本研究通过对佛山市顺德区容桂街道多个典型案例的深入分析，确认佳兆业金域花园打破了常规的筹备周期，从筹备到正式备案仅耗时约9个月，确立 了“最快筹备记录”；
而印玥万璟作为新建小区，凭借“交付即筹备”的先发 优势，有望刷新“从收楼到成立”的绝对时间记录。
在治理成效方面，凯蓝名 都通过司法途径追回414万元公共收益，展现了最强的维权力度与财务回报。 研究发现，容桂街道业委会呈现出“筹备周期短、治理动作快、资金效益 高”的鲜明特征，但也面临着内部管理冲突、法律诉讼拉锯及财务分配敏感性 等共性挑战。
1.研究背景与容桂业委会生态现状
佛山市顺德区容桂街道作为制造业重镇，其城市化进程中伴随着大规模的商品 房开发。近年来，随着业主法治意识的觉醒和对居住品质要求的提升，该区域 的业主自治运动进入了活跃期。根据2025年6月的相关调查数据显示，容桂街 道是佛山市业主自治的“天花板”，不仅活跃着民间组建的“容桂业委会联 盟”以实现资源共享，更是全市物业费下调的典型案例集中地，涉及凯蓝名 都、佳兆业金域花园、 碧桂园凤凰湾等多个标杆项目“。
当前，容桂街道的小区治理生态呈现出“百花齐放”与“冰火两重天”并存的局面。一方面，以碧桂园凤凰湾为代表的大型社区集群化成立，形成了规模效 应；另一方面，如佳兆业金域花园、凯蓝名都等小区，通过高效的组织运作， 在短时间内实现了从“被动接受管理”到“主动行使权力”的转变。这种活跃 度不仅体现在业委会的成立数量上，更体现在其介入小区治理的深度上，包括 物业费谈判、公共收益追讨、起诉物业侵权等高烈度的博弈行为"。
然而，行政环境的差异对业委会的生存状态有着决定性影响。与顺德区龙江镇 的全程支持、流程简化形成鲜明对比的是，容桂街道的业委会在成立过程中往 往需要面对更为复杂的利益博弈，特别是与开发商和前期物业公司之间的冲 突。尽管如此，容桂街道通过街道办事处、社区居委会的介入指引，以及民间 力量的推动，依然形成了一套相对成熟的运作模式，为本研究提供了丰富的样本数据⑴⑵。
2.业委会筹备与成立周期的实证分析
本章将重点剖析不同小区在业委会筹备过程中的时间节点，通过对比“筹备耗 时”与“收楼时间差”，甄选效率最高的典型案例。
2.1凯蓝名都：从长跑中积累的效率
凯蓝名都小区的业委会成立之路具有典型的“厚积薄发”特征。虽然其最终完成备案的时间为2023年7月，但这并非筹备周期的终点。而是维权行动的起点。 根据档案记录，凯蓝名都的首次业主大会筹备组
早在2013年5月13日便已成立 。这一时间点距离备案成立的2023年7月，中间跨越了约10年的时间跨度。 这表明，该小区经历了漫长的酝酿期、多次尝试以及可能的失败或搁置。然 而，在2023年进入冲刺阶段后，该小区展现了极高的执行效率：从2023年5月 28日业主大会表决通过，到2023年7月5日完成街道办备案，仅用时不到两个 月。 尽管凯蓝名都不具备“最快筹备”的特征，但其“激活”过程的高效为老旧小 区的自治提供了参考范本。
2.2 佳兆业金域花园：9个月打破常规的“最快筹备”
佳兆业金域花园 (又称金域天下）是本研究中确认的“筹备耗时最短”的小 区。其筹备工作始于2023年的下半年，而正式完成备案的时间节点非常明确。
根据多方信息交叉验证，佳兆业金域花园业主委员会于2024年3月5日正式成 立并完成备案，备案编号为20，有效期从2024年2月7日至2029年2月6日151617。 资料显示，该业委会的筹备工作历时九个月。
常规流程中，组建筹备组、申请清册、拟定议事规则、发布候选人、组织线 上或线下投票、计票及公示，通常需要经历繁琐的行政和法律程序，往往耗时 一年甚至更久。佳兆业金域花园在短短9个月内完成这一系列动作，主要得益 于以下因素:
1.高层介入与指引：早在2020年，容桂国土水利局便已介入指导该小区的筹建工作他详细介绍了流程，这为后续的快速启动奠定了基础。
2.明确的法律依据：针对筹备组成立、清册获取等关键堵点，该小区可能采取 了更为坚决的法律行动，如投诉至区建设局等方式突破僵局。
3.资金与人力投入：在筹备期间，业委会便已 展现出强大的资金运作能力，这 为聘请专业人士或进行宣传动员提供了物质保障。
2.3 碧桂园观澜苑：大户型社区的筹备样本
碧桂园观澜苑的案例展示了非典型社区（如大户型、别墅或类别墅）在成立业 委会时面临的特殊挑战，其筹备周期相对较长。
该小区的筹备工作于2023年11月29日启动，筹备组成员公示及宣传活动持续 至12月。然而，筹备组的第一次正式会议直至2024年9月27日才召开。这意 味着，仅筹备组的组建和磨合就耗时近9个月。
随后的选举投票于2025年1月14日开始，结束于2月27日，公示期至4月3日。 最终的揭牌仪式定于2025年5月25日
观澜苑的案例表明，大户型社区由于业主基数相对较小，但沟通成本高、利益 诉求分散，导致“双三分之二”（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人 数占比三分之二以上的业主参与表决）的门槛极难突破。其从启动到成立跨越 了从2023年到2025年的两年时间，属于典型的“长周期”案例。
2.4 印玥万璟：冲击“从收楼到成立”最短记录
印玥万璟府（推广名：印玥万璟）作为容桂街道的较新楼盘，展示了 “时间记 录”的另一种算法——“从收楼到成立”的绝对时间。
该小区于2026年1月17日便公布了经容桂街道办事处盖章确认的《首届业主大 会筹备组成员名单》。这一动作标志着在业主收楼后极短的时间内，筹备组 即已完成组建并获得官方认可。
如果该小区能按照常规流程在后续6个月内完成选举和备案，其从收楼到成立 的总时长将有望大幅低于佳兆业金域花园的9个月记录，成为容桂街道新的效 率标杆。这主要得益于开发商在建设阶段的配合以及筹备组的前置介入。
表1容桂街道典型小区业委会筹备与成立周期对比表
格说明：从表中数据可以看出，佳兆业金域花园在常规筹备流程下创造了9 个月的最短记录。而印玥万璟在“交付即筹备”模式下展现了极快的启动速 度。凯蓝名都虽然备案快，但属于长期筹备后的爆发。观澜苑则代表了复杂社 区的常态周期。
3.治理成效与资金效益深度剖析
业委会成立的快慢并非唯一指标，其成立后的治理成效，特别是对公共收益的 管理与分配，是衡量“含金量”的关键标准。
3.1凯蓝名都：414万元的胜利
凯蓝名都业委会在成立后，迅速将矛头对准了前期物业公司侵占的公共收益。 经过一审、二审，最终佛山中院终审判决物业公司返还业主413.98万元叫。
这一数额在容桂街道的小区治理案例中极为罕见，被称为“顺德最牛业委 会”之一。该案例的典型意义在于其对公共收益构成的全面追讨:
●收益来源：不仅包括传统的电梯广告、大门广告，还涉及外围露天停车位及 丰巢柜场地占用费。
●法律定性：法院明确判决，案涉车位无法登记为专有部分，其土地使用权随 房屋出售转移至全体业主，收益归业主共有。同时，法院驳回了物业公司关 于“扣除经营成本及维修费用”的主张，指出这些费用应包含在物业费中或 通过维修资金解决，不能从公共收益中抵扣。
此外，凯蓝名都还建立了精细的公共收益统筹授权管理办法，自2024年8月起，公共收益统一纳入业委会账户。资金分配上，实行“30%留存统筹+70% 记账授权到各楼栋”的模式，既保障了小区应急维修，又赋予了楼栋自治空间 14。
3.2 佳兆业金域花园：降费与分红的双轮驱动
佳兆业金域花园业委会在成立后的8个月内，迅速实现了“降费” 红”的双重目标。
●物业费下调：业委会成立后，与物业公司进行了多轮博弈。最终，高层住宅 物业费由2.49元/平方米/月降至1.8元/平方米/月，降幅达27.7%；别墅及商 业用房物业费降幅更是高达54%。这一成果得益于业委会坚持“1.8元”的 底线思维以及庞大的业主基数（近4600户）形成的集体议价权。
●公共收益分配：2024年11月，该业委会宣布派发追讨回来的公共收益。在 每户约150元的分红方案下，业委会为了防止资金被挪用或截留，采取了极 为严谨的“现场现金领取”方式，要求业主本人携带身份证和房产证原件领 取。
3.3治理模式对比分析
表2典型小区业委会治理模式与成果对比
表格说明：凯蓝名都选择了最彻底的“换血”模式，通过法律手段解决历史遗 留问题；佳兆业金域花园则展示了“存量博弈”的智慧，在保留专业物业公司 的同时大幅降低了成本；观澜苑则侧重于硬件设施的治理。
图表说明：基于凯蓝名都及类似司法判例（如Doc 71），法院通常酌定物业公 司保留约30%的公共收益作为经营成本，其余70%归属全体业主。这成为当前 顺德地区业委会维权的重要参考基准。
4.业委会成立面临的共性挑战与风险
尽管容桂街道的业委会呈现出高效率、高成效的特点，但在其运作过程中， 暴露出了共性的问题与风险，这些问题可能成为未来发展的瓶颈。
4.1“业主清册” 获取的法律拉锯战
“业主清册”是业委会成立的基石，也是物业公司设置的最大障碍。
●马赛克清册：在碧桂园凤凰湾的右里苑案 例中，筹备组向物业申请清册时，物业以 “保护隐私”为由，提供了所有联系方式均被马赛克遮挡的无效文件，导致筹备工作一度陷入停滞。
●诱导拒绝：在碧桂园观澜苑，物业公司通 过管家向业主发送诱导性信息，声 称“如果不同意提供个人信息给筹备组，将不提供相关信息”，试图利用业 主对隐私的担 忧来阻碍筹备组的合法成立。
●应对：对此，容桂的业委会筹备组普遍采取了“行政投诉+律师函”的组合 拳，依据 《佛山市住宅物业管理条例》第十三 条，明确物业有法定义务提供 清册，成功突破了这一瓶颈。
4.2 内部管理的“紧箍咒”与监督缺失 业委会成立后，权力的制衡往往成为难题。
●公权私用：佳兆业金域花园业委会曾被业主 举报存在“踢人”行为，即将在 群内发表不同意见的业主踢出群聊，甚至有“一言堂” 的倾向。这反映出业 委会成员在缺乏有效外部监督时，容易产生权力寻租或滥用。
●财务透明度：凯蓝名都虽然追回了414万，但在分红发放上，部分业主表示“未见到一分钱”，原因在于领取手续繁琐（需双证原件或信息通知不到位。这提示业委会在追求“严管资金”的同时，也应优化服务流程，避免因流程繁琐而损害业主利益。
4.3 换届与人员流动的不确定性
业委会并非铁板一块，人员流动和换届是常态。
●成员离职：佳兆业金域花园业委会曾于2025年3月连续发布公告，称有成员 辞职。凯蓝名都也因缺员而于2025年10月启动了补选程序。
●换届风险：东逸湾一至五期作为成熟的小区，于2025年9月启动第二届业委 会换届筹备。换届过程中，如何保持政策的连续性，防止“新官不理旧 账”，是所有业委会面临的终极挑战。
5.结论与建议
5.1研究总结
综合各项数据与案例分析，本研究得出以下结论:
1.效率记录：佳兆业金域花园以9个月的筹备周期，确立了容桂街道 “最快筹 备记录”。其成功得益于前期的充分酝酿、高层的行政指引以及在关键环节 的法律突破。
2.潜力记录：印玥万璟凭借“交付即筹备”的先发优势，极有可能在未来刷 新“从收楼到成立”的绝对时间记录，成为新建小区业委会成立的标杆。
3.成效典范：凯蓝名都通过司法途径追回414万元公共收益，不仅金额巨大, 更在于其通过诉讼明确了公共收益归属的法律标准，是“含金量 最高的治理样本。
5.2发展建议
针对当前容桂街道业委会面临的挑战，提出以下建议:
1.推广“容桂模式”标准化：建议由街道办事处牵头，总结佳兆业、凯蓝名都 等小区的成功经验，形成一套标准化的“业委会筹备指引”，特别是针 对“清册获取难”、“启动资金短缺”等共性痛点提供官方解决方案，降低 后续小区的试错成本。
2.强化数字赋能与监督：开发或利用现有的数字化平台（如佛山智慧房产) 建立业委会财务与事项公示专栏。对于现金分红等敏感资金，探索“银行代 发”或“平台直达”模式，减少中间环节，提升透明度。
3.注重人才梯队建设：业委会成员的高流失率是普遍现象。建议鼓励有条件的 小区建立“候补委员库”或“预备役人才池”，并建立完善的议事规则与监 督机制，确保业主大会的意志能够得到稳定、连续的执行，避免因个别成员 离职而导致业委会瘫痪。
参考来源
[1]佛业联:佛山 137个业委会生存冰火两重天，有助攻有灭霸！
[2]金域天下：金域筹建业委会，国土居委亲指引—新时代党建引领下的社区 建设
[3]凯蓝名都业委会筹备组:业委会筹备组备案信息
[4]吉祥平和:414万！业委会向前期物业追回公共收益！
[5]印玥万璟业主信息:顺德容桂印玥万璟成立业委会最新进展，如果顺利成立 有望成为容桂从收楼至成立业委会时间最短的小区
[6]业主发声：我跟容桂佳兆业业委会的前世之“怨”？！那得从凤厂这个账号 说起。
[7]业主发声：世界上最好的手机只用两年？凤凰湾新房房价八千多？三八节女 神居委会领20块钱？金域花园业委会已成立！
[8]业主发声:事发顺德容桂，碧桂园右里苑业委会投票进行中，申请的业主清 册马赛克不少！
[9]观澜家园:观澜苑/公众号/业主委员会成立进程
[10]业主发声:顺德容桂，恭喜碧桂园观澜苑业委会挂牌！仪式定在5月25日 (图)
[11]观澜家园888:容桂碧桂园观澜苑业委会投票结果及明细公示，进入询异公 告期
[12]佛山大件事：返还413.98万！顺德一小区业委会告赢物管
[13]广州日报:返还414万元！佛山一小区业委会告赢物业
[14]凯蓝名都业主委员会:关于凯蓝名都小区公共收益统筹授权管理办法（试 行)
[15]中国房地产报:广东一小区物业费下降近3成 3万户业主受益
[16]广佛楼市:厉害了，顺德又有小区发钱了
[17]金域天下：以业主为中心，让现代化建设成果更多更公平惠及全体业主 金域花园公共收益发放通知
[18]业主发声:顺德容桂东郊金域天下业委会主任的公权私用才是大问题！对 它追随者的回复！ （看清楚我在讨论啥)
[19]业主发声:别再搞佳兆业业委会了，他们也不容易？容桂的金域天下业委 会我不针对，我只是提醒不要把路走偏了。
[20]广佛楼市:刺激:追回414万！顺德最牛业委会硬钢物业？
[21]业主发声:再哔哔几句：业委会是应该接受广大业主和热心市民监督的， 请顺德容桂东郊佳兆业金域天下主任委员牢记。
[22]凯蓝名都业主委员会:凯蓝名都业主委员会会议纪要
[23]东逸湾一至五期业委会:关于组建换届选举筹备组的公告
[24]东逸湾一至五期业委会:关于佛山市顺德区容桂街道东逸湾一至五期业主 委员会换届选举筹备组成员名单的公告 由搜一搜AI搜索深度研究生成
