四、行业发展现存挑战
（一）核心技术与模式短板，制约转型进程
尽管房地产行业在数字化、绿色化等领域的技术应用取得了显著进展，但核心技术与模式创新仍存在明显短板，制约了行业的转型进程。
在核心技术方面，高端绿色建造技术、数字化运营核心算法、智慧建造设备等领域的专利主要集中在少数头部企业和国外企业，行业整体技术自主化水平不高。智慧建造设备国产化率仅52%，部分高端传感器、智能控制系统、BIM核心软件等仍依赖进口，不仅增加了企业的成本，还存在技术安全风险；低碳建造技术、新型建筑材料等领域的研发投入不足，头部企业研发费用占比仅3.8%，低于高新技术企业5%的认定标准，导致部分关键技术难以取得突破，绿色建筑的节能效果和成本控制仍有提升空间；数字化运营技术的应用深度不够，多数企业的数字化转型仍停留在表面，未能实现数据的深度挖掘和有效利用，数字化技术对运营效率和客户体验的提升作用未能充分发挥。
在模式创新方面，存量资产盘活模式仍较为单一，资产证券化产品的流动性不足，二级市场交易不活跃，部分REITs产品上市后出现破发现象，影响了社会资本的参与积极性；中小城市存量资产盘活难度较大，由于人口外流、产业支撑不足等原因，中小城市的商业地产、写字楼等存量资产出租率低、坪效差，缺乏有效的盘活手段；跨界融合模式仍处于探索阶段，部分文旅地产、康养地产项目存在“重开发、轻运营”的问题，缺乏专业的运营团队和核心资源，导致项目盈利能力不强，可持续发展能力不足。
此外，技术标准和规范不统一也影响了技术的推广应用。不同企业的数字化平台、智慧社区系统缺乏统一的接口标准，数据难以互联互通；绿色建筑评价标准、装配式建筑质量验收标准等在地方执行过程中存在差异，影响了技术的规范化应用。
（二）区域发展不均衡，库存与需求分化明显
区域发展不均衡是房地产行业长期存在的问题，在2025年表现得更为突出，主要体现在库存压力分化、需求结构差异、技术水平差距等方面。
在库存压力方面，三四线城市及县城的库存压力依然巨大。截至2025年底，三四线城市商品房待售面积达4.4万亿元平方米，占全国商品房待售面积的58%，去化周期高达24个月以上，部分资源枯竭型城市和人口外流严重的县城去化周期甚至超过36个月。这些城市由于人口集聚能力弱、产业支撑不足、居民收入水平较低，房地产市场需求持续萎缩，库存消化难度大；而一二线城市及中西部核心城市的去化周期维持在10-12个月的合理区间，库存压力较小，市场供需相对平衡。
在需求结构方面，不同区域的需求差异明显。一二线城市及中西部核心城市的改善型需求占比达58%以上，绿色住宅、智慧社区、低密户型等高品质住宅需求旺盛；而三四线城市及县城的需求仍以刚性需求为主，且需求规模持续萎缩，购房者对房价的敏感度较高，购房意愿不强。
在技术水平方面，东部地区与西部地区的差距明显。东部地区数字化技术渗透率达62%，绿色建筑占比达95%，装配式建筑占比达45%，技术水平处于全国领先地位；而西部地区数字化技术渗透率仅34%，低于全国均值28个百分点，绿色建筑占比85%，装配式建筑占比25%，技术应用水平明显滞后。基层城市房地产开发配套设施不完善，教育、医疗、交通等公共资源支撑不足，导致需求外流，进一步加剧了区域发展不均衡的问题。
（三）市场规范化程度待提升，监管体系仍需完善
尽管行业标准体系不断完善，但房地产市场规范化程度仍有待提升，部分违法违规行为依然存在，监管体系仍需进一步完善。
行业准入门槛参差不齐，部分小型房地产企业资质不全、资金实力薄弱、技术水平低下，在开发建设过程中存在违规销售、工程质量不达标、拖欠工程款等问题，不仅扰乱了市场秩序，还引发了一系列社会矛盾。2025年，全国房屋质量投诉量年均增长18%，主要集中在房屋渗漏、墙面开裂、隔音效果差、精装修质量不达标等方面；违规销售投诉量年均增长15%，主要包括虚假宣传、捂盘惜售、捆绑销售等行为。
全国统一的房地产市场监管信息平台尚未完全建成，监管手段相对落后。部分城市的房地产市场监管仍依赖人工巡查、投诉举报等传统方式，难以实现对房地产开发、销售、运营全流程的有效监管；不同部门之间的信息共享机制不健全，住建、自然资源、市场监管、税务等部门的监管数据未能有效整合，存在监管漏洞；二手房交易市场监管难度较大，虚假房源、哄抬房价、阴阳合同等问题仍时有发生，影响了市场的公平公正。
部分城市预售资金监管执行不到位，存在资金挪用风险。尽管《房地产预售资金监管办法》已正式实施，但部分城市的监管部门存在监管不力、流于形式的问题，个别企业通过虚报工程进度、违规划转资金等方式挪用预售资金，导致项目停工停产，影响了房屋交付，损害了购房者的合法权益。
（四）资金与创新转化不足，企业经营压力仍存
尽管政策层面不断加大对房地产行业的融资支持力度，但企业尤其是中小民企的融资难、融资贵问题仍未得到根本解决，资金压力依然较大；同时，科研成果转化效率不高，技术创新与实际应用脱节的问题依然存在。
在资金方面，房企融资环境虽有改善，但融资结构分化明显。央国企和优质民企凭借良好的信用评级和资产质量，能够通过银行贷款、债券融资、股权融资等多种渠道获得资金支持，融资成本较低，平均融资成本在3.5%-4.5%之间；而中小民企由于信用评级较低、资产负债率较高、抵押物不足等原因，融资渠道狭窄，融资成本较高，平均融资成本在7%-9%之间，较央国企高3-4个百分点，部分中小民企甚至面临融资断裂的风险。社会资本投入集中在核心城市优质项目，三四线城市及基层地区开发资金缺口较大，导致这些地区的房地产项目难以推进，库存消化难度进一步加大。
在创新转化方面，科研成果转化效率不高，部分绿色建造、数字化技术未能大规模落地应用。由于缺乏有效的产学研用协同机制，高校和科研机构的科研成果与企业的实际需求脱节，部分专利技术停留在实验室阶段，未能转化为实际生产力；同时，企业对技术创新的投入不足，缺乏长期的技术研发规划，对新技术、新模式的接受度和应用能力有限，导致技术创新对行业发展的支撑作用未能充分发挥。例如，部分企业虽然引入了BIM技术，但由于缺乏专业的技术人才和配套的管理体系，BIM技术的应用仅停留在设计阶段，未能延伸到施工、运营等全流程，技术价值未能充分体现。
五、2026年发展展望
（一）技术发展方向：数字化、绿色化、智能化深度融合
2026年，房地产行业将持续推进数字化、绿色化、智能化转型，技术创新将成为行业高质量发展的核心驱动力，技术应用深度和广度将进一步拓展。
数字化技术将实现全流程深度渗透，预计2026年智慧建造技术覆盖率提升至85%以上，AI与大数据技术在需求预测、成本管控、物业服务、市场营销等场景的应用将更加深入。企业将通过构建统一的数字化管理平台，实现开发、建设、销售、运营全流程的数据互联互通，提升管理效率和决策科学性；数字孪生技术将在更多城市更新项目、商业综合体、产业园区中应用，实现项目全生命周期的可视化管理和智能化运营；区块链技术将进一步拓展应用场景，在房屋租赁备案、物业缴费、产权交易等领域实现广泛应用，提升交易透明度和安全性。
绿色化技术将向更高标准、更低成本方向发展，绿色建材国产化率提升至78%以上，装配式建筑占新开工建筑面积比例突破45%，被动式超低能耗建筑新开工规模突破8000万平方米。低碳建造技术将取得新的突破，低碳混凝土、生物基建材等新型环保材料的应用范围将进一步扩大，建筑碳排放强度将较2025年下降8%以上；光伏建筑一体化（BIPV）、地源热泵、太阳能热水系统等可再生能源利用技术将在新建建筑中广泛应用，建筑节能率将提升至75%以上；绿色建筑评价标准将进一步升级，更加注重建筑的全生命周期节能和环保性能。
智能化技术将与居住场景深度融合，智慧社区覆盖率提升至80%以上，智能家居、智能安防、智能物业服务将成为新建住宅的标配。AIoT（人工智能物联网）技术将实现家居设备的互联互通，为业主提供更加便捷、个性化的居住体验；智能安防系统将通过视频监控、人脸识别、行为分析等技术，实现社区安全的全方位保障；智能物业服务将通过大数据分析业主需求，提供精准化、定制化的服务，提升业主满意度和忠诚度。
存量资产盘活技术将进一步创新，REITs产品覆盖范围将扩展至商业综合体、老旧厂房改造、保障性租赁住房、物流仓储等多个领域，市场规模预计突破1800亿元；资产证券化产品的流动性将显著提升，二级市场交易将更加活跃；城市更新技术将更加注重历史文脉保护与现代功能提升的结合，微改造、功能置换等技术将得到广泛应用，存量资产的价值将进一步激活。
（二）重点发展任务：优化结构、完善标准、补齐短板
2026年，房地产行业将围绕“优化供给结构、完善标准体系、补齐发展短板”三大重点任务，推动行业高质量发展。
在优化供给结构方面，将加大保障性住房供给力度，2026年全国保障性住房新开工规模预计达420万套，其中保障性租赁住房300万套、共有产权住房60万套、公租房60万套，进一步完善住房保障体系，解决新市民、青年人的住房困难问题；加快城市更新项目推进，2026年全国城市更新项目投资预计达2.2万亿元，重点推进城中村改造、老旧小区改造、老旧厂房改造等项目，提升城市功能和居住品质；优化住宅供给结构，增加改善型住宅、绿色住宅、智慧社区的供给，减少低品质、高能耗住宅的开发，提高住房供给与需求的匹配度。
在完善标准体系方面，将完成房地产数字化标准体系核心标准制定，新增6项以上行业标准，涵盖数字化设计、数字化施工、数字化运营、数据安全等领域，实现开发、建设、运营、交易全流程标准化覆盖；修订绿色建筑评价标准、装配式建筑质量验收规范等现有标准，进一步提高标准的科学性和可操作性；推动地方标准与国家标准、行业标准的衔接，形成统一、协调的标准体系；加强标准的宣传贯彻和监督执行，确保标准落到实处，提升行业整体发展质量。
在补齐发展短板方面，将加大对中西部地区和三四线城市的政策倾斜，建立区域房地产市场协同发展机制，推动中西部核心城市市场规模占比提升至35%；加大对中小城市房地产项目的资金支持力度，鼓励社会资本参与中小城市存量资产盘活，缓解库存压力；加强基层城市房地产开发配套设施建设，完善教育、医疗、交通等公共资源，提升城市吸引力，促进需求回流；加大对中小民企的融资支持力度，拓宽融资渠道，降低融资成本，改善企业经营状况。
在人才培养方面，将实施“房地产人才提质计划”，三年内培养5万名复合型专业技术人才，重点培养数字化运营、绿色建造、资产证券化、城市更新等领域的人才；完善人才培养体系，深化校企合作、行业实训、跨领域培育，建立健全人才评价和激励机制，提高人才待遇，吸引更多优秀人才投身房地产行业；将复合型技术人才供需比缩小至1:2.5以内，缓解人才缺口压力，为行业发展提供坚实的人才支撑。
（三）行业生态构建：多元协同、全链发展、全球布局
2026年，房地产行业将进一步深化“政府引导、企业主体、科技赋能、资本支持”的四维协同机制，构建多元协同、全链发展、全球布局的行业生态。
在多元协同方面，将推动政府、企业、资本、科研机构、行业协会等多方主体的深度合作，形成推动行业发展的合力。政府将进一步完善政策支持体系，加强市场监管，优化营商环境；企业将发挥市场主体作用，加大技术创新和模式创新力度，提升核心竞争力；资本将加大对房地产行业的投入，尤其是对优质项目、创新技术、新兴赛道的投资支持；科研机构将加强关键技术研发，推动科研成果转化应用；行业协会将发挥桥梁纽带作用，规范行业秩序，促进行业交流合作。预计2026年将形成每年至少8万亿元的多元资金投入体系，为行业发展提供充足的资金保障。
在全链发展方面，将构建“增量精品开发+存量高效运营+民生保障住房”的全链条发展模式，提升住房供给与需求的匹配度至75%以上。增量开发将聚焦核心区域和优质项目，打造高品质、绿色化、智能化的住宅产品；存量运营将进一步提升资产盘活效率，通过资产证券化、数字化运营、功能置换等方式，激活存量资产价值；民生保障住房将加大供给力度，完善建设、分配、运营、管理等全流程机制，确保住房保障的公平性和可持续性。同时，房地产行业将与文旅、康养、产业、科技等领域进一步深度融合，拓展行业发展空间，形成多元化的盈利模式。
在全球布局方面，将扩大国际合作朋友圈，参与全球绿色建筑与城市发展标准制定，推动中国房地产开发运营技术国际市场份额提升至15%。中国房地产企业将继续依托“一带一路”倡议，参与沿线国家的城市建设项目，输出中国的技术、标准和模式；加强与国际知名企业、科研机构的合作，引进先进技术和管理经验，提升国际竞争力；推动中国绿色建筑标准与国际标准的互认，提升中国在全球房地产行业的话语权和影响力。
六、报告总结
2025年，全国房地产开发经营行业在政策托底、科技赋能、需求升级的多重驱动下，实现了市场调整企稳、技术水平显著提升、行业影响持续扩大，圆满完成了“十四五”规划核心目标。从核心城市改善型住宅的品质升级到城市更新的存量盘活，从8项行业标准的集中发布到2万人次专业人才的系统培育，从数字化技术的全面渗透到绿色建筑的广泛应用，行业已彻底告别规模高速增长的时代，迈入以质量和效益为核心的高质量发展新阶段，成为稳民生、促增长、优城市的重要力量。
面对核心技术与模式短板、区域发展不均衡、市场规范化程度待提升、资金与创新转化不足等挑战，房地产开发经营行业未来仍需坚持以科技创新为核心驱动力，以标准建设为重要支撑，以人才培养为根本保障，深化改革创新，完善发展机制，推动行业从“规模增长”向“质量效益并重”跨越。
展望未来，随着“十五五”规划的实施、新型城镇化的稳步推进、“双碳”目标的深入落实以及行业治理体系的不断完善，房地产开发经营行业将在新型城镇化建设、民生保障、绿色低碳发展中发挥更大作用。预计到2030年，行业市场规模将稳定在13.5万亿元左右，绿色建筑、智慧社区覆盖率将达到95%以上，存量资产盘活效率将显著提高，一批具有国际竞争力的优质房地产企业将脱颖而出，行业整体发展质量和效益将达到新的水平，为国民经济持续健康发展和人民美好生活作出新的更大贡献。
