郑州2025房产市场报告:四代宅逆势试图突围,新房和存量房市场分化加剧
2025 年：政策效应衰减、需求持续萎缩、四代宅产品创新逆势突围，仅区域性占领改善市场、四代宅/三代宅/二手房发生结构性分化2026 年：救市与价格回调持续、四代宅产品迭代与卷价格并存、旧规三代宅去化困境、二手房价格进一步探底2025年，郑州经济呈现低速增长态势。前三季度GDP实现11189.8亿元，同比增长5.4%，新产业、高新技术、新产品是明显高增长点，但传统行业处境艰难，居民收入预期降低，消费行为趋于保守。其中，金水区以1645亿元GDP领跑全市，郑东新区和航空港区成为增长发力点。人口结构变化加剧市场挑战：2025 年初郑州常住总人口1308.6万人，主城八区人口下降至683.6万人，老龄化日益明显（60岁以上人口占比14.4%）。劳动力平均年龄达40岁，适老、多孩家庭需求成为市场新关注点。与此同时，居民存款余额增长6.2%，贷款余额仅增4.2%，显示居民加杠杆意愿较弱，购房决策更加谨慎。宏观环境为房地产市场奠定了“低位运行”的基调。2025年郑州土地市场呈现“量减价升”特征。全年成交建筑面积197万平方米，同比下跌9%，但平均楼面价升至5594元/平方米，同比上涨9%。土地成交向核心区域集中：全年共成交22宗地，溢价成交7宗，其中民企拿地14宗占比64%，尤其在下半年加速布局。核心区优质地块竞争激烈，如金水主城司法警官学校地块溢价率达87.5%，中原区主城龙湖中原颂后续地块溢价23.9%，中原区主城二砂北侧地块溢价22.4%。从土地供应结构看，“主城核心区+低容地块”成为主流，但高库存背景下，政府供地依然谨慎。
2025年郑州住宅市场量价分化明显：市内八区住宅供应248万方，同比-17.9%；成交313万方，同比-30%。然而成交均价逆势上涨4%至15795元/平方米，主要受四代宅产品入市拉动。从成交套数看，全年仅2.5万套，同比下降34%，创近年来新低。市场规模自2019年以来持续萎缩，短期无反弹迹象。面积段上移趋势显著：135平方米以上改善型产品占比39%，同比上升6.5%；95平方米以下刚需产品占比降至16%，购房需求明显向改善端倾斜。区域表现严重分化：金水区成交量居首，均价17417元/平方米，是主城改善集中地；郑东新区承接主要高端改善需求。而金水区、高新区供过于求，库存压力较大，高新区显然已经成为第二个“金水北”。四代宅并完全未起到拯救房企、拯救市场作用，仅为区域性占领改善市场，有个显著特点是，区域内核心位置四代宅占领市场，其他位置一般四代宅销售一般，甚至惨淡。截至11月底，郑州主城区商品住宅存量579万平方米，去化周期高达22.6个月，且库存降低但周期拉长，显示市场环境仍在恶化。随着四代宅爆发，旧规三代宅的去化压力骤然凸显，碾压式的产品设计和配套，预期只能通过以价换量和拉长去化周期。广义库存2271万方，扣除狭义库存后拿地未推存量1692万方，短期内难有好转。结构性过剩问题突出，135-150平方米区间库存超4300套，125-135平方米区间库存超2500套。第一波吃螃蟹的四代宅项目，比如招商林屿境、通派龙湖中原颂、华润超总、金茂璞逸云湖等快速去化，后来跟进四代宅项目开盘去化普遍未达预期，四代宅本身自带产品缺陷，购房者对四代宅的热度也逐渐趋于冷静理性，开始以价换量卷价格，比如高新区西美招商云启还未开盘已经释放 10500 元/平起的价格。2026 年四代宅预计趋势为产品迭代和卷价格并行。2025年是郑州“四代宅”产品爆发年，新项目普遍以高得房率（100%-130%）、超配会所、户型创新为卖点，聚焦改善需求。- 中海峯境叁號院：得房率120-130%，三环内纯改善豪宅项目，凭借区位和产品力获得市场认可
- 华润超总2期：得房率95-112%，东广场核心位置，超总概念，东区首个四代宅
- 金茂璞逸云湖：高得房率108-125%，北龙湖首个四代宅，金茂科技住宅，对比周边二手房价格倒挂，半年已基本售罄；
- 越秀金水云启：得房率最高达130%，配置2000平方米下沉会所，针对金水北改善客群
- 招商嵩雲序：得房率108-122%，南阳路板块空间改善代表，以相对低价和产品力取胜
- 越秀金水观萃：得房率117-130%，主城核心、知名双学区，性价比高
- 正弘序：得房率95-112%，主打静音四代宅，高新区首个四代宅和核心位置
产品设计趋势明显向“高得房率+多功能空间”转变，如双套房设计、南北多阳台、私梯入户等成为标配。①贝壳网郑州二手房挂牌数量稳定在12.5万套左右（实际加上内网未公开房源共 16.7 万）。二手房成交全面超过新房，年度近6万套，新房2.5万套；25年3月至7月月均6000左右，下半年成交量下滑月不足5000套。对比来看，主城二手房价格呈持续下降趋势，受新房四代宅价格影响，一二手房价格比从24年1.5左右扩大到了25年6月的1.8。②刚需客群受大面积高总价新房四代宅阻挡，挤压至二手房找位，刚需客群对价格极其敏感，“买涨不买跌”观望情绪凸显，客户和业主磋商议价成为主旋律。市场分化严重，成交向主城核心区转移、次新房热度较高，偏离主城区二手房、以及高房龄房下跌愈发严重。2025年郑州楼市政策基本延续此前基调，发力点有限：值得注意的是，郑州十五五规划中不再提“稳房价、止跌回稳”，转而强调“房地产市场供需平衡、结构合理”，预示政策重心转向长期结构调整。经济承压持续：M1\M2双下跌，社会储蓄意愿上升、投资意愿下降。固投同比-2.6%，房地产、制造业、基础投资三大支柱同步下滑。政策导向转变：由“止跌回稳”调整为“推动房地产高质量发展”，重点转向“控增量、去库存”，缓和供求矛盾。供需矛盾难以缓解：土地供应难以显著下降，叠加高库存，市场仍处供给过剩状态。预计2026年新房销量同比将延续下滑态势。价格下行压力持续：四代宅供应加大导致价格横盘，对二手房价格造成冲击，一二手房价格差可能进一步扩大。产品迭代加速：好房子标准逐步量化，刚需产品创新将成为新焦点。当前四代宅主要集中在改善端，未来将向刚需产品延伸。企业竞争加剧：优质土地资源和产品创新能力成为房企核心竞争力。短期竞争仍基于“地段+高得房率”，长期看产品创新和运营能力。分化加剧：主城核心区资源加持表现相对良好，外围区域人口、产业、资源导入缓慢，市场极度低迷，助推楼市消费向主要城市、主城核心区集中。客户预期变化：观望情绪浓厚，决策周期延长。关注点转向长期价值：区位发展潜力、配套水平、产品设计创新、资产流动性等。2025年的郑州楼市是转型阵痛期的典型样本：传统模式失效，新产品探索加速，市场分化加剧。四代宅为代表的改善产品虽然点燃局部市场，但整体需求萎缩、库存高企的基本面未变。郑州楼市正在经历从“量”到“质”的深刻变革，这一过程在2026年仍将延续。唯有适应新常态，才能在市场分化中找到生存与发展空间。（本文基于《郑州市2025年住宅市场报告》编写，数据来源：克而瑞、郑州市统计局等官方渠道） 
