实现满租运营。
五、零售地产：不混合，就被淘汰
零售地产已经不讲“商场”了，讲的是：混不混。
2025年最明显的趋势是：
大型市中心 Mixed-use
社区型商业
写字楼配套商业
空出来的铺位，被国际品牌迅速填上，尤其是：
餐饮
服装
消费品牌
但竞争已经进入红海：
地产商拼体验
拼设计
拼线上线下一体化
消费者这边也很现实：
花钱更谨慎
但健康、安全、体验，愿意付钱
截至 2025年第四季度：
曼谷零售总供应：906.1万㎡
出租率：84.19%
2026年新增供应：34.7万㎡
2027年再加：15.8万㎡
六、酒店：人少了，房价反而回来了
2025年，游客数量确实下降：
前11个月外国游客：2960万人
同比减少：7.25%
但重点是：酒店赚钱能力反而回升了。
高消费游客排名前五：
马来西亚
中国
印度
俄罗斯
韩国
加上：
政府支持
政治环境稳定
国际活动回归
平台流量加持
截至 2025年第三季度：
曼谷酒店客房：109,439间
总供应增长：8.3%
房价已接近疫情前水平
Luxury 酒店恢复最快
Dusit Thani 的回归，也被视为一个重要信号。
一句话总结
2026年的泰国房地产，不是全面反弹，
而是：
? 有钱的继续快跑
? 中段的拼转型
? 跟不上的，被市场逼着改变
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